En complément du statut du « Dispositif fiscal universel des revenus locatifs » qui s’adresse aux bailleurs non professionnels qui envisagent à terme des revenus complémentaires, l’UNPI propose un dispositif adapté pour les entrepreneurs de l’immobilier. Il s’agit de bailleurs dimensionnés devenus des professionnels considérant que leur activité principale vise à gérer et à développer un patrimoine immobilier dans le cadre de structures apparentées à des outils de travail appelées « foncières ».

Dans une logique entrepreneuriale, ces foncières proposent un modèle économique qui fonctionne de manière résiliente en dépit des aléas conjoncturels, faisant d’elles des opérateurs solides. Fortes de leur vocation à investir périodiquement avec le souci de l’excellence et de l’intérêt général, elles revendiquent donc un statut idoine qui leur permettrait d’être reconnues auprès des pouvoirs publics comme de véritables entreprises et des acteurs de l’aménagement des territoires. D’ailleurs, les banques ne s’y trompent pas car elles rattachent systématiquement les foncières intermédiaires à leurs services des « professionnels de l’immobilier ».

L’UNPI a identifié ces acteurs et a même créé une association pour les regroupé (UNPI Foncières de France) afin de pouvoir faire émerger un statut des « Dirigeants de Foncières Intermédiaires des Territoires » (DFIT), dénomination résultant d’un rapport universitaire qui a aussi démontré l’intérêt sociétal de ces aménageurs des territoires ainsi que leur capacité à pouvoir répondre durablement à la politique du logement et des locaux d’activités en France.

Agiles et réactives, les foncières dites « intermédiaires des territoires » sont caractérisées par un ancrage régional et s’intercalent entre des multipropriétaires (aux capacités financières plus restreintes) et des foncières institutionnelles ou cotées (aux actifs dimensionnés).

Avec leur approche patrimoniale, elles sont capables d’investir sur des segments qui sont souvent délaissés par les grands opérateurs (petits immeubles de rapport à réhabiliter, dents creuses, surélévations, division parcellaire….) du fait de la complexité de certaines opérations et de leur faible valeur ajoutée à court terme, permettant ainsi la dynamisation des centre villes (murs commerciaux, immeubles collectifs…) et des secteurs semi-ruraux (restauration de sites classés, immobilier de tourisme…).

Le principe de ce statut s’appuie sur celui du LMP (Loueur Meublé Professionnel), notamment sur la règle de la prépondérance des revenus résultant d’une foncière et d’un seuil d’encaissement annuel (chiffre d’affaires). Il existe aussi une obligation de réinvestissement minimum propose à une entreprise. La notion d’outil de travail impose enfin que le dirigeant consacre l’essentiel de son temps à la gestion et au développement de son entreprise et que cette dernière dispose de moyens administratifs avec un ou plusieurs salariés. Cette entreprise peut s’entendre pour un groupe de sociétés immobilières rattaché à une holding financière dès lors que cette dernière est assujettie à l’IS et à la CFE, engendrant de facto l’exonération de l’IFI et la possibilité d’être éligible au régime dit « DUTREIL ». Avec une logique transgénérationnelle pour garantir leur pérennité, les Foncières Intermédiaires sont comparables à des ETI (Entreprises de Tailles Intermédiaires).

Au-delà d’un cadre juridique et fiscal, le statut des « Dirigeants de Foncières Intermédiaires » (DFIT) permet la reconnaissance d’un acteur, notamment vis-à-vis des pouvoirs publics, des établissements bancaires et des collectivités locales, ce qui permettrait de dynamiser leur activité et de garantir un professionnalisme. En contrepartie et afin de conditionner leur statut, ces professionnels auraient une obligation de formation périodique.

Source : Un nouveau regard sur le parc privé locatif pour un avenir meilleur du logement, UNPI, Avril 2025.