Le résidentiel géré a concentré une large part des investissements, avec plus de 700 millions d’euros engagés au 1^er semestre 2025 au travers d’une dizaine d’opérations. Ce sont les résidences étudiantes qui dominent désormais le marché, soutenues par des fondamentaux démographiques solides et une demande structurellement élevée. L’acquisition du portefeuille YouFirst Campus par Nuveen RE et Global Student Accommodation illustre cette dynamique. En revanche, les segments du coliving et des résidences seniors ont connu une activité limitée, tandis que les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) restent en retrait (204 millions d’euros engagés), pénalisées par la faiblesse de la production neuve de logements (286 000 logements lancés au cours des 12 derniers mois).

Le marché locatif reste sous pression : l’indice de tension locative a atteint 4,38 en moyenne en France, avec des situations critiques dans certaines villes comme Lyon ou Paris (indices supérieurs à 10). Cette rareté renforce l’attrait des actifs résidentiels pour les investisseurs, qui bénéficient d’une demande captive et durable. L’évolution des loyers est toujours positive en Ile-de-France mais en régions, certaines métropoles montrent des signes de stagnation voire de repli des loyers. Ces trajectoires diversifiées devraient conduire les investisseurs à opérer avec davantage de sélectivité dans leur allocation géographique.  

 La fonction résidentielle s’impose plus que jamais comme un pilier de l’investissement immobilier. Dans un contexte où la construction neuve reste insuffisante et où le marché locatif est sous forte tension, les investisseurs institutionnels et privés trouvent dans le résidentiel une classe d’actifs résiliente et porteuse de croissance à long terme.

Les résidences étudiantes demeurent l’un des segments les plus attractifs, soutenues par une demande structurellement forte et par la recherche de taille critique de la part des investisseurs internationaux. À plus long terme, l’essor des résidences avec services (seniors, coliving) et des résidences ultra prime (Branded Residences) ouvre de nouvelles perspectives, combinant valorisation patrimoniale et création de valeur par les services.

Cependant, l’avenir du marché dépend aussi de l’évolution du cadre réglementaire et fiscal, encore instable, et de la capacité à relancer une production neuve indispensable pour alimenter l’offre. Dans ce contexte, Knight Frank anticipe une poursuite de la sélectivité des investisseurs, concentrés sur les actifs offrant une visibilité sur les revenus, une localisation stratégique et un potentiel de valorisation durable.

 Les difficultés de financement des primo-accédants maintiennent une part importante des ménages français dans le circuit locatif, intensifiant par conséquent la tension existante sur l’offre. C’est une opportunité pour les investisseurs institutionnels qui bénéficient ainsi d’une clientèle captive dont une partie pourrait accéder, selon ses capacités financières, à une offre locative plus qualitative.

L’indice de tension locative (rapport entre le nombre de candidats locataires et le nombre d’offres à la location dans une ville donnée) donne bien la mesure des tensions à l’œuvre sur le marché résidentiel. En hausse constante depuis sa création, il s’est fortement dégradé en 2024 (+1,03 point après +0,64 en 2023) pour se positionner en moyenne à 4,38 en France. Selon les villes considérées, cet indice peut varier de façon considérable : inférieur à 1 sur 2 villes et jusqu’à près de 13 à Lyon.

La hausse de cet indice en 2024 est un marqueur commun à toutes les villes étudiées (40), avec notamment des progressions spectaculaires observées à Caen (+5,68 points en un an), à Nice (+4,33 points) ou encore à Strasbourg (+3,58 points). En haut de tableau, Lyon et Paris affichent des indices supérieurs à 10 avec une augmentation très sensible à Paris (+3,17 points en un an), signe d’une pénurie chronique et galopante dans la Capitale.

 Le marché résidentiel locatif reste actif mais moins compétitif que les années précédentes, avec une demande en baisse par rapport à 2024 (-29%). La dynamique observée durant cette première partie de l’année 2025 montre une stabilisation dans plusieurs grandes villes comme Rennes, ou encore Lille qui avait vu la demande de logements s'effondrer en 2024. Cette baisse tend à se ralentir au 1er semestre, et certaines villes comme Lyon repartent même à la hausse, offrant de nouvelles opportunités d’investissement et améliorant le rendement locatif. Avec un quasi doublement des demandes en un an, Nice rejoint Paris en tête du classement des villes les plus tendues, tandis que Marseille et Bordeaux enregistrent des hausses continues des candidatures pour des logements, tirées par la demande de jeunes actifs et les étudiants.

Après plusieurs années marquées par le succès de villes comme Rennes ou Nantes, l’attractivité immobilière se déplace vers le Sud et le Sud-Est. Nice, Marseille ou Toulouse séduisent de plus en plus, notamment auprès des jeunes actifs cherchant à réaliser des projets d’investissement rentables, au détriment de l’Ouest. Parallèlement, dans les grandes métropoles, la hausse des loyers pousse les candidats à élargir leur périmètre de recherche pour trouver des logements abordables. En Île-de-France, à Lyon ou Lille, les périphéries deviennent des zones de report dynamiques. Ces territoires absorbent une part croissante de la demande grâce à des loyers plus accessibles et une offre qui se densifie.