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Avec un prix signé moyen de 3342 € au mètre carré en France dans l’ancien, une augmentation des prix dans 70% des villes en France ou encore une progression de 7,2% du volume de transactions (évolution en rythme trimestriel glissant), le marché immobilier s’annonce comme reprenant quelques couleurs après un été très encourageant.
C’est dans ce contexte très intéressant que nous sommes heureux de partager avec vous quelques points issus du baromètre immobilier LPI x iad du mois de Septembre 2024.
Durant l’été, les prix des logements anciens ont progressé dans 70 % des grandes villes. D’ailleurs en août les prix des compromis ont augmenté de 2.0 % sur trois mois et les prix affichés, de 2.3 %. Car la pression de la demande ne se dément pas, en dépit des incertitudes politico-économiques et les ventes réalisées cet été sont en augmentation de 7.2 % sur un an. Et dans plusieurs régions qui portent un tiers du marché métropolitain, les ventes ont pu s’élever de près de 20 % !
Un renforcement de la hausse des prix durant l’été
Durant l’été, ce qui pouvait jusqu’alors ne ressembler qu’à une simple embellie du marché de l’ancien s’est transformé en une reprise durable. En dépit des incertitudes économiques et financières qui ont altéré l’environnement du marché, le redémar- rage des ventes de logements anciens à des particuliers s’est amplifié
Ainsi la hausse des prix s’est encore renforcée, en Province et dans la plupart des grandes villes, dont Paris. La courbe des prix s’était inversée dès le mois de mars et à fin août, en niveau trimestriel glissant, l’augmentation est de 2.0 % sur trois mois pour les compromis signés (+ 1.5 % pour les appartements et + 2.6 % pour les maisons). Et après 6 mois de progression, les prix affichés ont encore augmenté de 2.3 % en août (et même de 4.2 % sur le marché des maisons) laissant se dessiner les évolutions futures des prix signés.
Pourtant, le mois d’août a rarement été le meilleur de l’année en termes d’évolution des prix. Mais cette année, l’offre nouvelle a clairement renoué avec des propositions de prix plus ambitieuses qu’auparavant. Comme cela est habituel lorsque le marché retrouve des couleurs, les vendeurs se font plus hardis. Surtout dans le contexte d’une pénurie généralisée de logements, neufs et anciens !
Mais bien que la courbe des prix se soit inversée et que le rythme des augmentations se renforce au fil des mois, les prix signés restent orientés à la baisse en niveau annuel glissant. Certes, le rythme de la baisse est désormais moins rapide, mois après mois : avec - 3.2 % pour l’ensemble du marché, contre - 4.7 % en avril et en mai. Cependant, il faudra attendre encore plusieurs mois (probable- ment le printemps 2025) pour qu’à son tour la courbe des prix mesurés en niveau annuel glissant se retourne.
Maintien des tendances d’évolution des prix du neuf
La demande de logements neufs se renforce depuis le printemps dernier, encouragée dans ses projets par le relèvement de l’offre bancaire et l’amélioration des conditions de crédit. Mais pour l’heure, si l’offre des constructeurs de maisons individuelles se relève lentement, celle des promoteurs privés ne réussit pas encore à sortir d’une crise inédite, tant par son ampleur que par les conséquences de l’absence de soutien des pouvoirs publics. Et l’insuffisance de l’offre nouvelle n’est pas synonyme d’une remontée nette et sensible des prix des logements commercialisés, comme cela se constate sur le marché de l’ancien. Les conditions de formations des prix ne sont pas les mêmes, dominées par les déséquilibres quantitatifs entre offre et demande et les capacités d’accès au crédit dans l’ancien ; mais gouvernées par les contraintes de l’offre dans le neuf.
Ainsi, si les tendances récessives des prix des logements neufs s’atténuent au fil des mois, les perspectives d’un retournement de la courbe des prix diffèrent entre le marché des maisons et celui des appartements.
Sur le marché de la maison individuelle, avec la lente remontée du niveau des ventes des constructeurs amorcée au printemps, le rythme de la baisse des prix mesurés en niveau annuel glissant se maintient à 0.8 % en glissement annuel depuis mai dernier. Et au-delà de l’affaiblissement saisonnier de l’activité en août et son impact sur les prix des ventes, l’inflexion de la courbe des prix se confirme.
En revanche, sur le marché de la promotion immobilière, les prix des appartements reculent toujours à un rythme assez soutenu. En août, en niveau annuel glissant, la baisse est stabilisée à 2.8 %, en glissement annuel : mais sans encore annoncer un prochain retournement de la courbe des prix.
Les marges de négociation des prix se renforcent
Entre des acheteurs potentiels et des vendeurs qui reviennent sur le marché, les pratiques de négociation des prix se sont renforcées. Les acheteurs sont bridés par les contraintes d’apport personnel imposées par la Banque de France, alors que les vendeurs renforcent leur position sur un marché en excès de demande, déstabilisé par plus de dix années d’insuffisance de la construction.
Et au total, le niveau des marges de négociation progresse encore, bien au-delà des maximas déjà observés par le passé. En août, le niveau moyen des marges s’est établi à 7.9 % pour l’ensemble du marché : soit + 97 % depuis juin 2022, lorsque la décision de la BCE de renoncer à sa politique de soutien aux économies réelles de la zone euro est venue amplifier la stratégie de rationnement de l’accès au crédit à l’œuvre en France depuis 2019.
De plus, les marges diffèrent nettement entre le marché des appartements (7.1 %, en progression de 80 % depuis juin 2022) et celui des maisons (8.5 %, en progression de 110 % depuis juin 2022). Le rétablissement du marché de l’ancien s’accompagne en effet d’une pression sur les prix des maisons plus forte que sur ceux des appartements.
En outre, les évolutions récentes n’ont pas été comparables entre tous les types de logements. Alors que sur l’ensemble du marché des appartements les marges ont augmenté de 8.5 % depuis janvier, elles ont reculé rapidement (- 41 %) sur les grands logements (6 pièces et plus) pour s’établir à 7.6 % en août. En revanche, elles sont restées à peu près stables sur le segment de marché des 2 à 5 pièces (à 6.6 % en moyenne). Mais elles ont bondi (+ 39 %) sur les studios pour s’afficher à 8.6 %.
Dans le même temps, les marges ont progressé de 11.3 % sur le marché des maisons. Mais depuis le début de l’année, la hausse est générale quelle que soit la taille des logements. Et si elles n’ont que lentement cru (+5%) sur les 5 et 6 pièces (à 7.5% en moyenne), elles ont progressé plus rapidement sur les 3 et 4 pièces (+ 15 %, à 8.9 % en moyenne) et surtout pour les 7 pièces et plus (+ 24 %, à 9.3 % en moyenne).
Nombre de transactions en France : un été très encourageant
Depuis le début de l’année, le marché de l’ancien bénéficie pleinement du regain de l’offre de crédits bancaires. Et les particuliers dont les intentions d’achats immobiliers se redressent depuis l’automne 2023, comme les enquêtes de l’INSEE le confirment mois après mois, peuvent compter sur la baisse des taux des crédits immobiliers et sur l’allongement de la durée des prêts. De plus, l’amélioration du moral des ménages s’est alimentée d’un effet JO propice aux engagements sur le moyen-long terme, alors que le ralentissement de l’inflation vient opportunément soutenir le pouvoir d’achat et a fini par convaincre la BCE de poursuivre la baisse de ses taux de refinancement.
Le rebond du marché n’a donc pas été contrarié par les incertitudes politiques nées de la dissolution de l’Assemblée Nationale. Et durant l’été, le nombre de compromis signés a progressé rapidement : en niveau trimestriel glissant, les ventes réalisées à fin août 2024 sont en augmentation de 7.2 % sur un an. D’ailleurs, alors qu’habituellement les ventes baissent de 24.4 % en août, l’activité étant réduite au cœur de l’été, cette année le recul a été moindre (de 18.7 %, comme cela se constate durant les années de bonne conjoncture).
L’été fut donc encourageant et le rebond du marché net. Mais le nombre de compromis signés sur les 8 premiers mois de 2024 reste inférieur de 5.4 % à son niveau de 2023. Et ce rebond ne permettra pas à lui seul de retrouver les niveaux élevés d’activité constatés à la fin des années 2010, tant que le rationnement de l’accès au crédit imposé par la Banque de France perdurera.
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