La chute constatée à l’échelle européenne est de même ampleur que celle observée en France. « Les volumes investis sur le marché résidentiel français lors des neuf premiers mois de 2023 totalisent près d’1,9 milliard d’euros, soit une chute de 59 % en un an » détaille Antoine Grignon. Moins marquée, la baisse du nombre total de transactions est tout de même importante. De fait, les performances du marché résidentiel français dépendent traditionnellement de la réalisation de grandes opérations. Or, seule une transaction supérieure à 100 millions d’euros a été recensée depuis le début de 2023 : l’acquisition par GREYSTAR d’une résidence étudiante à livrer en 2024 à Puteaux. Rappelons que l’année 2022 avait notamment été marquée par la cession par CDC HABITAT à CNP ASSURANCES du portefeuille « Lamartine » pour un peu plus de deux milliards d’euros, soit davantage que l’ensemble des sommes engagées depuis le début de 2023 en France. 

En France, le ralentissement constaté en 2023 devrait se prolonger ces prochains mois en raison de l’attentisme des investisseurs et du manque persistant de visibilité sur l’évolution des taux d’intérêt. Néanmoins, l’appétit pour le résidentiel demeure très important et il ne fait guère de doute que les volumes repartiront à la hausse lorsque le contexte financier se sera normalisé. Les perspectives sont également positives à l’échelle européenne, comme l’indiquent les résultats d’une enquête menée par Knight Frank auprès de 51 investisseurs gérant un total de 67 milliards d’euros d’actifs résidentiels en Europe. « 78 % des investisseurs interrogés par Knight Frank annoncent vouloir accroître de façon significative leur exposition au marché du logement d’ici 2028. 15 % d’entre eux souhaitent même doubler la valeur de leur patrimoine résidentiel » indique Antoine Grignon. Cet engouement s’explique par les perspectives positives du secteur du logement. Ainsi, le ralentissement de la production accentue le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements et met le marché locatif sous pression. Par ailleurs, les changements démographiques et de modes de vie restent particulièrement favorables au résidentiel géré (hausse du nombre d’étudiants, vieillissement de la population, besoins en logements des jeunes actifs, etc.). Le logement collectif et les résidences étudiantes figurent du reste en tête des intentions d’investissement lors des cinq prochaines années, devant le coliving. Les résidences seniors semblent moins privilégiées, une tendance illustrée en France par des volumes investis significativement inférieurs en 2023 à ceux des autres actifs gérés. 

Par ailleurs, 36 % des investisseurs interrogés affirment que les critères de développement durable seront le principal facteur influant leur stratégie d'investissement lors des trois à cinq prochaines années, tandis que 64 % indiquent que ces critères auront une « certaine influence ». Près de 80 % des personnes interrogées déclarent en outre que les immeubles vertueux permettront de créer de la valeur en améliorant les taux d'occupation et la fidélisation de leurs locataires. Enfin, 63 % pensent que ces immeubles pourront être loués à des prix plus élevés.

La volonté d’investir sur le segment de l’immobilier résidentiel se heurte néanmoins à plusieurs freins. Le premier d’entre eux est la hausse du coût de la dette, identifié par 61 % des investisseurs interrogés par Knight Frank. Cité par 47 % des répondants, le risque réglementaire est une autre de leurs préoccupations. Ceci concerne notamment les dispositifs d’encadrement des loyers, qui ont pu se généraliser en Europe en raison de la forte hausse enregistrée ces dernières années dans plusieurs villes. L'incertitude créée par ces dispositifs, déjà mis en place ou projetés par les autorités locales, rend ainsi plus difficile pour les investisseurs de se projeter sur le long terme. Citée par 28 % des répondants, la rareté de l'offre de logements est également considérée comme une barrière à l’investissement. L’offre neuve est particulièrement limitée, la pénurie ayant été accentuée ces dernières années par les difficultés d'approvisionnement et la forte hausse des coûts de construction. Parmi les autres freins, les investisseurs citent le manque d’opérateurs de confiance, dans le secteur des résidences seniors notamment, la hausse des coûts d’exploitation ou encore la faculté des locataires à payer des loyers élevés, dans le domaine du logement étudiant en particulier. 

Malgré ces différents freins, l’immobilier résidentiel conservera une place centrale dans les stratégies d’investissement en Europe. 54 % des investisseurs interrogés indiquent ainsi que le contexte géopolitique et économique actuel rend ce segment de marché encore plus attractif.