Communiqué de presse
L'ANACOFI IMMO propose de faire évoluer le PLF pour rendre aux bailleurs privés la lisibilité et la stabilité dont le logement a besoin, donc dont la France a besoin
Premier volet d'une série de trois communiqués consacrés au PLF 2027 : pour commencer, l'immobilier; suivront « les entreprises et l'économie en général », puis « le patrimoine et l'épargne».
Déposé le 1er octobre, le projet de loi de finances pour 2027 adresse aux investisseurs immobiliers deux messages contraires à l'objectif de relance du logement : des dispositifs illisibles, et des règles qui changent en cours de route. L'ANACOFI IMMO appelle le Parlement à corriger ces deux signaux.
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Illisibilité et instabilité : le bailleur privé découragé avant d'avoir investi
L'article 7 du PLF plafonne l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels et supprime le report des amortissements non déduits (1). Il s'agit de la deuxième réforme de ce régime en deux ans, après la loi de finances pour 2025 (2). Elle s'appliquerait aussi aux opérations déjà engagées, financées sur la base des règles en vigueur au jour de l'acquisition.
Le meublé n'est pas l'apanage des contribuables les plus aisés : c'est souvent l'investissement d'épargnants modestes, faiblement ou non fiscalisés car avec peu de revenus, qui ne recherchent pas une réduction d'impôt mais la constitution d'un patrimoine destiné à compléter leurs revenus à la retraite, à payer les études de leurs enfants, à faciliter leur maintien à domicile, …. Ce sont eux que la réforme pénalise.
Dans le même temps, le dispositif Jeanbrun, entré en vigueur il y a huit mois seulement, reste inapplicable dans l'ancien en l'état de ses conditions. Les dispositifs Denormandie et Loc'Avantages s'éteignent fin 2027 sans perspective de prorogation (3). Pour l'investisseur, le message est clair : rien n'est stable, et ce qui est accordé aujourd'hui peut être repris demain. Dans ces conditions, il n'aura même pas envie de tester le Jeanbrun.
Logement étudiant : l'article 7 confond fiscalité et usage
À l'heure où des étudiants se mobilisent dans plusieurs villes – notamment faute de logement-, le PLF frappe ceux qui leur en proposent. Plus de 180.000 demandes de logement en résidence universitaire restaient insatisfaites au 1er janvier 2026, et la part des studios proposés à la location est passée de 47 % à 8 % en sept ans(4).
Le propriétaire qui possède un appartement dans un quartier étudiant, qui le meuble et qui le loue à l'année à un étudiant ne fait pas de location touristique. Il loge, en résidence principale ou en bail mobilité(5), des jeunes qui en ont besoin pour suivre leurs études. L'article 7 le traite pourtant comme un loueur de courte durée. Le Gouvernement a reconnu cette spécificité pour les résidences étudiantes gérées, en les excluant du plafond, mais il leur applique quand même la fin du report des amortissements. Le logement étudiant en diffus, lui, n'est pas exclu du tout.
L'analyse de Céline Mahinc
Le PLF 2027 dit aux investisseurs deux choses : que les règles sont illisibles, et qu'elles peuvent changer à tout moment, y compris pour les opérations déjà engagées. Dans ces conditions, l'investisseur n'aura même pas envie de tester le Jeanbrun. Quant à l'article 7, il confond fiscalité et usage : le propriétaire qui meuble un appartement dans un quartier étudiant et le loue à l'année ne fait pas de la location touristique, il loge un étudiant qui en a cruellement besoin.
Les propositions de
L'ANACOFI IMMO
L'ANACOFI IMMO propose d'amender le projet de loi autour de trois objectifs :
LMNP : supprimer la réforme de l'article 7 ou, à défaut, en exclure totalement les meublés loués à titre de résidence principale ou en bail mobilité ainsi que les résidences étudiantes, seniors et médico-sociales/ Ehpad, pour la concentrer sur la location de courte durée.
Jeanbrun : rendre le volet ancien opérationnel (20 % de travaux au lieu de 30 %, classe D du DPE au lieu de A ou B, ouverture à la transformation de locaux en logement) et permettre plus d'un investissement par foyer en appréciant le plafond d'amortissement par logement.
Stabilité : proroger les dispositifs Denormandie et Loc'Avantages jusqu'au 31 décembre 2030, pour donner aux opérateurs et aux investisseurs la visibilité qu'exigent les délais de montage des opérations.
Notes
1. PLF 2027, art. 7, II, A (art. 39 C du CGI) : plafonnement de l'amortissement à 2,5 % et 7.000 € par an et par foyer (1,5 % et 5.000 € pour les meublés de tourisme), fin du report des amortissements non déduits, imputation du stock limitée à 50 % du résultat jusqu'en 2036.
2. Loi de finances pour 2025, art. 24 (réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value des loueurs en meublé non professionnels).
3. Dispositif Jeanbrun : art. 31, I, 1°, i et j du CGI, issus de l'art. 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ; CGI, art. 199 novovicies (Denormandie) et 199 tricies (Loc'Avantages).
4. Liste d'attente au 1er janvier 2026 selon le rapport d'activité du Crous ; part des studios proposés à la location passée de 47 % à 8 % entre 2019 et 2026 selon une étude Bien'ici de juillet 2026.
5. Titres Ier bis (location meublée à titre de résidence principale) et Ier ter (bail mobilité) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
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