Une fois n’est pas coutume, l’activité locative s’est également essoufflée au 1er trimestre 2023 à Paris. 164 000 m2 y ont ainsi été placés sur la période toutes tailles de surfaces confondues : ce volume, représentant 42 % de l’ensemble des bureaux commercialisés en Ile-de-France, est en baisse de 25 % sur un an. En nombre de transactions, le recul est de 24 %. « Ce ralentissement était attendu compte tenu de la raréfaction croissante de l’offre de bureaux disponibles dans la capitale. En outre, la baisse est surtout liée à l’absence de mouvements supérieurs à 5 000 m2, alors que six avaient été comptabilisés au 1er trimestre 2022 » souligne Guillaume Raquillet. Cette absence a surtout pesé sur les performances du quartier central des affaires parisiens, qui avait connu une année quasi record en 2022 avec 489 000 m2 commercialisés et la signature de 12 grandes transactions. « Avec 86 500 m2 placés, le 1er trimestre 2023 est certes timide pour le QCA, mais quelques grandes transactions seront prochainement finalisées. Notons aussi la résistance des surfaces inférieures à 5 000 m2, dont les volumes commercialisés n’accusent qu’un recul modéré d’une année sur l’autre. Enfin, l’attractivité du QCA ne s’érode pas puisque ce dernier continue d’attirer les entreprises provenant d’autres territoires alors que les départs restent très rares » analyse Guillaume Raquillet. La tendance ne devrait pas faiblir ces prochains mois. Si le contexte économique est plus incertain et si certains utilisateurs sont moins présents (start-up, coworking), d’autres secteurs, habituellement captifs du QCA comme la finance, le conseil ou le luxe, demeurent très actifs. Enfin, alors que le marché de l’emploi est toujours très tendu dans les secteurs d’activité à forte valeur ajoutée, la qualité des bureaux et leur localisation restent au cœur des stratégies de rétention et d’attraction des talents.

Après avoir atteint un niveau historiquement élevé à la fin du 4e trimestre 2022, le volume de l’offre immédiate a continué de progresser lors des trois premiers mois de 2023. 4,38 millions de m2 de bureaux sont désormais disponibles en Ile-de- France, soit une hausse de 9 % par rapport à la même période l’an passé et de 2 % par rapport au 4e trimestre 2022. « L’augmentation a été assez modérée au 1er trimestre 2023 car, malgré une demande placée peu élevée, les livraisons de bureaux neufs-restructurés ont-elles aussi diminué. Huit projets supérieurs à 5 000 m2 totalisant 135 000 m2 ont ainsi été achevés en Ile-de-France depuis janvier contre 200 000 m2 environ au 1er trimestre 2022 » précise Guillaume Raquillet. Si le taux de vacance a peu évolué, s’établissant à 7,8 % contre 7,7 % à la fin de 2022, celui-ci atteint toutefois son niveau le plus haut depuis 1997 et gagne près de trois points par rapport au début de la crise sanitaire. L’offre a continué de progresser dans la quasi-totalité des secteurs de l’ouest francilien et de la 1ère couronne, élevant le taux de vacance de certains pôles tertiaires à des niveaux très élevés comme à La Défense, où celui-ci frôle désormais les 15 %, et plus encore dans les secteurs de la Péri-Défense et de la 1ère Couronne Nord où il grimpe à 20 % environ. Les livraisons et la baisse de la demande ont également poussé les taux de vacance à la hausse dans des secteurs où ceux-ci étaient longtemps restés contenus : dans le Sud, l’Est et à Neuilly-Levallois, ils ont ainsi gagné près de cinq points en moyenne depuis la fin de 2019 et trois points en deux ans.

La tendance est bien différente dans Paris intra-muros, où l’offre continue de se raréfier. « L’écart entre Paris et le reste de la région s’est une nouvelle fois creusé au 1er trimestre 2023. Le volume de l’offre disponible continue en effet de reculer dans la capitale, avec une baisse de 5 % en un trimestre et de près de 10 % en un an. Le taux de vacance y est désormais de 3,7 % et même de 2,6 % dans le QCA, où la demande a faibli mais où aucun grand projet disponible n’a été livré depuis janvier » poursuit Guillaume Raquillet. Le quartier central des affaires ne propose même, dans l’immédiat, aucune surface de plus de 5 000 m2. En revanche, quelques offres de ce gabarit sont disponibles dans des quartiers excentrés de la capitale, pour certaines depuis de longs mois, comme dans les 18e, 19e et 20e arrondissements dont le taux de vacance se stabilise à un niveau élevé (9,4 %).

Les contrastes entre Paris et sa périphérie ne s’atténueront probablement pas dans les prochains mois, même si 2023 offrira un répit temporaire en matière de nouveaux développements. Ainsi, les livraisons de bureaux neufs-restructurés ne devraient totaliser « que » 760 000 m2 sur l’ensemble de 2023 en Ile-de-France (dont 52 % de créations pures), après 960 000 m2 en 2022 et 1,2 million lors du pic de 2021. Cela dit, près des deux tiers des nouveaux m2 attendus cette année sont encore disponibles, s’ajoutant aux 420 000 m2 achevés l’an passé et encore proposés à la location. Ce stock se concentre principalement en Péri-Défense et en 1ère couronne Nord et Sud, dont le marché locatif peine à redémarrer malgré la qualité des nouvelles offres et l’amélioration progressive du réseau des transports en commun.

Ces immeubles neufs s’ajoutent à une offre de seconde-main parfois très abondante. La vacance s’annonce donc durablement élevée en périphérie, d’autant que 2024 verra de nouveau les livraisons repartir très nettement à la hausse avec 765 000 m2 de bureaux attendus en Ile-de-France (hors Paris) dont 61 % sont encore disponibles. Dans ce contexte, le sujet des friches tertiaires sera de moins en moins tabou et les changements d’usages s’accélèreront, même si certaines contraintes afférentes à la transformation (coût des travaux, équilibre financier, difficultés administratives ou techniques, etc.) persistent et soulignent la pertinence de rendre les bâtiments transformables dès leur conception.

Après un ralentissement des livraisons à Paris en 2023 (119 000 m2 attendus soit une baisse de 57 % en un an), celles-ci y seront plus importantes en 2024 (345 000 m2). La faible vacance et la demande soutenue des entreprises en assureront toutefois le bon écoulement. Au-delà de 2024, la pénurie pourrait même s’accentuer en raison des nouvelles dispositions du plan local d’urbanisme bioclimatique (PLUb). « L’incertitude créée depuis quelques mois par la révision de ce texte, le « pastillage » de centaines d’immeubles et la volonté clairement affirmée par la municipalité de réduire la place des bureaux à Paris se traduisent d’ores et déjà par un ralentissement des investissements. Elles pourraient à très court terme impacter les dépôts et délivrances de permis de construire et limiter le lancement de nouveaux projets de restructuration. Il faut donc s’attendre à ce que l’offre, déjà très peu fournie, se raréfie davantage et favorise une nouvelle poussée des valeurs locatives, ce qui accentuerait ainsi la forte hausse des derniers mois ». Dans le QCA, le loyer prime atteint d’ores et déjà près de 980 €/m2/an à fin mars 2023, soit un bond de 4 % sur un an et de 13 % depuis le déclenchement de l’épidémie de Covid-19. « Une nouvelle progression des loyers compliquerait l’accès de certaines entreprises au marché des bureaux parisien, et rien n’indique aujourd’hui que cela pourrait profiter à d’autres communes franciliennes » conclut Guillaume Raquillet.