La certification des logements neufs privés s’impose comme un marqueur de qualité et un repère sur le marché immobilier français. Selon une étude LIEPP-Sciences Po menée par le chercheur Guillaume Chapelle et croisant les données de la base CERQUAL- QUALITEL avec les informations des Fichiers Fonciers, de la base DVF, de la BNDB et des données carroyées de l’INSEE, la certification longtemps cantonnée au logement social, concerne aujourd’hui près d’un appartement neuf privé sur deux. Cette exigence de qualité est-elle toutefois associée à une prix de prix sur le marché immobilier ? L’étude analyse pour la première fois l’ampleur de la diffusion de la certification dans le parc privé et mesure son association avec la valorisation des logements, à l’achat puis à la revente.
QUE FAUT-IL RETENIR DE L’ÉTUDE ?
Une valeur patrimoniale globalement plus élevée
Selon l’étude, si les appartements certifiés vendus en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) présentent un coût initial supérieur de 1 à 2 %, ils se revendent en moyenne 3 à 4 % plus cher que des biens strictement comparables (date de construction, positionnement de gamme...). Pour l’expliquer, Guillaume Chapelle avance deux hypothèses complémentaires. D’une part, la dépréciation globalement moins rapide des logements certifiés v/s logements non-certifiés, avec un différentiel estimé à environ 2 %, à moyen terme après achat du bien neuf ; d’autre part, un signal de qualité, de crédibilité et de fiabilité, propre à la certification, « particulièrement apprécié dans un marché secondaire où l’information disponible pour les acheteurs est plus limitée ». Des conclusions dont se félicite l’Association QUALITEL : “L’étude met en évidence la particularité de la certification NF Habitat – NF Habitat HQE : un processus “intervenant dès la phase de conception et encadrant à la fois la qualité technique, sanitaire, environnementale et de confort des logements”, faisant de ce référentiel, le plus strict du secteur, “le standard dominant en France”.
Des caractéristiques spécifiques récurrentes
L’étude met également en évidence des caractéristiques spécifiques s’agissant des appartements certifiés. Ainsi par exemple ils sont en moyenne plus récents, localisés dans des immeubles de plus grande hauteur. Ils disposent plus souvent de terrasses et sont situés dans des environnements généralement plus denses, “avec une proportion plus élevée de logements sociaux, mais le revenu moyen du voisinage apparaît très proche de celui observé pour les logements non certifiés.”
La prime associée à la certification ne s’explique pas uniquement par une meilleure efficacité énergétique
Autre enseignement clé de l’étude : la prime observée pour les logements certifiés ne se résume pas à une simple question de performance énergétique. Même en tenant compte des étiquettes DPE, l’effet certification persiste. Comme le souligne l’auteur, « elle semble plutôt refléter des dimensions plus diffuses et difficilement observables, telles qu’une meilleure qualité constructive, une dépréciation plus lente du bâti, un confort accru pour les occupants, ou encore la valeur de signal que représente la certification sur le marché immobilier ». Autrement dit, la certification ne se contente pas de mesurer des performances techniques : elle agit aussi comme un marqueur global de qualité. Les estimations montrent ainsi « un différentiel de prix positif associé à la certification, présent dès l’achat et qui tend à se creuser lors de la revente sur le marché de l’ancien ». Pour autant, l’étude appelle à la prudence dans l’interprétation de ces résultats : « il convient de ne pas interpréter ces résultats comme la promesse d’une plus-value plus élevée pour les acheteurs de logements certifiés », rappelle Guillaume Chapelle, la dynamique des prix restant avant tout liée à l’évolution du foncier, un effet volontairement neutralisé par l’approche hédonique.
Nos estimations, fondées sur des modèles hédoniques permettant de raisonner toutes choses égales par ailleurs, indiquent que les logements neufs certifiés sont vendus en moyenne 2% plus chers que les logements non certifiés, puis revendus environ 4% plus chers sur le marché de l’ancien. Ces résultats suggèrent une moindre dépréciation dans le temps, observation corroborée par des modèles en ventes répétées. Ces résultats traduisent des corrélations robustes, mais ne permettent pas, à ce stade, de conclure de manière formelle à un lien de causalité entre certification et valorisation des logements.”
En bref
- La certification concerne aujourd’hui près d’un appartement neuf privé sur deux.
- Elle est largement surreprésentée dans les grandes métropoles.
- Les logements certifiés bénéficient d’une prime de 1 à 2 % à l’achat.
- Cette prime atteint 3 à 4 % à la revente sur le marché de l’ancien, signe d’une dépréciation plus lente.
- L’effet observé ne s’explique pas uniquement par la performance énergétique.
- Les résultats de l’étude mettent en évidence des corrélations solides, sans démontrer un lien de causalité.
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