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Match gestion locative : agence traditionnelle contre néo agence. Qui est la plus pertinente pour un bailleur privé ?

Match gestion locative : agence traditionnelle contre néo agence. Qui est la plus pertinente pour un bailleur privé ?

Face un marché de l’immobilier en crise, c’est le moment pour les professionnels de la gestion locative de rassurer les bailleurs privés mal aimés par les politiques !

Contrairement au marché de la transaction immobilière de biens existants ou l’intermédiation pèse plus de 60% des ventes, dans le cas de la gestion locative, la délégation à un professionnel ne pèse pas plus de 35%. Si les professionnels et en particulier les grands groupes bénéficiaient d’un flux entant quasi acquis grâce à des partenariats avec des promoteurs résidentiels, la donne a fortement changé et doit inciter les professionnels à se réinventer pour retrouver de la croissance organique. Choisis parfois par contrainte pour gérer des biens lointains, les professionnels doivent mieux répondre aux attentes des bailleurs et redonner de la confiance dans un contexte anxiogène accru lié à l’actualité politique.

Notre rôle est essentiel, nous sommes sur un marché où 65% des propriétaires gèrent en direct. Nous récupérons un grand nombre de propriétaires dans une situation tendue avec leur locataire car certaines agences ont des tarifs trop élevés et des pratiques trompeuses, pas vraiment transparentes. Il est urgent de professionnaliser cette intermédiation.

Arnaud Hacquart, Président IMODIRECT, néoagence spécialisée en gestion locative

LES ATTENTES LÉGITIMES DES BAILLEURS SONT MULTIPLES

D’abord des besoins primaires

  1. Sécuriser les revenus via la collecte mensuelle des fonds et son actualisation, la sélection de candidats locataires de qualité et la mise en œuvre de garanties en cas de défaillance de paiement
  2. Valoriser le patrimoine en effectuant les travaux du quotidien mais aussi en appliquant des travaux de conformité avec les réglementations énergétiques. 

Et des besoins secondaires, parmi lesquels :

  1. Des gains de temps 
  2. L’accès à une expertise technique & réglementaire
  3. Disponibilité

Mais l’exécution est loin d’être parfaite et surtout elle est incomplète !

Si la gestion comptable de base est effectuée correctement, les bailleurs peuvent la réaliser eux-mêmes via des logiciels gratuits type Rentila.  

La connaissance intime des biens par les gestionnaires est limitée car la location est sous traitée en interne aux équipes locatives et rares sont les gestionnaires qui font des visites des biens une fois mis en location.

Les nouveaux acteurs surfent sur ces faiblesses en proposant une gestion « autrement » au sens large du terme !

C’est d’abord grâce à une tarification généralement plus agressive que les néo-agences se distinguent : la palme de l’économie et de la simplicité revient à IMODIRECT qui pratique un tarif unique de 39,90€/mois quel que soit le montant du loyer ! 

Toujours sur le terrain financier, les néo agences proposent systématiquement des assurances loyers impayés plus efficaces que les formules proposées par la majorité des agences. Non seulement, les loyers sont protégés mais il y a engagement de résultats avec une promesse sur la date d’encaissement du loyer quoi qu’il advienne. Une fois de plus, IMODIRECT associé à l’assureur MILA propose l’une des meilleures garanties du marché pour un bailleur privé qui est rassuré sur une attente essentielle. A date, seuls les groupes Foncia et SERGIC offrent un service équivalent via une GLI assurée sur fond propres d’où la garantie d’une gestion efficace et rapide.

En termes de gestion courante, si les prestations sont sensiblement les mêmes entre les différents acteurs du marché, la transparence n’est pas totalement de mise sur les actions entreprises auprès des locataires entre autres. Sur ce point, MANDA (ex FLATLOOKER) offre une visibilité totale sur les actions effectuées par le gestionnaire locatif. Les majors du secteur ne communiquent aucun avis client tandis que les néo agences en font un outil de rassurance et donc de conquête ! 

Dernier point crucial pour les bailleurs, la valorisation du patrimoine via l’entretien courant du bien qui peut être délégué ou non, comme chez MANDA. Mais c’est surtout la récente application de la loi « anti-passoire thermique » qui force les bailleurs à opérer des travaux conséquents et complexes. Une attente forte qui n’est pas réellement satisfaite par les gestionnaires classiques mais qui devient un cheval de bataille pour les néo agences. De nouveau, IMODIRECT casse les codes en s’associant à un spécialiste du secteur HELLIO et s’engage sur les résultats. 

Alors comment les acteurs traditionnels doivent ils rebondir ?

Déjà adresser le potentiel là où il se trouve : les bailleurs autogérés dont une grande majorité est équipé d’Excel ou effectue sa gestion via des outils pas toujours pertinents. Pour rappel, 50% des bailleurs de IMODIRECT sont d’anciens autogérés.

Faire un « plan marshal » qui commence par une refonte de l’offre de service et de la tarification dont le niveau élevé ne se justifie pas auprès des bailleurs privés. Pourquoi une rémunération crescendo selon le montant du loyer alors que le travail reste le même quelle que soit la taille du logement géré ? 

Face aux bailleurs autogérés, réaffirmer les raisons du recours à un professionnel 

S’équiper pour faire de la croissance organique : équipes commerciales dédiées, génération & traitement des leads entrants par des équipes dédiés et non pas des gestionnaires déjà débordé par leur parc de bailleurs.

CONCLUSION

Face à la chute des volumes de neufs apportés par les promoteurs et surtout aux signaux très négatifs apportés par la nouvelle donne politique (encadrement des loyers, suppression des mesures anti impayé et anti-squat et la potentielle accélération du déploiement des lois DPE), les bailleurs privés vont porter leur choix sur les acteurs professionnels qui offrent la meilleure prestation de service. C’est ce qu’ont compris les néo agences dont le développement organique doit inspirer les agences traditionnelles. A date, MANDA fait partie du top 5 national des gestionnaires locatifs en France.

Sans prise en compte rapide de cette nouvelle donne, les acteurs vont être pénalisés à plusieurs titres : chiffre d’affaires et rentabilité sur l’offre la plus rentable de l’administration de biens. « Le changement c’est donc maintenant ! »

Arnaud Viallaneix
Arnaud ViallaneixContributeur
Arnaud Viallaneix
Arnaud ViallaneixContributeur
Dirigeant fondateur de AVX Consulting Senior real estate & proptech consultant

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