Par Aurélien Zachayus, CEO d’AP Solutions IO
Dans l’immobilier, l’argent sale arrive rarement avec une étiquette.
Il se glisse plus volontiers dans des opérations qui, au premier regard, ressemblent à des transactions ordinaires. Une société récemment créée achète un bien, des fonds arrivent de plusieurs comptes, le bénéficiaire effectif reste difficile à identifier, un acquéreur apporte une somme importante sans lien évident avec sa situation connue ou une opération fait intervenir plusieurs structures juridiques. Chacun de ces éléments peut avoir une explication légitime. Leur combinaison mérite en revanche une attention particulière.
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C’est précisément pour cette raison que les professionnels de l’immobilier sont assujettis aux obligations de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme.
Agents immobiliers, négociateurs et mandataires occupent une place particulière dans la chaîne puisqu’ils connaissent les parties, suivent le financement et disposent souvent d’informations utiles bien avant la signature définitive chez le notaire.
Le dernier rapport de Tracfin montre que cette vigilance progresse. Les professionnels de l’immobilier ont transmis 662 déclarations de soupçon en 2025, contre 514 en 2024, soit une hausse de 29 %. Le secteur immobilier reste classé à risque global élevé dans l’analyse nationale des risques. Ces chiffres témoignent d’une meilleure appropriation du dispositif, tout en rappelant le niveau d’exposition du secteur.
La vigilance commence dès l’entrée en relation
La conformité LCB-FT repose d’abord sur la connaissance du client. Vérifier une identité constitue le point de départ, auquel s’ajoutent la compréhension de l’opération, l’identification du bénéficiaire effectif lorsqu’une société intervient, l’examen de l’origine des fonds et l’évaluation du niveau de risque.
Les professionnels doivent également consulter les listes de sanctions et de gel des avoirs et adapter leur vigilance lorsque le dossier présente des facteurs de risque particuliers. L’origine géographique des fonds, la présence d’une personne politiquement exposée, un montage juridique complexe ou une discordance entre le profil du client et l’opération envisagée font partie des éléments à examiner.
Le rôle de la banque et celui du notaire s’ajoutent à cette chaîne de vigilance sans se substituer aux obligations du professionnel immobilier. Chacun répond des diligences qui lui incombent. La DGCCRF a d’ailleurs renforcé ses contrôles ciblés sur ce terrain. En mars 2025, treize agences immobilières de la région de Saint-Tropez ont fait l’objet de contrôles inopinés portant notamment sur l’identification des vendeurs et acquéreurs, les bénéficiaires effectifs, la formation des collaborateurs, les déclarations à Tracfin et l’application des mesures de gel des avoirs.
Un dossier doit raconter ce qui a été contrôlé
L’évolution la plus sensible tient aujourd’hui à la traçabilité. Disposer d’une procédure LCB-FT constitue une base, mais le dossier doit aussi garder la trace des vérifications réalisées, des justificatifs recueillis, des éventuelles alertes, de l’analyse menée et de la décision prise.
Cette exigence prend une importance particulière dans les réseaux de mandataires ou les organisations qui traitent des volumes élevés de transactions. Le dispositif doit assurer une vigilance homogène sur l’ensemble du réseau tout en conservant l’historique propre à chaque dossier.
Le décret du 24 avril 2026 a renforcé cette logique en matière de formation. Les personnes qui participent à la mise en œuvre des obligations LCB-FT doivent être formées lors de leur embauche puis régulièrement. Le contenu et la fréquence de ces formations sont adaptés aux risques et aux fonctions exercées. Les documents relatifs aux formations suivies sont conservés pendant toute la durée des fonctions puis durant cinq ans après leur cessation.
Cette traçabilité compte autant que le contrôle lui-même. Lorsqu’un dossier est examiné plusieurs mois ou plusieurs années après la transaction, il doit rester possible de retrouver les éléments analysés, les éventuelles anomalies identifiées et les raisons qui ont conduit le professionnel à poursuivre la relation, à renforcer ses vérifications ou à effectuer une déclaration de soupçon.
Le périmètre immobilier va encore s’élargir
Une autre évolution se prépare. La loi visant à sortir la France du piège du narcotrafic prévoit l’assujettissement des marchands de biens et des promoteurs immobiliers aux obligations LCB-FT. Le décret qui doit préciser les conditions de cet assujettissement reste attendu. L’entrée en vigueur interviendra au plus tard le 10 juillet 2027, dans le cadre plus large de l’application du règlement européen AMLR.
Tracfin souligne l’intérêt de cette extension, qui ajoutera de nouveaux points de vigilance en amont de la transaction. Construction, financement, acquisition foncière ou montage d’une opération immobilière constituent autant d’étapes au cours desquelles l’origine des fonds et l’identité de leurs bénéficiaires peuvent nécessiter un examen approfondi. La chaîne de vigilance immobilière s’étendra ainsi bien au-delà du seul moment de la vente.
Aurélien
ZACHAYUS
Aurélien Zachayus est le CEO d’AP Solutions IO, RegTech française spécialisée dans les solutions de conformité en matière de lutte contre le blanchiment d’argent, le financement du terrorisme et la fraude.
Depuis près de vingt ans, il accompagne les entreprises dans l’automatisation des contrôles, la détection des risques et la traçabilité de leurs diligences. Son expertise couvre notamment l’immobilier, où AP Solutions IO accompagne des acteurs comme iad International et BSK Immobilier, ainsi que la banque, l’assurance et les professions réglementées.
Il intervient régulièrement sur les évolutions de la réglementation LCB-FT et leurs conséquences opérationnelles, avec une attention particulière portée à la traçabilité des contrôles et à l’usage d’une intelligence artificielle explicable dans les processus de conformité.
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