À l’inverse, le baromètre met en évidence deux segments qui s’écartent aujourd’hui davantage des rendements historiquement observés : les résidences de tourisme et les résidences médicalisées.

Dans le cas des résidences de tourisme, les rendements peuvent dépasser 6 %, un niveau qui s’explique notamment par un environnement réglementaire plus complexe et par certaines perceptions brouillées du marché, souvent associées aux débats autour de la location de courte durée.

Dans le secteur de la santé, où les rendements se situent autour de 5,4 % pour les taux primes (avec une belle visibilité sur la durée du bail notamment), l’écart observé traduit davantage un choc de confiance intervenu ces dernières années dans le secteur, alors même que les besoins démographiques restent structurellement très importants.

Pour Consultim Groupe, ces deux segments présentent aujourd’hui une prime de risque plus élevée, pouvant aussi créer des opportunités d’investissement, à condition de procéder à une sélection particulièrement rigoureuse des actifs.

L’étude met également en évidence des écarts significatifs en matière de prix d’acquisition selon les segments de marché. Les résidences étudiantes figurent parmi les produits les plus accessibles, avec un ticket moyen d’investissement d’environ 80 000 euros. Les résidences de tourisme se situent autour de 90 000 euros, tandis que les résidences affaires avoisinent généralement 100 000 euros.

Les actifs liés au vieillissement de la population présentent des montants plus élevés. Les résidences médicalisées affichent ainsi un ticket moyen proche de 140 000 euros, tandis que les résidences seniors services, offrant généralement des surfaces plus généreuses, peuvent atteindre 175 000 euros selon l’emplacement et la qualité de l’exploitant.

L’étude souligne également que la lecture du rendement ne peut plus être isolée de l’analyse du sous-jacent immobilier. La performance d’un investissement dépend désormais de plusieurs facteurs : la qualité de l’emplacement, la durée résiduelle du bail commercial, la solidité de l’exploitant, l’état du bien ou encore sa capacité éventuelle de réversibilité.

Le baromètre introduit également la notion de « taux prime », qui distingue le rendement moyen d’un segment du rendement observé sur les actifs les plus sécurisés. Au sein d’une même typologie de résidence, les biens présentant la meilleure visibilité locative et les fondamentaux les plus solides peuvent ainsi afficher des rendements légèrement plus compressés, mais associés à un niveau de risque mieux maîtrisé.

Dans ce contexte, le LMNP ancien ne peut plus être considéré comme un marché uniforme ou automatique. Il s’agit désormais d’un marché de sélection, d’analyse et de connaissance, qui suppose une lecture fine des cycles propres à chaque segment.

Selon Consultim, la performance future dépendra de plus en plus de la capacité des investisseurs à comprendre ces dynamiques de marché et à sélectionner les actifs les plus pertinents.

Dans le LMNP géré ancien, la performance ne viendra plus uniquement du marché lui-même, mais de la capacité à analyser les actifs et à comprendre les cycles propres à chaque segment. 

Malgré un environnement immobilier plus exigeant, le LMNP géré ancien conserve une place importante dans les stratégies patrimoniales. La durée moyenne de détention des actifs atteint environ dix ans, confirmant que ce type d’investissement s’inscrit avant tout dans une logique de revenus réguliers et de détention de long terme.

Le LMNP ancien ne constitue donc pas un marché par défaut face à l’immobilier neuf. Il s’agit d’un marché à part entière, qui repose sur la compréhension des cycles immobiliers, d’une analyse locative poussée (notamment des exploitants) et une approche patrimoniale structurée.