A la lecture des réactions des professionnels de l'immobilier
Attendu depuis plusieurs années par les acteurs du logement, le nouveau statut du bailleur privé, désormais inscrit dans le projet de loi de finances pour 2026 sous l’appellation “Dispositif Jeanbrun”, marque une inflexion majeure de la politique publique en matière d’investissement locatif. S’il est unanimement salué comme une reconnaissance du rôle économique des propriétaires bailleurs, son périmètre et son niveau d’incitation suscitent encore de fortes réserves, notamment pour le parc ancien.
« Un levier majeur pour relancer l’offre locative »
Pour les promoteurs immobiliers et les professionnels de la production de logements, l’adoption de ce nouveau cadre fiscal constitue avant tout un signal politique fort. Pascal Boulanger, président de la FPI, salue ainsi « la décision courageuse et pragmatique » du gouvernement et voit dans le statut du bailleur privé « un levier majeur pour relancer l’offre locative et, au-delà, la production de logements ». Il assure que la fédération sera « pleinement mobilisée pour que ces mesures produisent rapidement leurs effets concrets pour tous nos concitoyens».
Même lecture du côté de l’Alliance pour le logement, qui estime que le statut du bailleur privé, tel qu’inscrit dans le texte issu du 49-3, est de nature à créer le « choc de confiance nécessaire à la relance attendue », notamment dans le neuf, en favorisant la mise sur le marché de plusieurs dizaines de milliers de logements locatifs supplémentaires par an. Mais de noter aussi que “concernant le parc ancien, des ajustements seront sans doute nécessaires afin que le dispositif puisse pleinement atteindre ses objectifs. C’est pourquoi il sera important que l’exécutif suive les effets de ces mesures, en concertation avec les professionnels.”
Des incitations jugées encore trop modestes
Si le principe même du dispositif est largement approuvé, son intensité fait débat. Pour Eric Allouche, directeur exécutif du réseau ERA Immobilier, les mesures annoncées vont « dans le bon sens », mais leur portée reste incertaine. « Si ces mesures sont adoptées, elles constitueront un signal encourageant mais leur capacité à provoquer durablement un véritable choc de l’offre reste incertaine », estime-t-il, pointant des niveaux d’incitation « encore modestes au regard des contraintes économiques, financières et réglementaires » pesant sur l’investissement locatif privé
La fin du zonage et la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global sont en saluées par ERA, car longtemps réclamées par les investisseurs : “Inscrit parmi les amendements retenus dans la partie « recettes » du projet de loi de finances, ce nouveau dispositif constitue une reconnaissance du rôle central des bailleurs privés dans la
production de logements locatifs. Il acte notamment la fin du zonage, longtemps décrié pour sa complexité, et introduit une mesure attendue de longue date par les investisseurs : la possibilité d’imputer le déficit foncier sur le revenu global, permettant ainsi d’abaisser la base imposable. Une avancée réelle, qui va dans le bon sens.” lit-on dans le communiqué de ERA France.
Le parc ancien, principal point de crispation
C’est sur le traitement du parc existant que les critiques se concentrent. Le seuil de travaux fixé à 30 % du prix d’acquisition est jugé dissuasif. « Cette condition préalable d’un montant très élevé de travaux exclura totalement, de fait, de nombreux bailleurs », alerte Eric Allouche, Directeur Général de ERA France, qui craint que le dispositif ne soit « insuffisant pour encourager une part significative des investisseurs dans un contexte de hausse des coûts de rénovation et de durcissement des conditions de financement »
L’UNPI, association historique de défense des intérêts des propriétaires, partage ce constat. Si l’organisation salue « une reconnaissance attendue du bailleur privé » et l’introduction de l’amortissement, elle estime que, pour l’ancien, « l’exigence de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition risque de rendre le dispositif peu incitatif pour une grande partie du parc existant »
Un dispositif trop complexe pour le grand public ?
La technicité du nouveau statut est également pointée du doigt par les courtiers en crédit. Pour l’APIC, le dispositif repose sur une architecture fiscale « particulièrement complexe à appréhender pour le grand public ». Sa présidente, Caroline Arnould, souligne que « de la capacité à rendre le statut du bailleur privé lisible pour les particuliers dépend la réussite du dispositif et le retour des investisseurs »
Dans sa version actuelle, l’association redoute que le statut ne bénéficie surtout « à un cercle restreint d’investisseurs patrimoniaux très aguerris », capables de maîtriser amortissement, déficit foncier, plafonds et contraintes de financement.
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Une première étape, appelée à évoluer ?
Malgré ces réserves, l’ensemble des organisations s’accorde sur le caractère structurant de cette réforme. « Le signal est positif, mais le dispositif ne va pas assez loin », résume Eric Allouche, Directeur Général de ERA France, appelant à un renforcement et à une pérennisation du statut pour répondre durablement à la crise du logement. Le Premier ministre, Sébastien Lecornu, fait face à nouveau ce vendredi 23 janvier à 9h00, à deux nouvelles motions de censure, après que le mardi 20 janvier après-midi, il ait engagé la responsabilité de son Gouvernement , en application de l’article 49, alinéa 3 de la Constitution, sur la 1ère partie du projet de loi de finances pour 2026, dans le cadre de son examen en nouvelle lecture.
Pour l’UNPI, le dispositif Jeanbrun « ouvre une voie », mais devra être consolidé pour devenir « véritablement praticable et incitative » et permettre au parc locatif privé de jouer pleinement son rôle dans la réponse aux besoins de logement des Français.
Reste à savoir si le processus d’adoption de la loi de finances pour 2026 aboutira sans nouvel accroc car le chemin sera long pour redonner aux français le parc de logements dont ils ont besoin pour vivre et travailler. "L'essentiel reste devant nous. La réussite dépendra de la mise en oeuvre des engagements pris et de l'efficacité réelle des mesures choisies." rappelle Véronique Bédague, Présidente de Nexity dans un post linkedin remarqué.
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