• Paris : +261 % (+180 % TEOM comprise)

• Metz : +117 % (+95 % TEOM comprise)

• Nantes : +117 % (+87 % TEOM comprise)

Villes de plus de 90 000 habitants (Source Insee)

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est prélevée avec la taxe foncière. Cependant, le propriétaire bailleur d’un logement peut en demander le remboursement à son locataire (c’est donc davantage un impôt lié au statut d’occupant que de propriétaire). 

• Colombes : +39 % (+40 % TEOM comprise)

• Nîmes : +53 % (+43 % TEOM comprise)

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est prélevée avec la taxe foncière. Cependant, le propriétaire bailleur d’un logement peut en demander le remboursement à son locataire (c’est donc davantage un impôt lié au statut d’occupant que de propriétaire.

Les plus fortes hausses

• Aulnay-sous-Bois : +30% (+23 % TEOM comprise)

• Ajaccio : +28 % (+18 % TEOM comprise)

• Fréjus : +27 % (+25 % TEOM comprise)

Les moins fortes

• Nice : -10 % (-10 % TEOM comprise)

Villes de plus de 39 000 habitants (Source INSEE)

Que racontent ces vingt années de hausse de la place du propriétaire dans la fiscalité locale ?

Sylvain Grataloup : Je me souviens qu’après la rentrée scolaire, il y avait « l’automne des impôts locaux ». La taxe d’habitation et la taxe foncière faisaient partie de ce mauvais moment à passer, qui était presque indolore dans l’esprit des gens. Aujourd’hui, la taxe foncière devient un vrai problème. Un chiffre, qui ne figure pas dans le rapport, montre son poids : parmi les recettes publiques, la taxe foncière arrive en sixième position, juste après l’impôt sur les sociétés. Sur 1 000 euros d’argent encaissé, 26 proviennent de la taxe foncière. Cela explique que les collectivités aient besoin de ce levier pour financer les équipements collectifs et les services publics.

Cette taxe n’est acquittée que par les propriétaires. Est-elle devenue injuste ?

Sylvain Grataloup : Oui. La taxe foncière faisait partie de ce qu’on appelait les « quatre vieilles ». Il y avait un lien entre la propriété et les revenus, dans une période de prospérité économique. Aujourd’hui, ce lien n’existe plus : un propriétaire n’est pas nécessairement quelqu’un qui a des revenus. À l’inverse, on peut ne pas être propriétaire et avoir des revenus. Pourtant, on conserve cet impôt assis sur le foncier. Les équipements collectifs et les services publics d’une collectivité ne sont ainsi financés que par une partie de la population. Je crois qu’il faut supprimer cette taxe foncière, non pour accorder un privilège aux propriétaires, mais pour faire participer les usagers au financement de ces équipements et de ces services. Il faudrait la remplacer par une contribution locale des usagers des collectivités.

Qui seraient ces usagers et comment cette contribution fonctionnerait-elle ?

Sylvain Grataloup : L’usager, c’est celui qui habite la collectivité, quel que soit son titre : locataire, propriétaire, occupant. C’est aussi le propriétaire non occupant, qui bénéficie de l’action des collectivités. On sortirait ainsi de l’opposition entre bailleurs et locataires pour parler simplement d’usagers. On pourrait intégrer une modulation en fonction des revenus, comme cela existait pour la taxe d’habitation. Certains locataires sont en difficulté, mais certains bailleurs ne sont pas non plus assis sur un tas d’or. Il ne serait pas normal que les uns paient pour les autres. On pourrait aussi encourager les engagements citoyens. Un propriétaire qui prend l’initiative de rénover son bien pourrait être encouragé pour ce qu’il apporte à la collectivité. On ne serait plus dans cette logique : « Vous devez, je ponctionne, je confisque », mais dans une autre : « Vous êtes acteur, montrez-le-moi et je récompenserai votre engagement. » Cela peut concerner le propriétaire comme le locataire, dès lors qu’ils sont usagers.

Cette hausse interroge-t-elle le consentement à l’impôt et l’égalité devant l’impôt ?

Sylvain Grataloup : L’impôt est un devoir. Il est hors de question d’inviter nos adhérents et tous les propriétaires à le boycotter. En revanche, cette situation interroge, bien sûr, et cela se voit dans les choix des propriétaires. Un propriétaire a aujourd’hui plus de mal à investir, parce qu’il intègre la taxe foncière dans son raisonnement et dans ses calculs. C’est aussi le cas du primo-accédant : il peut trouver un prêt pour acheter un appartement, mais que se passe-t-il ensuite au quotidien ? Une taxe foncière répartie sur dix mois peut représenter 300 euros par mois. Il y a un sentiment d’injustice, celui d’être les seuls à payer ce dont tout le monde bénéficie, avec un poids énorme. Et cet argent ne sert pas forcément à financer les équipements collectifs et les services publics, mais à compléter des caisses vides. Les collectivités, l’État et les Français en premier lieu n’ont plus les moyens de financer tout cela. Il faut donc reconsidérer cette taxe foncière et construire quelque chose de plus enthousiasmant avec cette contribution locale des usagers des collectivités.

Comment expliquer une progression de plus de 93 % en vingt ans ?

Frédéric Zumbiehl : Pour faire simple, la taxe foncière repose sur des taux votés par les communes et les intercommunalités, qui s’appliquent aux valeurs locatives. Ces valeurs sont fixées par l’administration fiscale pour chaque logement. Leur calcul est extrêmement complexe, mais elles sont majorées chaque année selon un coefficient valable pour tout le territoire français. Même si votre commune n’augmente pas ses taux entre deux années, vous subissez donc une augmentation liée à cette majoration. Entre 2005 et 2025, les valeurs locatives ont été majorées de 46,3 %. Cela signifie que vous payez 46,3 % de taxe foncière supplémentaire même si aucun taux ne bouge. À cela s’ajoute la hausse des taux des collectivités locales, qui atteint 32,3 % sur la période. La combinaison de ces deux évolutions aboutit à cette augmentation de 93 % en vingt ans.

Cette mécanique est-elle déconnectée de la réalité vécue par les contribuables ?

Frédéric Zumbiehl : Depuis 2018, les valeurs locatives sont indexées sur l’indice des prix à la consommation harmonisé, une variante de l’indice des prix à la consommation. Le Code général des impôts prévoit que leur coefficient annuel de majoration correspond au glissement annuel de cet indice en novembre. En 2023, par exemple, ce coefficient était de 7,1 %. Tous les propriétaires se sont retrouvés à devoir payer 7,1 % de plus, sans même compter les hausses de taux, alors que les salaires et les retraites n’ont évidemment pas augmenté de cette manière.

Vous avez travaillé cette année sur un nouvel indicateur : le montant moyen de taxe foncière par logement. Pourquoi ne pas s’en tenir à la comparaison des taux ?

Frédéric Zumbiehl : Traditionnellement, l’Observatoire national des taxes foncières permet de comparer les taux entre les communes. Mais ces taux s’appliquent à des valeurs locatives différentes. À Mizoën, un petit village de l’Isère, les taux de taxe foncière avoisinent 86 %. À Paris, ils sont de 21,21 % en 2025. On pourrait en conclure que la taxe foncière est beaucoup plus forte à Mizoën. Mais les valeurs locatives sont beaucoup plus élevées à Paris : la seule différence de taux n’est donc pas parlante pour connaître le montant à payer. Cette année, nous sommes allés chercher les valeurs locatives moyennes par commune publiées par l’administration fiscale. En les croisant avec les taux de taxe foncière, on peut obtenir un montant moyen.

Les valeurs locatives elles-mêmes correspondent-elles encore à la réalité immobilière ?

Frédéric Zumbiehl : Elles ont été calculées à partir des loyers de 1970. Depuis, elles ont été majorées selon les coefficients dont je parlais. Mais certains territoires se retrouvent avec une valeur locative moyenne basse, alors que les loyers y ont aujourd’hui beaucoup plus augmenté qu’ailleurs. C’est absolument la roulette russe, la taxe foncière.

L’Observatoire montre aussi un lien entre les hausses de taux et le calendrier électoral : elles ralentissent avant les municipales et repartent après. Est-ce une forme de cynisme politique ?

Sylvain Grataloup : Cela vous étonne ? Pour poursuivre son action en étant élu, il faut avoir des électeurs. On ménage donc son électorat. Mais les Français ne sont pas dupes, et la transparence peut aussi être porteuse de jolies choses. L’augmentation va reprendre, il n’y a pas de doute. D’abord par les bases locatives, mais aussi avec des pratiques différentes. Je me souviens d’un maire qui m’avait expliqué avoir procédé à une augmentation phénoménale au début de son mandat, en considérant que ses administrés avaient la mémoire courte. Au bout de six ans, ils retiendraient qu’il n’avait pas augmenté la taxe, alors que la hausse avait été énorme la première année. On voit bien que la taxe foncière devient une stratégie électorale. C’est ce qui est embêtant. Je préfère que l’on réfléchisse à son fondement, à sa raison d’être et à ce que l’on pourrait améliorer. Je comprends aussi que les maires doivent répondre aux exigences des usagers : une route en bon état, un éclairage correct… Mais l’argent de l’État et des collectivités, c’est celui des Français. Il faut donc comprendre qui doit payer. Pour la vie d’une collectivité, l’ensemble des administrés et des usagers doivent participer en fonction de ce qu’ils peuvent faire.

Les collectivités ont néanmoins des dépenses et des équipements à financer. Que révèlent les débats des conseils municipaux que vous avez étudiés ?

Frédéric Zumbiehl : Cette contradiction apparaît très clairement dans les comptes rendus. Ajaccio fait partie des villes où la taxe foncière a le plus augmenté en 2026, sous l’effet des décisions de la commune et de l’intercommunalité. En conseil municipal, le maire répond aux élus de l’opposition qu’ils lui reprochent d’augmenter le taux de taxe foncière et de ne pas avoir suffisamment diminué les dépenses, tout en lui reprochant de ne pas en faire assez pour les écoles ou la rénovation des trottoirs. Entre le marteau et l’enclume, c’est inextricable. Mais dans les courriers que je reçois, je lis beaucoup ce sentiment d’injustice : les propriétaires sont les derniers à payer, tandis que les locataires ne participent plus.

Sylvain Grataloup : Il faut parler des usagers dans leur globalité. Cette opposition entre bailleurs et locataires est agaçante, parce que les deux sont finalement victimes d’un système. Les locataires n’ont rien demandé, les bailleurs non plus. On a supprimé la taxe d’habitation et le système aboutit à ce que les propriétaires dirigent leur colère contre des locataires qui n’ont rien demandé. Il faut remettre le système à plat et ne plus parler de bailleurs et de locataires, mais d’usagers qui bénéficient de prestations. Le propriétaire bénéficie aussi de ces services à travers son bien. Participons donc ensemble à cet effort collectif.

Que propose concrètement l’UNPI ?

Sylvain Grataloup : La suppression de la taxe foncière et la création d’une contribution locale des usagers des collectivités. C’est une proposition de long terme. Ce n’est pas un rêve d’ivrogne : je crois qu’il faut regarder vers l’avenir plutôt que d’essayer de faire avec les bouts de ficelle d’un passé révolu. Éventuellement, récupérer une partie de la taxe foncière sur le locataire serait une manière de retrouver un peu de justice. Mais ce ne serait pas, à mon avis, la solution pour construire un monde meilleur.