Face à cette accumulation de variables, beaucoup de décisions deviennent difficiles à prendre. Faut-il céder un actif avant qu’il ne perde davantage de valeur ? Engager une restructuration lourde ? Changer d’usage ? Attendre une reprise du marché ? Refinancer maintenant ou différer l’échéance ?

Face à ces interrogations, l’attentisme apparaît souvent comme une stratégie raisonnable. Après tout, attendre permet parfois d’obtenir davantage de visibilité. Mais dans le contexte actuel, cette logique devient de plus en plus dangereuse. Car contrairement aux précédents cycles immobiliers, le temps n’est plus nécessairement un allié. Sur de nombreux actifs, il est devenu un facteur direct de destruction de valeur.

Chaque mois d’attente peut accroître les coûts de transformation, réduire les options de repositionnement, compliquer les conditions de financement ou accentuer le décalage entre l’actif et les attentes des utilisateurs. Plus les décisions sont repoussées, plus certaines trajectoires deviennent difficiles à rattraper. Cette évolution est particulièrement visible dans l’immobilier tertiaire.

De nombreux immeubles ne sont plus confrontés à un simple problème de vacance temporaire. Ils font face à une obsolescence progressive liée à leur performance environnementale, leur configuration technique ou leur capacité à répondre aux nouveaux usages. Dans ces situations, l’absence de décision constitue souvent une décision en elle-même : celle de laisser l’actif perdre progressivement sa capacité à créer de la valeur.

La question devient : à quel moment décider ? Dans le nouveau cycle immobilier qui s’ouvre, les investisseurs les plus performants ne seront probablement pas ceux qui prédiront le mieux le marché. Ce seront ceux qui sauront prendre les bonnes décisions avant que les contraintes ne rendent ces décisions beaucoup plus coûteuses.

Car aujourd’hui, dans l’immobilier comme dans beaucoup d’autres secteurs, le risque n’est plus seulement de se tromper. Le risque est de décider trop tard.

Xabier Saavedra

Xabier Saavedra est un entrepreneur et expert immobilier reconnu pour sa double expertise en architecture et en finance. Diplômé en architecture de l’Université du Pays Basque et en commerce international de l’ESSEC, il a développé un parcours atypique qui lui permet d’appréhender les enjeux immobiliers à la fois sous l’angle technique, opérationnel et financier.

Après trois années au sein d’un cabinet d’architectes, il rejoint le groupe CBRE où il évolue pendant près de dix ans. Il y occupe notamment les fonctions de Key Account Manager, pilotant des équipes de Property Management réparties dans neuf pays européens, puis d’Asset Manager, accompagnant des investisseurs internationaux sur des stratégies et projets immobiliers à forte création de valeur.

Fondateur de Zircon, Xabier met aujourd’hui son expertise au service d’investisseurs, family offices et propriétaires confrontés à des actifs ou projets immobiliers complexes. Sa singularité réside dans sa capacité à combiner une vision stratégique et financière rigoureuse avec une compréhension fine des réalités opérationnelles et techniques de l’immobilier.

Trilingue français, anglais et espagnol, il est particulièrement apprécié pour sa faculté à rendre accessibles des problématiques immobilières souvent perçues comme complexes. Son approche pragmatique, pédagogique et orientée résultats lui permet d’accompagner efficacement les décideurs dans leurs arbitrages et leurs projets de création de valeur.