Century 21

Century 21 appelle à modifier les prismes d’observation du marché

Qu’avons-nous appris en 2022 ? La question est posée par Century 21 à l’occasion de sa conférence de presse. Elle est à propos et constitue une prise de position bienvenue. Century 21, revient sur l’année 2022 et conclut à la nécessité de modifier les prismes d’observation du marché. Pourquoi ? Pour évoquer le marché immobilier en des termes plus précis et plus réalistes. Enfin ? Oui. Et pas de commentaires là-dessus. On se contentera d’applaudir d’autant que l’appel rend, par la même occasion, aux agents immobiliers l’apanage de leur métier. L’agent immobilier, le vrai, connaît son quartier, sa ville et son territoire jusque dans la moindre ruelle et impasse. Il n’est sûrement pas un moteur d’évaluation, un ipad avec deux jambes.

Bref, Century 21 comme d’autres groupes et syndicats, note le retournement du marché immobilier en 2022. Une première depuis 10 ans, sur un marché qui n’avait fait que croître sur l’ensemble de ses paramètres. Il n’y a là aucune véritable information déroutante, si ce n’est que le mot « retournement » semble encore un poil trop fort pour évoquer la nouvelle situation. 

Zoom temporel, spatial et une bonne vieille loi qui s’applique encore

La vraie information est ailleurs. En effet, l’évolution récente du marché appelle désormais à observer le marché via un zoom plus fin. Un zoom, nous dit Century 21, qui s’applique sur trois plans. 

Le zoom temporel tout d’abord. Il appelle à observer les marchés immobiliers mois par mois au cours d’une même année. La preuve ou les preuves en 2022 ? Un retournement du marché en juin/juillet mais aussi le constat de prix de décembre inférieurs à ceux de janvier 2022. 

Zoom temporel d’un côté, zoom spatial de l’autre. On le sait, l’observation des prix au m2 en France ne permet plus de distinguer avec intelligence et véracité les disparités entre régions, départements et villes. Oui, il y a des marchés de l’immobilier et non pas un marché de l’immobilier. C’est bien de le dire et d’appeler les observateurs à quitter leurs vieilles habitudes. 

Reste enfin une bonne vieille loi qu’on remet sur l’établi de l’observatoire : celle de l’offre et de la demande. Après 10 ans de hausses successives, on aurait pu croire que cette règle ne faisait plus la loi. C’est très faux et comme le rappelle Century 21 : « quand c’est trop cher… C’est trop cher et les acheteurs ne pourront plus acheter. »

Bref, l’année 2022 a été marquée par un « retournement » du marché à compter de l’été nous dit Century 21. Une évolution sensible, causée par de multiples facteurs, mais dont le principal effet est de conduire chacun à modifier ses habitudes d’observation et à zoomer. Et puis aussi à rappeler à chacun que l’agent immobilier est un homme de terrain, un professionnel du logement sur un territoire donné. 


La nécessaire modification des prismes d’observation du marché de l’immobilier

Extrait du communiqué de presse Century 21 du 3 janvier 2023.

Le retournement du marché est une première depuis près de 10 ans, sur un marché qui n’avait fait que croître sur l’ensemble de ses paramètres.

Au-delà de cet aspect, l’année 2022, première année pleine sans le stress du COVID, est riche d’enseignement et aura mis en évidence 3 phénomènes qui perdureront dans nos techniques d’analyse du marché de l’immobilier.

L’échelle du temps

La simple lecture du temps sur une moyenne annuelle semble devenir insuffisante pour l’observation des phénomènes du marché.

Pour exemple, la courbe de l’évolution du prix en m2 en France, que ce soit des maisons ou des appartements; ne donne qu’une information : les prix augmentent et sont au plus haut. C’est vrai, mais seulement sur une partie de l’année 2022 et une observation plus fine permet de constater le retournement en juin/juillet mais également que le prix de décembre 2022 est inférieur au prix de janvier 2022. Il deviendra donc indispensable d’analyser les marchés mois par mois au cours de la même année.

L’échelle de l’espace

L’observation d’un prix au m2 en France ne permet plus de distinguer les disparités entre les différentes régions / départements / villes. C’était sans doue déjà le cas avant, mais l’effet COVID a amplifié ce phénomène et les régions n’en ont pas bénéficié de la même manière. Si on veut observer les variations réelles de marché, il faudra désormais parler « des marchés de l’immobilier » et non plus « du marché de l’immobilier » !

La loi de l’offre et de la demande

Elle reste la règle absolue de régulation du marché de l’immobilier et plus encore des marchés de l’immobilier !

Nous aurions pu penser, avec les hausses successives des 10 dernières années, que ce régulateur n’était plus le facteur essentiel du marché, ce n’est pas le cas !

Quand c’est trop cher…. c’est trop cher et les acheteurs ne pourront plus acheter.

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