Avis d'expert
Par Guillaume Arnaud, Président du Directoire de Sofidy
Même si l’immobilier n’est pas un actif sans risque, des SCPI aux fondamentaux solides, gérées avec prudence et discipline, sont bien armées pour affronter les deux grands défis actuels que sont le retour de l’inflation et la remontée des taux d’intérêt.
Les conséquences sur les actifs immobiliers de la persistance d’une inflation élevée inquiètent les épargnants. Pourtant, les solutions d’investissement pierre-papier, au premier rang desquelles les SCPI, peuvent amortir en partie, à travers la hausse des loyers perçus, l’inflation et donc l’érosion des rendements réels de l’épargne financière.
Cette protection partielle contre l’érosion inflationniste fonctionne sous réserve de détenir en portefeuille des actifs de qualité, bien placés au cœur des grandes villes attractives, répondant et/ou s’adaptant aux normes environnementales et aux nouvelles aspirations sociétales, et donc disposant d’un « pricing power», c’est-à-dire d’une capacité d’augmenter les loyers, élevé.
Face à l’inflation, le « pricing power » de l’emplacement
Les actifs immobiliers tertiaires, qui constituent l’essentiel du patrimoine au sein des SCPI, ont en effet la capacité théorique, avec l’indexation des loyers sur l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les loyers des activités tertiaires, ou sur l’Indice des loyers commerciaux (ILC) pour les loyers commerciaux, de répercuter très largement l’inflation lors de la vie des baux. Selon les derniers chiffres publiés par l’Insee1, l’ILC était en hausse annuelle de 5,37% au 3è trimestre 2022, et l’ILAT de 5,88%. Calculés trimestriellement, ces indices d’indexation présentent, il est vrai, un léger décalage avec la publication mensuelle de l’inflation par l’Insee. A titre de comparaison, l’indice des prix à la consommation était, selon l’Insee, en hausse annuelle de 5,6% en septembre 2022, et de 5,9% en décembre 2022.
Cette protection partielle contre l’érosion inflationniste fonctionne sous réserve de détenir en portefeuille des actifs de qualité, bien placés au cœur des grandes villes attractives, répondant et/ou s’adaptant aux normes environnementales et aux nouvelles aspirations sociétales, et donc disposant d’un « pricing power», c’est-à-dire d’une capacité d’augmenter les loyers, élevé. Plus fondamentalement, Sofidy s’appuie depuis toujours sur l’identification de méga-tendances pour sélectionner les typologies d’actifs et les zones géographiques sur lesquelles investir. Ces méga-tendances, parmi lesquelles la poursuite de la métropolisation en France et en Europe, le besoin de proximité, la conscience écologique croissante, la logistique urbaine, la sous-offre résidentielle, le tourisme/loisir, bénéficient d’une croissance structurelle peu sensible aux cycles économiques et donc potentiellement résilientes dans les périodes chahutées. A cet égard, nous restons confiants chez Sofidy sur les perspectives des commerces et des bureaux situés dans Paris mais aussi dans les grandes métropoles dynamiques portées par ces tendances en France et en Europe.
Les épargnants peuvent néanmoins s’interroger sur les conséquences du plafonnement de la variation annuelle de l’ILC à 3,5 %2. Prévu sur quatre trimestres jusqu’au 1er trimestre 2023, ce plafonnement concerne exclusivement la révision du loyer applicable aux petites et moyennes entreprises titulaires d’un bail commercial, et ce afin de les protéger de l'impact de la forte hausse de l'inflation. Au sein de nos portefeuilles très granulaires, seule une petite proportion de locataires sont concernés par cette mesure ponctuelle. Par ailleurs, en tant qu’acteur engagé pour un immobilier responsable, Sofidy accompagne et soutient, si besoin, ses locataires dans les périodes chahutées.
L’endettement des SCPI, donnée clé en période de hausse des taux
Les épargnants s’interrogent également sur les pressions à la baisse que peut exercer la remontée des taux d’intérêt sur la valorisation des actifs immobiliers. La remontée des taux sans risque, aux alentours de 3% en France pour l’OAT à 10 ans, réduit mécaniquement la prime de risque des actifs immobiliers et donc leur attractivité. Par ailleurs, le renchérissement du coût du crédit pèse sur la demande des investisseurs pour les actifs immobiliers.
La qualité et le profil des actifs en portefeuilles agissent, là encore, comme un rempart face au potentiel impact de la hausse des taux sur les valorisations immobilières. Même si certaines zones ont été fragilisées l’an dernier, notamment en Angleterre et en Irlande, les valeurs d’expertise des actifs gérés par Sofidy, réalisées annuellement par des cabinets indépendants, ressortent en moyenne stables sur l’exercice 2022. C’est le résultat d’un taux d’occupation financier moyen maintenu à des niveaux élevés à travers les années, et surtout en progression en 2022 sur l’ensemble de nos SCPI. C’est aussi l’illustration de la résilience d’un patrimoine composé d’actifs de petite taille, modulables selon les besoins des locataires et les tendances sociétales, et acquis sur la base de rendements attractifs permettant aujourd’hui d’amortir la baisse de la prime de risque immobilière.
Le profil d’endettement d’une SCPI est également une donnée clé pour évaluer sa capacité de résistance dans une période de hausse des taux. Taux d’endettement, part de la dette à taux fixe et à taux variable, proportion amortissable et in fine, taux moyen des emprunts ou encore maturité de cette dette sont autant de données cruciales à surveiller au sein des bulletins trimestriels. Lors de la sélection d’un véhicule, il est donc primordial pour les épargnants de ne pas se focaliser uniquement sur le taux de distribution et le taux de rendement annuel. Les SCPI gérées par Sofidy affichent, dans un contexte de hausse des taux, une bonne résilience avec des taux d’endettement limités, entre 15% et 20%, des conditions de financement sécurisés à des taux fixes, avantageux (inférieurs à 2%), amortissables et sur des maturités longues.
Prudence et sélectivité restent les maîtres-mots
Même si la croissance pourrait connaître en France un ralentissement un peu plus marqué en 20233, la récession redoutée ces derniers mois devrait être évitée. Les liquidations judiciaires de plusieurs grandes enseignes de prêt à porter peuvent néanmoins alimenter l’inquiétude des épargnants sur les perspectives des actifs de commerce. Avec des portefeuilles caractérisés par une très forte granularité des actifs et des unités locatives, et donc une forte mutualisation des risques, Sofidy reste serein sur la résilience de ses murs de commerces, essentiellement de proximité et positionnés dans des cœurs de centres-villes dynamiques.
Notre SCPI diversifiée Immorente, dont 51% du patrimoine est positionné sur le commerce, affichent pour ses 2.587 unités locatives un taux d’occupation financier (TOF)4 de 94,4%. Pour nos SCPI thématiques spécialisées dans le commerce, le TOF d’Immorente 2 est de 98% pour ses 148 unités locatives, et celui de Sofipierre de 96,3% pour ses 291 unités locatives (données au 31.12.2022). Dans l’hypothèse de départs de locataires pour des raisons économiques, le profil des actifs en portefeuille devrait permettre de limiter la période de vacance.
Les crises et les périodes chahutées génèrent aussi et surtout des opportunités d’investissement pour les professionnels qui savent les saisir avec prudence et sélectivité, sans mettre en péril l’épargne des associés, notamment après des collectes records en 2022. Chez Sofidy, la trésorerie disponible, pour « faire de bonnes affaires » et continuer à renforcer et diversifier son patrimoine immobilier reste importante.
Grâce à des fondamentaux solides, une stratégie prudente et disciplinée, Sofidy appréhende donc 2023 avec sérénité et espère continuer à délivrer des performances supérieures à la moyenne du marché5.
Attention ! Prendre des risques pourquoi pas, mais bien les connaître avant c’est mieux !
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des investissements à long terme sans garantie de performance. Il existe un risque de perte en capital pour ce placement soumis aux fluctuations des marchés immobiliers et financiers.
Les parts de SCPI sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. La durée de placement minimale recommandée est généralement de 8 ans. Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués, sans garantie, par la diversification immobilière ou locative du portefeuille du fonds. Ce fonds ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital et présente un risque de perte en capital. Le détail des risques est décrit dans le Document d’informations clés (DIC) et la note d’information de la SCPI.
1 Données publiées le 16/12/2022
2 Loi portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat du 18 août 2022
3 Banque de France, projections macroéconomiques 2022-2025, 17/12/22
4 Conformément à la note méthodologique de l’ASPIM sur les indicateurs de performance des SCPI, le taux d’occupation financier est déterminé comme le rapport entre le montant des loyers facturés ainsi que des valeurs locatives de marché des autres locaux non disponibles à la location par le montant total des loyers qui serait facturé si tout le patrimoine était loué
5 Les performances passés ne préjugent pas des performances futures.
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