Note juridique
Le secteur résidentiel/tertiaire représente, en France, le deuxième poste d’émissions de gaz à effet de serre, soit 20% du total national. Un logement sur trois appartenant à une copropriété1, et la moitié de ces copropriétés ayant été édifiée avant 1975, la transition énergétique des copropriétés parait être une évidence.
Comme nous le savons, la Loi « Energie et climat » du 08 novembre 20192 et, surtout, la Loi « Climat et résilience » du 22 aout 20213 ont fixé le calendrier, à brève échéance, de la transition énergétique des immeubles et plus particulièrement des copropriétés.
Après avoir imposé l’efficacité énergétique comme un des critères de décence du logement et, avoir arrêté que certains logements, qualifiés de passoires thermiques (Classés E, F et G) seront progressivement interdits à la location selon un calendrier allant de 2025 à 2034, ces textes se sont attaqués à la copropriété.
Ainsi un DPE est imposé à tous les immeubles ayant plus de 10 années, et le vote d’un projet de plan pluriannuel de travaux, pouvant comprendre des travaux d’économies d’énergie, devra obligatoirement être porté à l’ordre du jour d’une assemblée générale d’une copropriété ayant plus de 15 années.
Depuis le 1er janvier 2025, un principe d'interdiction
Depuis le 1er janvier 2025, les lots de copropriété voués à la location devront donc au moins atteindre la classe F en termes de performances énergétiques. Cela signifie que depuis cette date, les logements notés G sont interdits à la location.
Implications et conséquences
Les implications pour les copropriétaires/propriétaires bailleurs sont graves. Ces derniers doivent, en effet, prendre des mesures afin d’améliorer la performance énergétique de leurs logements donnés à bail afin de respecter les exigences légales. Cela peut notamment inclure des investissements dans l'isolation, le chauffage, la ventilation et d'autres améliorations énergétiques affectant leurs parties et équipements privatifs.
Les conséquences d’une éventuelle non-conformité sont importantes. Les logements qui ne respectent pas les niveaux de performances énergétiques requis ne pourront plus être légalement donnés à bail.
Rappelons ainsi, qu’au terme de l’article 20-1 de la Loi du 10 juillet 1989, si le logement loué présente une performance énergétique n’atteignant pas les minimums requis, le locataire pourra saisir la justice afin de contraindre son bailleur à se mette en conformité avec les textes. "Le juge saisi (…) déterminera, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il pourra réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux".
Les propriétaires doivent donc être prêts à investir dans des rénovations énergétiques afin d’éviter des pertes financières liées à des logements énergivores non décents au terme de la Loi. Mais que peuvent-ils faire lorsque cette déficience énergétique a pour origine, au-delà de leurs parties privatives, les parties communes de la copropriété ?
Tout travaux affectant les parties communes de la copropriété étant soumis à autorisation préalable de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires, les copropriétaires bailleurs peuvent se trouver pris en otage par des copropriétaires occupants qui ne sont pas soumis à de mêmes échéances et qui rechignent donc à engager des dépenses parfois conséquentes visant la rénovation énergétique de leur copropriété.
Des exceptions prévues par la loi
Plusieurs exceptions ont salutairement été prévues par les textes dont notamment la Loi CLIMAT ET RESILIENCE et son décret d’application du 18 Août 2023 pour éviter les conséquences de tels blocages.
Cas de figures et exemples
Ainsi, si le bien appartient à une copropriété, le propriétaire, s’il "démontre que, malgré ses diligences en vue de l'examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d'équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n'a pu parvenir à un niveau de consommation énergétique inférieur au seuil maximal", ne pourra subir les foudres judiciaires.
Par ailleurs, les textes prévoient deux autres cas logiques dans lesquels les propriétaires seront dispensés de l’obligation de respecter ces normes énergétiques et ainsi dans lesquels, le juge ne pourra pas imposer la réalisation de travaux permettant d’atteindre le niveau de performance minimal requis. Il en est ainsi lorsque :
- Les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement “font courir un risque de pathologie du bâti, affectant notamment les structures ou le clos et couvert des bâtiments”. Ce risque doit alors être attesté “par une note argumentée rédigée, sous sa responsabilité, par un homme de l'art”.
- Si les travaux nécessaires à la rénovation énergétique du logement, qui concernent “des modifications de l'état des parties extérieures, ou de l'état des éléments d'architecture et de décoration de la construction”, ont fait l’objet d’un refus d’une autorité administrative.
Conclusion
Les copropriétaires bailleurs, propriétaires de lots classés G ( et bientôt) F ou E, s’ils ont réalisés les travaux d’ordre privatif leur incombant, ne sont donc pas démunis face à un syndicat des copropriétaires qui ne veut ou ne peut pas réaliser les travaux affectant ses parties communes.
Notes
- 514 303 copropriétés, ANAH, « Panorama des copropriétés », Registre des copropriétés, Ministère de la cohésion des territoires 21 mars 2022
- Loi n°2019-1147 du 08 novembre 2019 JORF n°0261 du 9 novembre 2019
- Loi n°2021-1104 du 22 aout 2021 JORF n°0196 du 24 aout 2021
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