Hugues Martin (c) Anne-Sandrine Di Girolamo

Volet immobilier de la loi de finances 2024 : Quelques points notables … Hugues Martin, Avocat Fiducial Legal By Lamy

: AS Di Girolamo; Catégorie : Fiscalité; 10 janvier 2024

Conférence de presse du 9 janvier 2024

Hugues Martin, Avocat fiscaliste Fiducial Legal By Lamy a présenté en partenariat avec l’UNPI les dispositions de la loi de finances 2024 sur son volet immobilier le 9 janvier 2024. Que faut-il retenir des dispositions nombreuses de ce texte ? Tout ne pouvait pas être évoqué dans cet épisode. Nous avons donc fait le choix de mettre la lumière plusieurs éléments comme l’exclusion de l’activité de gestion de son propre patrimoine dans le cadre du dispositif Dutreil, la prorogation du régime des plus-values de cession de locaux professionnels transformés en logement avec un taux réduit d’IS ou encore la modification du fonctionnement de l’IFI.

Une loi qui comporte beaucoup de choses en matière d'immobilier mais qui répond sans doute à un certain nombre de besoins, notamment en maintenant ou en prorogeant certains régimes (comme le Malraux ou le Denormandie ancien) mais qui, à mon sens, ne porte pas de dispositif ou d'ambition majeure en matière immobilière.

IFI – Restriction du périmètre de déduction des dettes

Quelques rappels

Pour les personnes physiques domiciliées en France qui y sont redevables, l'assiette de l'IFI est constituée par la valeur nette au 1^er janvier de l'année :
- De l'ensemble de leurs biens et droits immobiliers ;
- De leurs parts ou actions de sociétés et organismes appartenant à ces personnes, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l'organisme.
S’agissant des parts ou actions de sociétés, la déduction des dettes a été restreinte par l’article 974, II du CGI et des clauses anti-abus ont été prévues afin d'éviter une diminution indue de l'assiette imposable à l'IFI à travers des opérations de financement ou de refinancement à but principalement fiscal.

L’ article 27 de la loi de Finances pour 2024

Modification des dettes déductibles pour le calcul de la valeur imposable des titres de société à l’IFI avec l’exclusion des dettes contractées directement ou indirectement par la société et qui ne se rapportent pas à un actif imposable.

Clause de sauvegarde : instauration d’un double plafond :
- Valeur vénale des actions ;
- Valeur des actifs imposables diminuée des dettes y afférentes a proportion de la fraction du capital détenue par le redevable.
Fin des stratégies visant à loger des dettes se rapportant à des actifs mobiliers.

Pacte Dutreil – Exclusion des activités de gestion de son patrimoine

Historique

Décisions de la Cour de cassation (Cass. Com. 1er juin 2023, n°22-15.152 ; Cass. com. 21 juin 2023 n°21-18.226) et du Conseil d’Etat (CE 29 septembre 2023, n°473972) conduisant à reconnaitre l’éligibilité au régime Dutreil des activités de location de locaux meublés ou équipés.
Réponse législative : Le dispositif Dutreil vise les activités définies aux articles 34 et 35 du CGI, à l’exception de toute activité de gestion de son propre patrimoine.

L'objectif du nouveau texte

L’objectif est de pérenniser le tissu économique au moment de la transmission des entreprises par décès ou par donation et non d’accorder l’exonération à la simple transmission d’un patrimoine privé mis en société.
Entrée en vigueur anticipée au 17 octobre 2023

Absence notable de définition de la notion d’activité principale

Définition légale de la société holding animatrice

A titre d’activité principale, la société holding animatrice participe activement à la conduite de la politique de son groupe et au contrôle de ses filiales opérationnelles auxquelles elles rendent, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers.
L’éligibilité de ces sociétés s’apprécierait dans les conditions de droit commun au même titre que les autres sociétés dont l’activité principale est opérationnelle.

Consécration légale de la jurisprudence sur le caractère mixte de l’activité

Réponse législative suite aux décisions de la Cour de cassation (Cass. Com. 14 octobre 2020, n°18-17.955 ; Cass. Com., 25 janvier 2023, n°20-23.137) et du Conseil d’Etat (23 janvier 2020, n°435562).
L’amendement inscrit dans la loi l’application de l’exonération à la transmission d’entreprises dont l’activité opérationnelle n’est pas exclusive, à condition qu’elle constitue leur activité principale.