Déclaration des revenus locatifs : éviter ces quelques erreurs pourtant trop fréquentes

: La rédaction; Catégorie : Fiscalité; 1 mai 2023

Avis d'expert

Par Christophe Duprat, cofondateur et CEO de Qlower

La période déclarative a démarré il y a peu. Les contribuables attendent généralement les derniers jours, il n'est donc pas trop tard pour partager quelques conseils et erreurs fréquentes autour de la déclaration de revenus locatifs. Christophe Duprat, cofondateur et CEO de Qlower liste les 5 erreurs les plus fréquentes en 2023 identifiées sur la base de plusieurs milliers d'utilisateurs de sa solution de compta et fiscalité immobilière.

3 millions de contribuables déclarent des revenus locatifs, fonciers pour la location nue, et BIC pour la location meublée. Que vous proposiez un logement en location nue ou meublée, les erreurs les plus fréquentes sont les mêmes.

Aux régimes réels, les travaux de rénovation et d'amélioration sont déductibles des revenus locatifs... lorsqu'une facture permet de les justifier ! Se passer de facture revient à se passer de la déductibilité de ces travaux. 1000€ réglés sans facture n'effacent pas 1000€ de revenus locatifs.

Ne rien faire, ne rien déclarer

Alors que la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP) a mis en place le recueil d'information liées aux biens immobiliers, il devient obligatoire de révéler la destination d'un logement dont vous êtes propriétaire. Résidence principale, secondaire, ou proposée à la location, vous avez jusqu'au 1er Juillet pour préciser l'usage que vous faites de chaque bien immobilier possédé. Ces informations permettront de mieux flécher la taxe d'habitation et la taxe logement vacant à partir de 2024. Si un bien est proposé à la location, alors un revenu locatif sera attendu. Attention aux bailleurs qui ont laissé traîner les choses.

Coût pour le propriétaire :

150€ d'amende par bien immobilier détenu pour l'oubli de la vérification dans Mes Biens Immobiliers (tolérance jusqu'en décembre 2023).
20% de majoration d'impôt lorsque la déclaration est faite après réception d'une mise en demeure, et 40% après 30 jours

Se contenter de recopier les montants de l'aide à la déclaration fiscale envoyé par le gestionnaire

Lorsque votre bien est géré par une agence ou un administrateur de bien, celui-ci envoie en janvier un document d'aide à la déclaration. Il reprend le total des revenus locatifs, des honoraires de gestion, donc le revenu à déclarer. La plupart du temps, ce document omet des charges déductibles que vous réglez sans en informer le gestionnaire. La taxe foncière (850€), l'assurance bailleur obligatoire (140€), les intérêts d'emprunt (500 à 2000€ le plus souvent). Le summum est atteint lorsque le gestionnaire retranche uniquement les 20€ de frais réglementaires aux revenus locatifs.

Coût pour le propriétaire :

3000€ de charges déductibles non retranchées, revenant à payer 1400€ d'impôt en trop sur les revenus locatifs.

Se la couler douce avec les régimes Micro

Les régimes micro permettent d'éviter la tenue d'une comptabilité et de n'être imposé que sur une partie de ses revenus : 70% des revenus de la location nue et 50% des revenus de la location meublée (29% pour les locations meublées de tourisme). Dès que les charges déductibles dépassent ces montants, il devient plus intéressant de déclarer ses revenus locatifs au Réel. Mais surtout, les régimes Micro n'incitent pas les propriétaires bailleurs à maintenir ou améliorer l'habitat qu'ils proposent à la location. Par conséquent, leur bien se dégrade, devient moins attractif puisque les travaux n'apportent pas de déduction supplémentaire. Les régimes Micro sont le meilleur moyen de laisser un logement locatif se dégrader.

Coût pour le propriétaire :

Dégradation du logement, vacance locative accrue, risque de ne plus pouvoir louer son bien selon son étiquette énergétique
Impossibilité de déduire les frais engagés pour le maintien en bonne condition du logement proposé en location

Effectuer des travaux avec des artisans non déclarés

Aux régimes réels, les travaux de rénovation et d'amélioration sont déductibles des revenus locatifs... lorsqu'une facture permet de les justifier ! Se passer de facture revient à se passer de la déductibilité de ces travaux. 1000€ réglés sans facture n'effacent pas 1000€ de revenus locatifs. Pour les bailleurs ayant une tranche d'imposition de 30% (+17,2% de cotisation sociales), déduire ces travaux revient à réduire son impôt sur les revenus locatifs de la moitié de la dépense. Se passer de facture pour "gagner" 20% de TVA revient à perdre 30% du montant des travaux en déduction d'impôt.

Coût pour le propriétaire :

Pour 1000€ de travaux avec facture, payés finalement 800€ sans facture, l'économie prévue de 200€ efface une déductibilité de 472€. vous perdez finalement 272€ et la garantie décennale !

Ne pas renégocier ce qui est renégociable

Dans ce nouveau contexte d'inflation et de hausse des taux, laisser les coûts augmenter sans tenter d'en renégocier certains constitue une erreur fréquente des propriétaires bailleurs. Autant ils sont attentifs à la signature du contrat, autant la hausse continue des assurances peut être contrée par des renégociations porteuses d'économies. La loi Lemoine a maintenant 1 an et a permis à des milliers d'emprunteurs de renégocier leur assurance de prêt. A la clé, des milliers d'Euros d'économies, bienvenues aujourd'hui. N'hésitez pas à faire jouer la concurrente pour les assurances bailleurs (économie mineure toutefois), multirisque habitation et surtout l'assurance de prêt !

Coût pour le propriétaire :

Pour 100 000€ empruntés, passer d'une assurance coûtant 0,45% à 0,15% (les taux qu'on observe chez Qlower par exemple après renégociation), génère une économie de 6000€ par tranche de 100 000€ sur la durée du crédit.

En conclusion

Bien d’autres erreurs attendent encore les contribuables … Déduction de l'intégralité des remboursements de prêts (alors que le capital remboursé n'est pas déductible), la construction hasardeuse de l'amortissement en location meublée …

D’où l’intérêt de faire des simulations Réel / Micro, et d’être accompagnés de professionnels de la production comptable et de la déclaration des revenus locatifs.