Avis d'expert
Investir en Italie : toutes les infos
Alors que les avis de taxes foncières inondent les boîtes aux lettres des propriétaires français, nombreux sont, ceux qui découvrent, parfois avec stupeur, un montant inattendu. Une situation qui relance le débat sur la fiscalité locale. Et si l’on regarde au-delà des frontières, notamment du côté de l’Italie, les différences sont frappantes. Là-bas, l’équivalent s’appelle l’IMU (Imposta Municipale Unica), et son fonctionnement offre un contraste saisissant avec le système français.
En France, tous concernés ; en Italie, pas les résidences principales
C’est sans doute la différence la plus flagrante entre les deux pays : en France, la taxe foncière s’applique à toutes les propriétés, y compris la résidence principale. Chaque propriétaire doit s’en acquitter, que le logement soit occupé, loué ou vacant.
En Italie, l’IMU, elle, n’est pas due sur la résidence principale, sauf dans certains cas très spécifiques (logements classés « de luxe », par exemple). Ce sont donc surtout les résidences secondaires, les logements vacants ou ceux mis en location qui sont concernés.
Résultat : un allègement fiscal notable pour de nombreux ménages italiens, qui ne paient pas d’impôt local sur leur logement principal — une politique perçue comme un soutien direct au pouvoir d’achat.
Deux bases de calcul très différentes
En France, la taxe foncière est calculée à partir de la valeur locative cadastrale du bien, théoriquement censée refléter le loyer annuel qu’il pourrait générer. Problème : ces valeurs sont largement obsolètes, puisqu’elles se basent sur des données qui datent souvent des années 1970. Une réforme est en cours, mais c’est un vieux serpent de mer auquel aucun gouvernement n’ose vraiment se frotter.
En Italie, le calcul de l’IMU repose également sur une valeur cadastrale (rendita catastale), actualisée plus régulièrement. Elle est ensuite revalorisée par un coefficient fixé par la loi. Le taux appliqué, lui, varie selon les communes, généralement entre 0,76 % et 1,06 %. En France, les collectivités fixent librement leur taux, ce qui explique les grandes disparités territoriales… et les hausses parfois spectaculaires.
Une pression fiscale qui grimpe des deux côtés
Dans les deux pays, la fiscalité locale tend à s’alourdir, en particulier depuis la pandémie. En France, la suppression progressive de la taxe d’habitation a conduit les communes à chercher d’autres leviers… et c’est souvent sur la taxe foncière qu’elles se sont rabattues. Certaines grandes villes ont augmenté leur taux de plus de 10 % en un an.
En Italie, les municipalités — confrontées à une baisse des dotations de l’État — misent de plus en plus sur l’IMU, notamment dans les zones côtières ou touristiques, où les résidences secondaires abondent. L’IMU devient alors un outil de régulation, voire de dissuasion.
Deux visions de la fiscalité locale
Ces différences reflètent deux approches bien distinctes :
- En France, la fiscalité locale reste largement centralisée, avec des bases de calcul fixées au niveau national mais des taux votés localement, ce qui crée parfois une opacité difficile à comprendre pour les contribuables.
- En Italie, le système est perçu comme plus lisible, même s’il n’échappe pas non plus aux critiques, notamment sur la pression fiscale dans certaines régions.
De leur côté, plusieurs élus locaux français réclament une refonte en profondeur du système foncier, plus juste et plus compréhensible pour les contribuables. Mais avec les élections municipales de 2026 en ligne de mire, le sujet reste hautement sensible.
Une fiscalité sous pression… et sous surveillance
Dans un contexte de tension sur le pouvoir d’achat et de crise du logement, la fiscalité immobilière redevient un sujet brûlant. Que l’on soit en France ou en Italie, propriétaires et élus locaux doivent composer avec des arbitrages de plus en plus délicats.
Une chose est sûre : la comparaison entre les deux systèmes devrait continuer d’alimenter le débat, alors que l’Italie ne cesse d’être citée en exemple en matière de gestion des finances publiques !
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Des taux semblables à ceux du mois d’avril 2025
Avec un OAT 10 ans qui a augmenté depuis mi-août d’environ 20 points de base et un contexte politique tendu, les barèmes bancaires étaient pressentis à la hausse en cette rentrée 2025. Mais, bonne nouvelle pour les emprunteurs, l’augmentation est mesurée, + 0,07% seulement en moyenne nationale.
Globalement dans toutes les régions, nous retrouvons les taux du mois d’avril qui avaient augmenté suite à une hausse de l’OAT de 30 points de base en une journée en raison des tensions sur les tarifs douaniers.
Les taux au mois de septembre s’échelonnent en moyenne sur 15 ans entre 3% et 3,15%, sur 20 ans entre 3,20 % à 3,30 %, sur 25 ans entre 3,25 et 3,35%. Et il est toujours possible de négocier en dessous des 3% pour les meilleurs profils sur 20 ans.
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