Si le gouvernement a récemment annoncé le prolongement du prêt à taux zéro (PTZ) pour trois ans, c’était pour aussitôt en limiter grandement la portée. Toujours est-il que le dispositif actuel ne restera encore disponible que pour quelques semaines. Attention toutefois, puisque certaines banques cesseront de prendre les dossiers avec PTZ dès la mi-octobre. Dommage car ce dispositif est un vrai coup de pouce pour ceux qui souhaitent devenir propriétaire pour la première fois, dans un contexte difficile de taux à 4% et des prix qui ne baissent pas encore dans les villes moyennes.
Comment et pourquoi profiter du PTZ dans sa version actuelle jusqu’à mi-octobre ? Quelles sont les autres possibilités offertes aux primo-accédants par les banques pour faire baisser le coût du crédit ? Nous avons ici le plaisir de relayer l’analyse du courtier en crédit VousFinancer.
Même si le prêt à taux zéro est recentré et ne concernera plus les projets de constructions de maison individuelle, certaines banques accordent aux primo-accédants des prêts bonifiés allant jusqu’à 30 000 €, à des taux de 0 à 3 %, à condition que le montant ne dépasse pas 10 % du prêt principal.
LePTZdans sa version actuelle
Jusqu’à mi-octobre pour profiter du PTZ dans sa version actuelle
Alors que le gouvernement a annoncé la prolongation du PTZ au-delà de 2023, jusqu’en 2027, mais avec un recentrage notamment sur la VEFA et les zones tendues, il ne reste que quelques semaines pour les emprunteurs pour profiter du dispositif actuel, particulièrement attractif en cette période de remontée des taux de crédit.
En effet, certaines banques arrêtent de prendre les dossiers avec PTZ à partir de la mi-octobre, et jusqu’à mi-novembre maximum pour avoir le temps de les traiter avant la fin de l’année. Avec l’arrêt du PTZ pour le financement de la construction de maisons individuelles, on peut penser qu’il va y avoir un pic de demandes en fin d’année et donc des délais de traitement allongés, d’où la nécessité d’anticiper et de préparer son projet dès cet été !
Une aide essentielle dans les villes moyennes dans lesquelles les prix n’ont pas encore baissé !
A un moment où les taux atteignent 4 %, et alors même que les prix n’ont que faiblement baissé dans les villes moyennes, le PTZ est un dispositif plus que jamais indispensable pour ne pas exclure les primo-accédants de ces villes. En effet, en zone A, A Bis et B1, le montant du prêt à taux zéro peut atteindre 40 % du montant total de l’opération à financer. C’est le cas par exemple de Reims (baisse des prix de 1,1% sur un an en juillet), Angers (2,2%) ou Orléans (-1,8 %), villes dans lesquelles les prix des appartements n’ont baissé que de 1 à 2 % en 1 an après des hausses de plus de 25 % ces 5 dernières années (même + 50 % à Angers en 5 ans) (source : Meilleursagents).
Par exemple, une famille de 4 personnes avec 50 000 € de revenus qui achète un appartement en VEFA à 200 000 € à Reims peut bénéficier d’un PTZ de 80 000 € sur 20 ans avec 5 ans de différé d’amortissement (mais jusqu’à 15 ans possible sous conditions de revenus).
Dans les villes des zones B2 et C comme Brest (+ 2,1 % de hausse des prix en juillet sur un an), Limoges (+ 3,9 %) ou Quimper (+ 6,2 %), dans lesquelles les hausses de prix se poursuivent et dépassent + 40 % sur 5 ans et même 60 % à Quimper, le PTZ peut atteindre 20 % du montant global de l’opération, soit 40 000 € pour une opération de 200 000 €.
En cette période de taux revenus à leur plus haut niveau depuis 10 ans et dans un contexte où les prix n’ont pas encore enclenché leur baisse, notamment dans les villes moyennes, très prisées des primo-accédants, le prêt à taux zéro est une aide indispensable pour beaucoup pour accéder à la propriété, grâce à l’économie réalisée sur le coût total du crédit, mais aussi et surtout grâce au différé de remboursement accordé qui peut aller de 5 à 15 ans.
La valeur ajoutée du PTZ : le différé d’amortissement, réel atout dans un contexte de taux à 4 %
Pour rappel, le prêt à taux zéro est accordé sur des durées de 20 à 25 ans selon les cas, et comprend 2 périodes :
- la période de différé, pendant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas le PTZ (cette période est, selon les revenus, de 5, 10 ou 15 ans),
- la période de remboursement du prêt, qui suit le différé et varie entre 10 et 15 ans.
Ces dernières années, sous l’effet de la baisse des taux, la pertinence du dispositif avait été remise en cause. Avec des taux à 4 %, voire plus sur 25 ans, le PTZ est une vraie aide à l’accession, avec un impact non négligeable sur le coût total du crédit et sur l’endettement grâce au différé de remboursement qu’il accorde. Sans le PTZ, certains dossiers de prêt ne seraient pas accordés actuellement.
Exemple
Un couple avec 2 enfants, 2 750 €/mois de revenus à 2, qui souhaite acheter un appartement à 180 000 € à Saint Etienne :
Avec un prêt à taux zéro
Ils ont droit à un prêt à taux zéro de 36 000 € sur 25 ans avec un différé d’amortissement de 15 ans. Il emprunte en parallèle 144 000 € sur 25 ans à 4,3 % (hors assurance).
- Mensualité du PTZ : 300 €
- Mise en place d’un lissage : mensualité de 867 € sur toute la durée du prêt
- Soit un coût total de 80 100 €
- Taux d’endettement : 31,5 %
Sans prêt à taux zéro
- Crédit immobilier de 180 000 € à 4,3 % sur 25 ans
- Mensualité : 980 €
- Coût total : 114 000 €
- Taux d’endettement : 35,6 % = refus - le dossier ne passe pas !
L’obtention du prêt à taux zéro permet d’économiser 34 000 € sur le coût total du prêt, ce qui équivaut à une baisse du taux de 1,15 point (= le cout d’un crédit de 180 000 € à 3,15 % sur 25 ans au lieu de 4,30 %) ! Mais surtout, sans le prêt à taux zéro, le crédit aurait été refusé en raison du taux d’endettement qui dépasse 35 %.
Actuellement le prêt à taux zéro est le meilleur rempart contre la remontée des taux de crédit et un vrai levier pour accéder au crédit. Il permet de limiter les mensualités de remboursement, le coût du crédit et l’endettement et ainsi d’obtenir un crédit qui aurait été refusé sinon. C’est pourquoi, il arrive désormais fréquemment que certains emprunteurs qui prévoyaient d’acheter dans l’ancien et n’arrivent pas à obtenir un crédit, se tournent finalement vers un projet dans le neuf afin de pouvoir bénéficier du PTZ et réussir ainsi à accéder à la propriété
D'autres coups de poucepour les emprunteurs
Des prêts à taux bonifiés dans certaines banques pour les primo-accédants
Même si le prêt à taux zéro est recentré et ne concernera plus les projets de constructions de maison individuelle, certaines banques accordent aux primo-accédants des prêts bonifiés allant jusqu’à 30 000 €, à des taux de 0 à 3 %, à condition que le montant ne dépasse pas 10 % du prêt principal.
L’objectif de ces prêts à taux bonifiés est pour les banques de se distinguer de la concurrence souvent forte en régions, et de capter des primo-accédants, clients avec lesquels elles vont pouvoir mettre en place unerelation de long terme. Bien que les banques ne soient plus en conquête active de clientèle via le crédit immobilier, elles ont maintenu ces prêts bonifiés, mais jusqu’à quand ? Même si certains d’entre eux ont vu également leurs taux augmenter, ils restent avantageux pour les jeunes emprunteurs en permettant de faire baisser le coût total de leur crédit !
Exemple de prêts à taux bonifiés
- Banque régionale A : 10 000 € maximum sur 25 ans à un taux de 1 % dans la limite de 10 % du prêt à taux classique
- Banque régionale B : 15 000 € à 1,5 % pour les primo accédants
- Banque nationale C : 20 000€ à 1,99 % pour les primo-accédants sur la durée du prêt principal
- Banque régionale D : 20 000 € à 1,50 % jusqu’à 25 ans
- Banque régionale E : 22 500€ à 2,57 % jusqu’à 25 ans
Focus sur le prêt Accession action logement
En outre il existe également le prêt Accession action logement, d’un montant de 40 000 €, à 1,5 % pour un achat dans le neuf uniquement.
La conclusion de Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer
Les primo-accédants ignorent parfois qu’au-delà du PTZ, il existe d’autres prêts bonifiés accordés par les banques, des aides des villes ou le prêt Action Logement qui sont unvrai coup de pouce pour accéder à la propriété et faire baisser le coût de leur crédit, un atout à prendre en compte dans le contexte actuel. C’est notre rôle de courtier de leur parler de ces aides qui peuvent faire la différence sur leur dossier… et leur budget !
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