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Baux commerciaux et état d’urgence sanitaire : la Cour a tranché

Baux commerciaux et état d’urgence sanitaire, la Cour de cassation a rendu le 30 juin 2022 trois décisions clés.

La mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public n’entraîne pas la perte de la chose louée. Elle n’est pas constitutive d’une inexécution, par le bailleur, de son obligation de délivrance. Un locataire n’est pas fondé à s’en prévaloir au titre de la force majeure pour échapper au paiement de ses loyers.

Baux commerciaux et état d’urgence sanitaire : contexte et question posée à la Cour

Lors du premier confinement ordonné afin de limiter la propagation de la Covid-19, les autorités publiques ont interdit l’accueil du public dans les locaux commerciaux considérés comme non-essentiels. De nombreux commerçants ont décidé de suspendre le paiement de leur loyer. Leurs bailleurs ont saisi la justice pour obtenir paiement des loyers.

La question posée à la Cour de cassation était donc la suivante : Les commerçants, à qui il était interdit d’accueillir du public, étaient-ils en droit de ne pas payer leurs loyers ? La réponse est négative. En effet, les mesures prises par les autorités publiques pour lutter contre la propagation de la Covid-19 n’ont pas écarté l’application du droit commun de la relation contractuelle. Aussi, ni la perte de la chose louée, ni l’exception d’inexécution ni la force majeure n’ont pu délivrer les locataires de leur obligation de payer le loyer.

Repère 1 : Article 1722 du code civil.La perte de la chose louée. Un locataire peut demander la baisse du prix du bail ou sa résiliation s’il a perdu la chose qu’il loue dans des circonstances fortuites. Or, l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil. En effet, cette interdiction : – était générale et temporaire ; – avait pour seul objectif de préserver la santé publique ; – était sans lien direct avec la destination du local loué telle que prévue par le contrat. Les commerçants n’étaient donc pas en droit de demander une réduction de leur loyer.


Repère 2 : Les obligations du bailleur. Le bailleur est tenu de délivrer la chose louée à son locataire et de lui en garantir la jouissance paisible, conformément à sa destination contractuelle. La mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance. Dès lors, les commerçants ne pouvaient se prévaloir du mécanisme de l’exception d’inexécution pour suspendre le paiement de leurs loyers.


Repère 3 : Force majeure et contrat. Article 1218 du code civil. En matière contractuelle, il y a force majeure lorsqu’un événement échappe au contrôle du débiteur et l’empêche d’exécuter son obligation. Il s’agit d’un événement qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne pouvaient être évités par des mesures appropriées. Il résulte de l’article 1218 du code civil que le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure. Dès lors, la cour d’appel a exactement retenu que le locataire, créancier de l’obligation de délivrance de la chose louée, n’était pas fondé à invoquer à son profit la force majeure.

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