Avis d'expert
Par Caroline Arnould, Directrice générale de CAFPI
Bruno Le Maire a annoncé, dimanche dernier, dans les colonnes du quotidien Sud-Ouest que les barèmes et les plafonds de revenus pour l’obtention du PTZ allaient être révisés. Selon le ministre de l’Economie, six millions de Français supplémentaires pourront, ainsi, bénéficier de ce prêt sans intérêts. Une bouffée d’oxygène pour les primo-accédants…
C’est une bonne nouvelle, toutefois, nous attendons des précisions sur l’évolution des barèmes et des plafonds de ressources qui devraient être communiqués dans les prochaines semaines par le Gouvernement...
Un prêt devenu trop restrictif avec des plafonds de ressources inchangés depuis 6 ans
Le PTZ permet aux ménages, généralement primo-accédants, de limiter le coût du financement de leur résidence principale dans le neuf (et uniquement pour de l’habitat collectif) ou dans l’ancien, sous réserve de réaliser d’importants travaux, visant, notamment, à améliorer la performance énergétique du logement. Il vient obligatoirement en complément d’un autre prêt immobilier et ne peut représenter qu’une fraction du coût de l’opération (20 ou 40 %, selon la zone géographique).
Outre l’absence d’intérêts, l’autre atout du PTZ est le différé d’amortissement. Son remboursement se fait en deux temps : la période de différé (selon les revenus sur 5, 10 ou 15 ans) pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas le PTZ et, à l’issue de ce différé, la période de remboursement du prêt qui s’échelonne sur 10 à 15 ans.
Malgré tous ses atouts, le PTZ a été progressivement moins utilisé, il ne concernait plus que 5 % des transactions en 2022, avec une production en chute de 17 % entre 2021 et 2022. En partie responsables, les plafonds de ressources, demeurés inchangés depuis 2016 ! De fait, de moins en moins de ménages y avaient accès. La réévaluation des niveaux de ressources rendra davantage de ménages éligibles, améliorant ainsi leur pouvoir d’achat immobilier.
L’accès au PTZ facilité dans plus de 150 communes
Les plafonds de revenus à ne pas dépasser pour être éligible au PTZ et le montant emprunté dépendent de plusieurs facteurs, dont la ville où le bien est acheté. Les communes sont classées de A à C, en fonction de l’importance du déséquilibre entre l’offre et la demande.
Un arrêté du 2 octobre 2023, paru au Journal Officiel du 3, a fait passer 154 communes, particulièrement confrontées à la crise immobilière, en zones tendues A ou B1. Les PTZ qui y seront accordés auront un montant plus élevé : 40 % maximum du coût de l’opération au lieu de 20 %.
« C’est une bonne nouvelle, toutefois, nous attendons des précisions sur l’évolution des barèmes et des plafonds de ressources qui devraient être communiqués dans les prochaines semaines par le Gouvernement... », souligne Caroline Arnould, Directrice générale de CAFPI.
Exemple : Le PTZ, la solution pour réduire le taux d’endettement
Alors que le HCSF (Haut Conseil de stabilité financière) a maintenu le taux d’endettement maximal à 35 %, lors de sa dernière réunion du 26 septembre, le PTZ permet à de nombreux acquéreurs d’être en deçà de ce seuil.
Un couple avec 2 enfants, 2 600 €/mois de revenus à eux deux, souhaite acheter un appartement neuf à 168 581 € à Châlons-en-Champagne.
Ils ont droit à un prêt à taux zéro de 32 400 € sur 25 ans avec un différé d’amortissement de 15 ans. Il emprunte en parallèle 126 181 € sur 20 ans à 4 % (hors assurance).
- Mensualité du PTZ : 270 €
- Mise en place d’un lissage : mensualité de 813 € sur toute la durée du prêt
- Reste à vivre : 1 786€
- Taux d’endettement : 31,2 % - accord du prêt
Sans prêt à taux zéro, crédit immobilier de 158 349 € à 4 % sur 20 ans
- Mensualité : 960 €
- Reste à vivre : 1 640 €
- Taux d’endettement : 37 % = refus - le dossier ne passe pas !
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