Interview
Entretien avec Sylvain Grataloup et Jean-Marc Torrollion
Ils sont nombreux ceux qui appellent de leurs vœux à une réforme de la fiscalité des bailleurs privés. Il faut dire que ces bailleurs privés logent près de 70% des locataires français. Pourtant ces bailleurs privés sont inquiets et démunis face à des contraintes économiques et réglementaires de plus en plus lourdes.
C’est dans ce contexte difficile que l’UNPI (l’Union Nationale des Propriétaires Immobiliers) a dernièrement proposé la mise en place d’un Dispositif fiscal universel des revenus locatifs, pour inciter les particuliers à investir pour un avenir meilleur du logement en France.
Avec nous pour expliquer les fondements et le fonctionnement de ce dispositif, Sylvain Grataloup Président de l’UNPI et Jean-Marc Torrollion, Past Président de la FNAIM, tous deux co-rédacteurs de ce Dispositif fiscal universel des revenus locatifs.
DISPOSITIF FISCAL UNIVERSEL DES REVENUS LOCATIFS
Extrait du Rapport de l'UNPI " Fiscalité et Logement" - Avril 2025
Les principes de base
- Amortissement de 80% de la valeur du bien : 2% par an
- Amortissement des gros travaux en 20 ans : 5% par an (le régime allemand prévoit 2%)
- Réintégration de l’amortissement dans le prix de revient au bout de 10 ans de location
- Déduction des charges courantes et petits entretiens inchangée
- Déduction des intérêts
- Report du déficit sur les revenus courants sans limite
Hypothèses économiques et fiscales retenues
- On retient uniquement les données concernant les bailleurs imposés, même si elles concernent aussi les immeubles de commerce et de terrain.
- On suppose que le nombre de bailleurs non imposés ne varie pas, ce qui, à la marge, peut ne pas être exact.
- On estime que les 8 milliards de déficit déclarés par les bailleurs imposables correspondent à un volume de travaux d’environ 15 milliards d’euros, que nous proposons de réintégrer dans les revenus imposables de cette catégorie (35,78 milliards d’euros + 15 milliards d’euros = 50,78 milliards d’euros).
- Entre 2004 et 2023 (20 ans), le cumul des gros travaux dans le parc privé locatif s’élève à 114,46 milliards d’euros (source Comptes Sociaux du Logement).
Bon à savoir
On retient, pour la démonstration, ce chiffre pour l’amortissement de 5% soit un amortissement annuel de 5,72 milliards d’euros. (En régime de croisière, au bout de 20 ans par effet cumulatif des investissements annuels).
En effet, chaque année vont se rajouter des dépenses amortissables à amortir sur 20 ans (globalement 5 à 7 milliards par an).
- Sur les 1 680 milliards d’euros de patrimoine locatif d’habitation, on suppose que chaque foyer non imposable est propriétaire d’un logement seulement, ce qui représente 19% du parc de 7 400 000 logements.
- La valeur retenue pour estimer l’amortissement du capital est donc de 81% (100-19%) de 1 680 milliards d’euros soit 1 360 milliards d’euros.
- La valeur du bâti amortissable est de 80% de 1 360 milliards soit : en supposant que 100% de ce capital soit sous ce statut : 27,2 milliards d’amortissement annuel,
- On suppose un gain du rendement de l’IRPP/CSG lié à la très forte diminution des déficits reportables de 6 points.
La projection serait donc la suivante
Le coût pour les finances de l’Etat serait de 3,24 milliards d’euros par an en année pleine (8,539-5,35).

Ce coût sera atteint en 20 ans.
- Toutefois les gains d’IRPP liés à la diminution des déficits reportables de fait de l’amortissement sur 20 ans des gros travaux sont minorés et plus de contribuables risquent donc d’être imposés.
- Actuellement, dans les comptes du logement, il est fait état d’avantages fiscaux à hauteur de 13 milliards pour le secteur locatif dont 3,77 milliards pour le secteur locatif privé (29%).
- L’amortissement suppose la fin des aides individuelles pour les bailleurs.
- Ce qui est remarquable dans ce dispositif, c’est son caractère universel et non ciblé ( potentiellement 7 400 000 logements) neutre entre le neuf et l’ancien.
- On estime le supplément de TRI de 0,8 à 0,9 points.
APPLICATIONS PRATIQUES
Exemples pour Paris, Rennes, Tours....
L'UNPI a publié une série de calculs appliqués à divers exemples pris sur l'ensemble du territoire hexagonal. Pour les découvrir, vous pouvez consulter le Rapport de l'UNPI "Fiscalité et Logement" d'avril 2025.