Immobilier en Île-de-France : la part des grands logements dans les ventes est en retrait

: La rédaction; Catégorie : France; 1 octobre 2026

Communiqué des Notaires du Grand Paris

En Ile-de-France, le marché de l’ancien poursuit sa reprise, mais la part des grands logements dans les ventes recule depuis 2021. Avec un budget équivalent, les acquéreurs peuvent acheter moins de mètres carrés qu’en 2022, constatent les Notaires du Grand Paris dans leur dernier communiqué.

Une maison de 90 m² plutôt que de 100 m². Un appartement de 57 m² au lieu de 65 m². À mensualité comparable, voilà ce qu’un ménage peut acheter en septembre 2026, par rapport à 2022, selon les Notaires du Grand Paris. Le financement impose encore des concessions sur la surface, alors même que les ventes repartent. Entre mai et juillet 2026, 36 810 logements anciens ont changé de mains en Île-de-France, soit une hausse de 5 % sur un an. La progression atteint 6 % pour les appartements et 3 % pour les maisons. Les prix ont, eux, peu bougé : ils reculent de 0,6 % sur un an à fin juillet. Cette reprise ne profite pourtant pas autant aux grands logements, dont la part dans les transactions diminue depuis 2021. Des ménages plus petits et une capacité d’achat réduite contribuent à expliquer cette évolution.

Regarder aussi

Les quatre-pièces et plus moins présents dans les ventes

Entre 2021 et 2025, le nombre de ventes de logements anciens a chuté de 30 % en Île-de-France, avec un recul de 27 % pour les appartements et de 37 % pour les maisons. Les grands biens ont perdu du terrain dans les transactions. « La part des appartements de 4 pièces et plus est ainsi passée de 26,4 % en 2021 à 23,6 % au premier semestre 2026 », précisent les Notaires du Grand Paris. Pour les maisons de six pièces et plus, elle est passée de 43 % à 39,8 %.

L’année 2021 marque un tournant. Jusqu’alors, la part des grandes maisons avait nettement progressé, tandis que celle des grands appartements était restée relativement stable. Depuis, toutes deux reculent. La diminution de la taille des ménages apporte une première explication : en Île-de-France, un ménage comptait en moyenne environ 2,7 personnes en 1968, contre 2,2 en 2023. À Paris, ce chiffre est passé de 2,2 à 1,8. Mais les notaires prennent soin de distinguer les deux évolutions : la baisse du nombre de personnes par ménage est ancienne, alors que le recul des grands logements dans les ventes n’est observé que depuis 2021.

La baisse de la part des grands logements dans les transactions concerne tous les départements franciliens, mais son ampleur varie selon les territoires. Pour les appartements de 4 pièces et plus, le recul est plus particulièrement marqué à Paris. Il est également prononcé en Seine-Saint-Denis, en Seine-et-Marne et dans l’Essonne, où le poids des grands appartements est cependant beaucoup moins important, les ménages en recherche de grands logements privilégiant davantage les maisons. Pour les maisons de 6 pièces et plus, les écarts sont encore plus importants : la diminution est forte en Seine-et-Marne et dans l’Essonne, plus mesurée dans les Yvelines, les Hauts-de-Seine et le Val-d’Oise, tandis que leur part progresse en Seine-Saint-Denis. Ces différences montrent que si les contraintes de solvabilité contribuent à expliquer la réduction des surfaces achetées, leurs effets varient selon les caractéristiques des marchés locaux.

Acheter plus petit pour rester dans le même secteur

Depuis 2022, les contraintes de financement obligent aussi les acquéreurs à revoir leurs recherches. « La remontée des taux d’intérêt, combinée au niveau élevé des prix, a réduit la surface accessible à budget équivalent », expliquent les Notaires du Grand Paris. Pour une mensualité similaire, la perte représente environ 10 m² pour une maison et 8 m² pour un appartement entre 2022 et septembre 2026. Dans les secteurs les plus chers, accepter une pièce ou quelques mètres carrés de moins permet de poursuivre son projet sans s’éloigner du quartier recherché.

Le recul des grands logements varie néanmoins d’un département à l’autre. Pour les appartements de quatre pièces et plus, il est particulièrement marqué à Paris, ainsi qu’en Seine-Saint-Denis, en Seine-et-Marne et dans l’Essonne. Pour les maisons de six pièces et plus, la baisse est forte en Seine-et-Marne et dans l’Essonne, plus mesurée dans les Yvelines, les Hauts-de-Seine et le Val-d’Oise. En Seine-Saint-Denis, leur part augmente au contraire.

Les conditions de financement se sont améliorées depuis 2024, permettant aux ménages de récupérer une partie de leur capacité d’achat. Ils restent toutefois loin des surfaces accessibles en 2022, et une nouvelle remontée des taux réduirait à nouveau leur marge de manœuvre. Les Notaires du Grand Paris restent donc prudents : « les conditions ne semblent pas réunies pour favoriser à court terme un retour significatif des grands logements parmi les transactions franciliennes ».