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contentieux des travaux sur existant en copropriété

Les contentieux des travaux sur existant en copropriété : une question de stratégie

Entretien avec Sophie Capdeville et Gwenaël Le Fouler (avocats)

En copropriété, lorsque l’on souhaite engager des travaux, il faut prendre certaines précautions et se prémunir de certains risques. Parfois, le conflit ne peut être évité. Vient alors le temps long du judiciaire mais aussi de la médiation. Dans cette épisode, nous évoquons la question des contentieux : celui de l’autorisation d’urbanisme, celui de l’autorisation de travaux en copropriété et celui sur la réalisation des travaux.

Avec nous pour en parler, Gwenaël Le Fouler qui est avocat au sein du cabinet Letang à Paris et qui pratique le droit de l’urbanisme et puis Sophie Capdeville, avocat à Paris également et qui pratique le droit des affaires et le droit immobilier. (Elles étaient déjà intervenues dans un premier épisode que vous retrouverez ici.)

« Mieux vaut prévenir que guérir », les précautions préalables à la réalisation de travaux sur un immeuble existant ont été détaillées dans un précédent épisode. Ces précautions ne suffisent pas toujours à éviter le conflit, et celui-ci doit faire l’objet d’une gestion réfléchie, parfois stratégique.

Sophie Capdeville et Gwenaël Le Fouler

Le contentieux de l’autorisation d’urbanisme

Seules quelques personnes sont recevables à contester une autorisation d’urbanisme, il s’agit de voisins proches démontrant que le projet porte atteinte aux conditions de jouissance du bien dont ils sont propriétaires ou qu’ils occupent. Une association ne peut agir que si elle a été créée plus d’un an avant le dépôt de la demande de permis de construire. De plus, il faut agir vite : le délai n’est que de 2 mois à compter de l’affichage du panneau sur le lieu des travaux.

La règle est aujourd’hui de favoriser les projets de construction et les facultés de régularisation d’un permis de construire ont été élargies.

Un recours contre un permis de construire n’est pas suspensif : les travaux peuvent commencer dès que l’autorisation est accordée, même si un recours est exercé. La décision de débuter le chantier doit cependant être réfléchie : le juge peut décider de stopper le chantier à la demande d’un requérant. Si des régularisations doivent avoir lieu, il vaut mieux qu’elles interviennent avant le début du chantier, mais encore faut-il identifier toutes les faiblesses et les solutionner.

L’issue d’un tel contentieux peut se trouver dans la négociation et la signature d’un protocole transactionnel aboutissant au désistement du requérant en échange d’une contrepartie : une modification du projet ou une somme d’agent venant compenser la dépréciation patrimoniale du bien du requérant.

Le contentieux de l’autorisation de travaux de la copropriété

Lorsque l’autorisation de l’assemblée générale n’a pas été demandée avant le commencement des travaux, une régularisation a posteriori est possible, mais elle n’est pas due. Cette demande devra être présentée avec soin pour espérer recueillir les votes favorables nécessaires.

Que faire lorsque la copropriété refuse l’autorisation de travaux ?

Contrairement à une idée reçue il n’est pas forcément opportun de solliciter l’annulation de la résolution d’assemblée générale ayant refusé les travaux car cette annulation ne vaudra pas autorisation d’effectuer les travaux.

Sous certaines conditions, il peut alors être demandé au juge d’être autorisé à réaliser ces travaux malgré le refus de l’assemblée générale.

Le contentieux concernant la réalisation des travaux

On peut se trouver confronté à des difficultés concernant le bon déroulement du chantier ou son coût (contestation du coût des travaux, abandon de chantier, travaux mal réalisés, dépôt de bilan de l’entreprise…).

La sinistralité est également très importante en nombre et en coûts qu’il s’agisse de travaux sur existant ou de répercussions sur les avoisinants : on peut citer parmi les plus courants les défauts d’étanchéité (toiture, fenêtres, portes, façades) ou des défauts de stabilité (apparition de fissures ou autres).

Les délais de prescription applicables en la matière (garantie de parfait achèvement, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale, prescription biennale en matière d’assurance, prescription de droit commun etc...) doivent impérativement être respectés.

Le plus souvent, si les assureurs ne prennent pas en charge, on devra avoir recours à l’expertise judiciaire pour déterminer les causes du sinistre, les moyens d’y remédier, chiffrer le préjudice et déterminer les responsabilités. Il peut être intéressant de souscrire une bonne assurance défense/recours car les coûts de la procédure peuvent être importants. Attention toutefois, les barèmes des assurances sont souvent bas et ne permettent pas de couvrir l’intégralité des honoraires demandés par un avocat. Le choix de l’avocat est important, les différentes branches du droit étant nombreuses et très complexes, mieux vaut recourir à un avocat dont la problématique en cause relève de son activité dominante. L’assuré a la possibilité de prendre tout avocat de son choix et l’assureur ne pourra pas s’y opposer.

Nota

Une procédure judiciaire peut durer de longues années. Il est donc essentiel de gérer intelligemment la situation en veillant au respect des délais de prescription, en choisissant les bonnes procédures et en mettant en œuvre des actions de régularisation.

La médiation se développe de plus en plus et les avocats peuvent utilement œuvrer à rapprocher leurs clients afin de solutionner la situation conflictuelle avant que le juge ne se prononce.

Anne-Sandrine Di Girolamo
Anne-Sandrine Di GirolamoFondatrice
Anne-Sandrine Di Girolamo
Anne-Sandrine Di GirolamoFondatrice
Journaliste fondateur des Ondes de l’Immo.

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