Vousfinancer réagit et commente
Le Haut Conseil de stabilité financière ( HCSF) a tenu ce mardi 13 juin sa trente-septième séance, sous la présidence de Bruno Le Maire, Ministre de l’Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique. Il rend une décision qui n’est pas à la mesure des attentes, très fortes depuis les déceptions générées par le gouvernement dans le cadre du CNR Logement.
Cette décision a été commentée par les dirigeants et portes-paroles de Vousfinancer qui apportent un éclairage intéressant. En effet, au moment où la production de crédits est en chute de 45 % sur un an, les évolutions consenties par le HCSF, à la marge, ne devraient pas permettre le redressement de la production ni inciter les banques à prêter davantage… à part potentiellement aux investisseurs, qui avaient été les premiers pénalisés par ces recommandations… C’est déjà ça !
Pour l’instant l’Etat ne peut agir que sur les 2 premiers leviers, mais il a clairement choisi de ne pas le faire !
Des ajustements à la marge…
Le Haut conseil de stabilité financière s’est réuni ce jour pour annoncer « un assouplissement » de ses recommandations. Si les critères d’endettement (35 % maximum assurance incluse) et de durée de crédit (25 ans maximum + 2 ans dans le neuf), n’ont pas été modifiés, le HCSF a procédé à des ajustements techniques sur la part de dossiers pouvant déroger à ces recommandations et le pilotage de l’octroi de cette marge. La marge de flexibilité de 20 % est conservée en l’état mais la part des financements pour des achats hors résidence principale - donc investisseurs essentiellement - passe de 20 % à 30 % au sein de cette marge, soit de 4 à 6 % de la production totale de crédit.
Ce n’est pas un assouplissement, c’est un ajustement technique, à la marge… Les banques utilisent cette marge de flexibilité à seulement 13,8 % au global. Ce système de marge de flexibilité est trop contraignant, compliqué à piloter et on voit qu’il ne fonctionne pas… Il est certain que les annonces de ce jour ne permettront pas le redressement de la production de crédit.
Ainsi, en plus du problème d’offre bancaire actuellement limitée, le marché est désormais confronté à un problème de demande. Avec des taux proches de 4 %, la capacité d’emprunt, c’est-à-dire la somme que l’on peut emprunter pour une mensualité constante, a chuté de 24 % par rapport à 2021 quand les taux étaient à 1 %. « Afin de compenser la chute de la capacité d’emprunt, il faudrait soit pouvoir emprunter plus, et donc augmenter la mensualité et donc l’endettement, soit emprunter sur une durée plus longue, soit pouvoir bénéficier d’une baisse des prix équivalente. Pour l’instant l’Etat ne peut agir que sur les 2 premiers leviers, mais il a clairement choisi de ne pas le faire ! » complète Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Mais moins de freins pour les investisseurs
Pour les investisseurs c’est une bonne nouvelle malgré tout. Désormais ils pourront être plus nombreux à pouvoir emprunter « hors critères ». « Les investisseurs ont été les premiers touchés par les recommandations car premièrement, ils sont souvent déjà propriétaires de leur résidence principale, avec un crédit en cours qui pèse sur l’endettement, et deuxièmement, le mode de calcul de l’endettement a évolué, passant d’un calcul en différentiel, à un calcul classique, avec une prise en compte des revenus locatifs moins favorable. Ils vont désormais pouvoir emprunter un peu plus facilement, à condition que les banques appliquent réellement cette marge de flexibilité, car en 2023, cela n’a pas été le cas ! Au 1er trimestre, seuls 3 % de leur production a été accordé hors critères à des investisseurs contre 4 % autorisés, et donc désormais 6%… » détaille Julie Bachet.
Alors que le gouvernement vient d’annoncer la fin du Pinel, à l’inverse, il décide aujourd’hui de favoriser un peu plus les investisseurs dans l’octroi de crédits. Cela ne coûte rien et c’est plutôt un bon signal qui devrait booster les achats en Pinel avant la fin du dispositif, et flécher ensuite les investisseurs vers les achats dans l’ancien, tout en permettant d’inclure d’éventuels travaux de rénovation dans le crédit qui souvent pèsent sur l’endettement. A un moment où les tensions locatives progressent, notamment dans les grandes villes, il est essentiel de lever les freins à l’investissement locatif.
Décision du HCSF du 13 juin 2023 : extrait
Prenant acte de certaines difficultés opérationnelles rencontrées par les banques dans la mise en œuvre de la mesure, le HCSF a décidé d’introduire deux ajustements techniques, qui ne modifient ni l’équilibre d’ensemble de la mesure ni sa portée.
Ainsi, au regard de la saisonnalité de certaines opérations et afin de faciliter le pilotage opérationnel de la mesure par les réseaux bancaires, le HCSF a estimé que, suite à un dépassement limité constaté sur un trimestre de l’une ou l’autre des limites d’allocation au sein de la marge de flexibilité de 20 % prévues par l’article 2 de la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, l’ACPR pourra considérer que le respect de ces limites d’allocation sur la production globale de ce trimestre et des deux trimestres suivants constitue une action correctrice appropriée et suffisante.
Par ailleurs, au vu du recours effectif à la flexibilité pour les acquisitions de résidence principale et compte tenu des évolutions structurelles en cours du marché immobilier, le Haut Conseil a décidé de procéder à un second ajustement technique au sein de la flexibilité totale de 20%. Il relève de 20 % à 30 % la part de celle-ci libre d’utilisation, donnant ainsi une souplesse supplémentaire à l’investissement locatif. Cette évolution n’affecte pas les primo-accédants, dont la part de 30 % dans la marge de flexibilité reste inchangée, ni les autres accédants dont la part n’était pas complètement utilisée. Le Haut Conseil souligne que les normes d’octroi du crédit doivent contribuer de façon structurelle à la sûreté du crédit immobilier.
En conséquence, le Haut Conseil a adopté une décision amendant le deuxième paragraphe de l’article 2 de la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 qui sera publiée au Journal Officiel de la République Française et sur le site du HCSF.
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