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Xylophages : Réparation par le syndicat des copropriétaires du vice caché affectant l’appartement

Xylophages : Réparation par le syndicat des copropriétaires du vice caché affectant l’appartement

L’action estimatoire de l’acquéreur du bien est-elle supprimée ?

La troisième chambre civile de la Cour de cassation rend un arrêt le 8 février 2023 qui mérite notre attention, d’autant que celui-ci est publié au Bulletin. La question posée à la Cour était évidemment très intéressante puisqu’il s’agissait de savoir si la réparation par un tiers du vice caché qui affecte la chose vendue supprime ou pas l’action estimatoire de l’acquéreur lui permettant d'obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge en tant que copropriétaire pour remédier au vice.

En effet, la question est pertinente car lorsque le bien est remis en état par un tiers (ici le syndicat des copropriétaires), le vice disparait. Pour autant, cette remise en état par la copropriété a nécessairement engendré des travaux dont le coût a été supporté par les copropriétaires, y compris l’acquéreur nouvellement entré dans le bien affecté d’un vice.

Quid alors des relations contractuelles entre le vendeur et l’acquéreur et quid d’une éventuelle demande en restitution du prix et en paiement de diverses sommes à titre de dommages-intérêts ?

Xylophages : Réparation par le syndicat des copropriétaires du vice caché

Rappel des faits et de la procédure

  • La société GUIGAL (le vendeur) a vendu par acte authentique de vente le 9 mars 2016 un appartement situé dans un immeuble en copropriété à Mr X.
  • Le 7 décembre 2017, la préfecture a mis en œuvre une procédure de péril ordinaire concernant cet immeuble.
  • L’acquéreur constate des désordres affectant les planchers hauts et bas de l'appartement, dus à la présence d'insectes xylophages. Il assigne alors le vendeur pour obtenir, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la réduction du prix de vente et des dommages-intérêts.
  • Le vendeur appelle le syndicat des copropriétaires en garantie sur le fondement des articles 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 1242 du code civil.
  • L’acquéreur demande en justice une restitution du prix sur le fondement de l’action estimatoire et des dommages-intérêts pour les sommes de 2 721 € au titre du remboursement de l'appel de charges du 26 avril 2016, de 1 823,67 € au titre du remboursement de l'appel de charges du 8 février 2018, de 6 000 € au titre des honoraires d'avocats exposés lors du référé expertise, de 130 000 € au titre de la perte de valeur du bien et de 9 385,10 euros au titre de la restitution d'une partie des intérêts dus au titre du prêt destiné à financer l'acquisition du bien.
  • L’acquéreur est débouté de ses demandes au motif que ayant accepté que le syndicat des copropriétaires procède aux travaux de remise en état du bien affecté du vice caché, l'acquéreur ne peut plus exercer l'action estimatoire dès lors que le vice a disparu, peu important que la remise en état ait été effectuée par le syndicat et non par le vendeur.
  • Parvenue devant la Cour de cassation, l’affaire a donné lieu à un arrêt rendu le 8 février 2023.

La solution retenue par la Cour

Dans son arrêt du 8 février 2023, la Cour de cassation fonde son raisonnement sur les articles 1641 et 1644 du Code civil.

  • En application de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix s'il les avait connus.
  • En application de l’article 1644 du code civil, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.


C’est en application de ces deux textes qu’il est jugé que l'acheteur d'une chose comportant un vice caché qui accepte que le vendeur procède à la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l'action en garantie dès lors que le vice originaire a disparu. (Com., 1er février 2011, pourvoi n° 10-11.269, Bull. 2011, IV, n° 15).

L'acquéreur, qui a seul le choix des actions prévues par la loi en cas de mise en jeu de la garantie du vendeur pour vice caché, peut accepter que celui-ci procède, par une remise en état à ses frais, à une réparation en nature qui fait disparaître le vice et rétablit l'équilibre contractuel voulu par les parties.

Or, le 8 février 2022 rappelle que cette solution ne peut pas être étendue à la réparation du vice caché par un tiers, laquelle, n'ayant pas d'incidence sur les rapports contractuels entre l'acquéreur et le vendeur, ne peut supprimer l'action estimatoire permettant à l'acquéreur d'obtenir la restitution du prix à hauteur du coût des travaux mis à sa charge pour remédier au vice.

Aussi, dans le cas où l’acheteur a accepté qu’un tiers, en l’occurrence, le syndicat des copropriétaires, procède aux travaux de remise en état de son appartement affecté du vice caché, conserve la possibilité d’exercer l’action estimatoire contre son vendeur.

Lire l'arrêt du 8 février 2023

N° de pourvoi : 22-10.743

La réparation par un tiers du vice caché affectant la chose vendue, qui n'a pas d'incidence sur les rapports contractuels entre vendeur et acquéreur, ne supprime pas l'action estimatoire de l'acquéreur.

La rédaction
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