Entretien avec Jean-Michel Camizon, Président de CLAMEUR
CLAMEUR, l’observatoire dont la raison d’être est d’étudier les loyers et d’analyser le marché privé vient de publier ses derniers chiffres. En résumé, les nouvelles ne sont pas bonnes et les prémices d'un blocage du marché locatif sont désormais constatés. Sombre est donc la situation du marché de la location en France, car mis à part les loyers qui augmentent peu ou presque pas en fonction des territoires, le rouge est de mise à peu près sur tous les fronts, et notamment sur l’offre et la rentabilité locatives. Pour commenter cette étude, nous avons invité Jean-Michel Camizon, Président de CLAMEUR. Un professionnel très intéressant, au propos nuancé et précis.
L’accès au logement et le parcours résidentiel doivent redevenir une préoccupation majeure des pouvoirs publics. Tous les indicateurs du marché clignotent (loyers, offre, fiscalité, taux d’emprunt, etc.). Cette course d’obstacles pour les investisseurs privés se fait au détriment des plus modestes.
Sur le marché de la location, tout augmente (sauf les loyers)
CLAMEUR dresse un état des lieux du parc locatif privé et confirme que les loyers d’habitation du parc privé évoluent peu, avec toutefois quelques disparités territoriales. Resté stable malgré l’inflation, la hausse des loyers en moyenne est de 1,4%, conforme aux attentes du gouvernement qui avait plafonné l’IRL à 3,5%.
Les bonnes nouvelles s’arrêtent là. Le gouvernement n’ayant aucune maîtrise sur le coût de l’énergie et autres impondérables aux prises avec l’inflation (coût d’assurance, travaux, etc) CLAMEUR alerte sur l’imparable logique de la hausse des charges locatives en copropriété et par conséquent à terme de la quittance du locataire français.
" Non calculées par CLAMEUR, ces charges ont un effet à retardement dans les copropriétés La temporalité des décisions en assemblée générale reporte l’effet des hausses pour les copropriétaires (rattrapage de charges énergétiques, assurances, contrats de prestation, travaux, etc.), et donc l’incidence sur les charges locatives sera plus tardive." Un effet retard dont nous aurons, sans nul doute, l'occasion de discuter sur Les Ondes de l'Immo.
Les bailleurs ne seront pas en reste
Les bailleurs ne seront pas en reste sur le sujet des coûts augmentés, en raison notamment de l’inflation de la TFPB dont les bases ont été actualisées de 7% par la loi de Finances pour 2023 « et auxquelles s’ajouteront les décisions individuelles de collectivités locales sur les taux. » ajoute CLAMEUR. « La capacité d’autofinancement des bailleurs se dégrade », continue CLAMEUR, constatant au passage une rentabilité en capital et des prix qui augmentent plus que les loyers, amenant à une contraction de la rentabilité locative.
Ajoutons encore l’effet démotivant, voire repoussoir de certaines politiques (dont celle de l’encadrement des loyers), de l’aléa judiciaire qui privilégie (presque) toujours le locataire au détriment du bailleur, les difficultés certaines d’accès au crédit. Rien ne permet de dire que les investisseurs privés soient privilégiés. Et plus rien ne permet de prédire qu’ils seront encore à l’avenir des investisseurs motivés. Et le parc locatif français de continuer à se contracter.
Sur le littoral, les retraités concurrencent les actifs et ce n’est pas une bonne nouvelle
Sur les littoraux, les loyers augmentent, et ce beaucoup plus vite qu’ailleurs. Est-ce un revers de l’effet télétravail ou des locations courtes durées ? Pas si sûr. CLAMEUR note, en effet, « qu’analyser les phénomènes d’éviction de la population active des littoraux sur la seule base des locations courtes durée et du télétravail, sans prendre en compte le renforcement de la présence des retraités sur ces mêmes littoraux, tend à fausser l’analyse. »
Alors même que les actifs sur les littoraux appartiennent à une catégorie socio-professionnelle modeste, des retraités avec des moyens plus conséquents et forts d’un patrimoine déjà établi, viennent s’établir après avoir vendu, au préalable, un bien familial. Avant d’acheter, ils louent et ce faisant, participent à l’attrition du marché locatif des littoraux.
Autant écrire ici que des mesures « visant à réduire le pourcentage de résidences secondaires sans se préoccuper du profil des nouveaux acquéreurs pourraient paradoxalement renforcer les mécanismes d’éviction » et que « des mesures de densification ZAN (zéro artificialisation nette) pourraient aussi contribuer à renforcer cette compétition intergénérationnelle, par une limitation de l’offre, et donc une hausse des prix. »
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