L’encadrement des loyers, une fausse bonne idée
Après des années d’inaction pour arrêter l’effondrement de la construction de logements, toutes catégories confondues, le gouvernement avec un plan de relance ambitieux reconnait que le logement est « l’une des premières préoccupations des Français » et une des « grandes urgences dans le pays », le Premier Ministre affiche une ambition claire : la construction d’ici 2030 de 2 millions de logements.
Toutefois, cette démarche attendue tant par les ménages que par les acteurs de l’immobilier, qui est nécessaire pour palier le déséquilibre entre l’offre et la demande, pourrait voir son efficacité limitée par la fin anticipée de l’expérimentation de l’encadrement des loyers et sa généralisation à l’ensemble du territoire.
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ENCADREMENT DESLOYERSdes « effets ambivalents »
Le rapport intitulé « l’encadrement des loyers : effets économiques et redistributif » rédigé par deux éminents professeurs d’économie Guillaume CHAPELLE et Gabrielle FACK a été remis au Premier ministre et au parlement le 22 mai.
Ce rapport attendu, met en avant plusieurs effets
- Le dispositif d’encadrement des loyers est complexe à mettre en œuvre par manque de données de références fiables sur le territoire
- Un effet redistributif limité qui ne cible pas les ménages prioritaires les plus modestes mais ceux appartenant aux centiles les plus élevés, notamment à Paris.
- Il est coûteux pour les finances publiques : par la baisse des revenus fonciers imposables donc des recettes fiscales qui en découlent. 1/3 de la baisse des loyers est financée par l’Etat (les 2/3 par les bailleurs).
- Les effets de moyen et long terme sur l’offre de logements locatifs privés : le dispositif va entrainer une réduction de l’offre, les bailleurs privés compte tenu des faibles espoirs d’amélioration de leur rentabilité vont mettre en vente leurs biens dès qu’il sera libre au lieu de le relouer au même niveau de loyer. Le produit de la vente sera alloué à des placements plus rentables et liquides que celui de l’immobilier de logement.
Dans ce contexte, il serait dommageable que les parlementaires généralisent le dispositif de l’encadrement des loyers
Cela risquerait en effet d’assécher davantage le marché locatif privé, déjà en situation d’urgence. Dans les faits, cette mesure ne “protège” pas durablement les locataires : elle réduit le nombre de logements disponibles et accélère la sortie des biens du parc locatif. Ainsi, quand il est mis en place on constate à moyen terme la raréfaction de l’offre, la dégradation du parc privé par manque d’entretien, la baisse de la mobilité résidentielle et l’exclusion des nouveaux entrants.
Pour faire baisser durablement les loyers, il est primordial de produire et remettre des logements sur le marché. Or l’encadrement des loyers engendre exactement l’inverse : il décourage l’investissement et raréfie l’offre.
Il est également urgent de déconstruire un préjugé tenace : les propriétaires bailleurs ne sont pas, dans leur immense majorité, de riches rentiers. Selon l’ANIL, 84 % des bailleurs particuliers détiennent un ou deux logements. Ces ménages investissent avant tout pour compléter une retraite marquée par le vieillissement de la population et l’évolution défavorable des régimes de pension.
Pour créer plus d’offre locative, il est donc primordial d’encourager les propriétaires qui investissent, entretiennent et rénovent leur patrimoine participant indirectement à répondre aux objectifs de rénovation énergétique des logements.
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