Entretien avec Pascal Boulanger, Président de la FPI France
Les températures réelles comme ressenties sont mauvaises ; Ces mots, très peu encourageants pour le secteur de la promotion immobilière, sont ceux de Pascal Boulanger, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers France, venu présenter à notre micro la situation du secteur en ce premier trimestre 2023. Des chiffres si mauvais que c’est tout un secteur essentiel pour le logement en France qui se met à trembler, pris au cœur d’une tempête inédite que notre invité analyse.
La demande s’est effondrée, j’emploie bien le mot « effondrer », depuis début décembre 2022. On a eu un tout petit ralentissement en juillet-août, puis un autre petit ralentissement en septembre mais rien d’inquiétant, et depuis début décembre, je dispose de statistiques effrayantes. Je réfléchis bien avant d’employer le mot, je pèse mes mots : la situation est effrayante depuis début décembre.
Une crise inédite pour le logement neuf
« Les chiffres sont bons. Nous les avons vérifiés. Les chiffres que nous vous présentons sont bons. Ils ne sont pas beaux, mais ils sont bons. » Pascal Boulanger, Président de la FPI commence la conférence de presse sur un ton vrai, et l’inquiétude qu’il ressent au fond de lui-même est perceptible. C’est que la crise qu’il s’apprête à commenter est inédite. Le secteur de la promotion connaissait déjà une crise de l’offre, le voici désormais en proie aux affres d’une crise de la demande. En effet, en ce début d’année 2023, la demande de logement neuf s’est effondrée. Situation doublement inédite puisque la crise de la demande est même supérieure à la crise de l’offre.
L’effondrement est si caractérisé que la production de logement neuf en 2023 pourrait être à l’arrêt si aucune mesure forte de soutien ou d’accompagnement n’était prise par le gouvernement. Derrière le secteur de la promotion, c’est à celui du bâtiment qu’il reviendra bientôt d’annoncer de graves difficultés économiques, tout comme à celui de la gestion immobilière. « Le secteur de l’immobilier neuf s’enfonce dans une crise profonde, sans précédent ! Tous les segments, ventes aux propriétaires occupants, ventes aux particuliers investisseurs, ventes aux investisseurs institutionnels ou aux bailleurs sociaux, sont quasiment à l’arrêt. », déplore Pascal Boulanger.
Cet effondrement fait redouter, au surplus, une crise majeure du logement en France. En effet, s’exclame Pascal Boulanger, « Le déficit de production de logements neufs constaté ces dernières années va encore s’accentuer avec la baisse des ventes en 2022. Dans ce contexte, une crise majeure du logement se profile. Ne plus construire de logements neufs bloque le parcours résidentiel de nos concitoyens. Nul ne pourra nous reprocher de ne pas avoir suffisamment alerté ! ». Qui pourtant ne connait l’illustre chiffre de 500 000 logements par an à construire, ou à rêver plus exactement. Un chiffre parfois décrié comme étant excessif mais qu’une étude de 2023 réalisée par l’ESCP Junior Conseil justifie et ajuste, faisant apparaître une évaluation des besoins de 450 000 logements neufs par an pendant les 10 prochaines années. Des besoins justifiés par un faisceau de phénomènes, parmi lesquels la décohabitation et la croissance démographique hors immigration.
Les chiffres clés
Mises en vente
- En 2022, les mises en vente ont accusé une baisse de -7,6%
- Le niveau des logements neufs mis en vente au quatrième trimestre 2022 est le plus faible de ces six dernières années. (-12,7%)
- T4 2022 : 21 093
- T4 2021 : 24 164
- T4 2020 (année covid) : 24 658
Réservations totales sur 3 mois
- Les ventes totales sont en chute de 36,3% entre le T4 2021 et le T4 2022
- Baisse des ventes au détail (-39,1%) entre le T4 2021 et le T4 2022
- Baisse des ventes en bloc (- 33,1%) entre le T4 2021 et le T4 2022
Réservations au détail sur 3 mois
- Chute des ventes aux particuliers très nette (-35,3%)
- Chute des ventes aux investisseurs particuliers (-43,2%)
Stock disponible en fin de période
- L’offre commerciale augmente de +10,7% en 2022. Le marché de l’offre se reconstitue du fait d’une baisse des ventes.
Le prix du collectif neuf au T4 2022
- Hausse de +4,8% en régions
- Hausse de +4,9% en Ile-de-France
On retient les 3 points suivants :
- Les mises en vente poursuivent leur baisse continue depuis 4 ans. La hausse des autorisations, épiphénomène lié à la mise en oeuvre de la RE 2020, ne se retrouve pas dans ces chiffres.
- La détérioration du climat économique (inflation, hausse des taux...) pénalise fortement les ventes. Le retrait des investisseurs (particuliers et institutionnels) est manifeste. Résultat : l'offre commerciale croît, d'abord en raison de cette forte baisse des ventes.
- La hausse des prix du neuf se poursuit sur un an. Elle est particulièrement soutenue dans les métropoles moyennes.
Pascal Boulanger, Président de la FPI France, alerte les pouvoirs publics et demande des mesures puissantes et immédiates
Nous alertons les pouvoirs publics depuis près de 3 ans, d’abord en pointant la crise de l’offre et, depuis septembres sur la crise soudaine de la demande. Nous avons proposé dans notre Appel de Strasbourg de juillet 2022 des solutions pour aider l’offre et la demande et nous insistons depuis l’automne 2022 sur la nécessité de relancer la demande. Nous serions heureux que nos mesures, simples et non coûteuses, soient reprises par l’Etat. Il n’est plus temps de tergiverser mais de travailler ensemble à des solutions puissantes aux effets immédiats pour les ménages acquéreurs.
Depuis le désormais célèbre Appel de Strasbourg jusqu’à ses récentes communications, la FPI appelle Bruno Le Maire et Gabriel Attal à prendre des mesures puissantes mais limitées dans le temps pour relancer l’acte d’achat immobilier.
Parmi les idées avancées, une mesure d’incitation fiscale de courte durée et d’exception. On se souvient, en effet, des mesures proposées par le gouvernement Balladur dans les années 90. L’acquéreur d’un logement neuf ou en cours d’achèvement pouvait, en cas de donation ou de succession, transmettre le bien en franchise de droits, dans la limite d’un certain montant, et sous certaines conditions : un bien acheté sur une période strictement définie et occupé, de façon continue, comme résidence principale pendant une durée minimale.
D’autres mesures permettraient, selon la FPI, de maintenir un niveau de production de logements neufs adaptés aux besoins des français et en agissant à la fois sur l’offre et sur la demande : Fléchage d’une partie de la TVA vers les maires bâtisseurs au-dessus d’un certain seuil, prorogation et amélioration du PTZ, pause normative, statut du bailleur particuliers adapté au neuf, maintien du Pinel. Bref, est venu le temps de l’action rapide et concrète. Des milliers d’emploi sont en jeu ainsi que la capacité du pays à répondre à l’un des besoins les plus élémentaires de sa population : pouvoir se logement.
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