Point juridique
Conscient de l’accroissement de la concurrence entre les opérateurs de la location meublée courte durée, le législateur a profité de la dernière loi de finances pour initier de profondes révisions. Nous revenons ici sur l’évolution du régime de la Taxe sur la Valeur Ajoutée au regard de la parahôtellerie.
Il n’est pas certain que l’homogénéisation de ce critère de taxation constitue une réponse idoine au principe d’égalité de traitement fiscal des opérateurs concurrents de ce marché posé par la Directive européenne. L’établissement hôtelier satisfera la plupart du temps aux conditions d’assujettissement à la TVA. En revanche, il suffirait au loueur en meublé de proposer seulement deux prestations annexes pour être exonéré de la taxe quand bien même son activité serait similaire à celle d’une entreprise du secteur hôtelier. En outre, ce constat se trouvera renforcé par le probable bénéfice, pour le bailleur, de la franchise de TVA dès lors que son chiffre d’affaires n’excède pas certaines limites.
Les dispositions antérieures à la loi de finances pour 2024
L’article 261 D du Code général des impôts dresse une liste des opérations exonérées de TVA.
S’agissant des locations meublées à usage d’habitation, le principe est celui de l’exonération mais, plusieurs exceptions étaient jusqu’à présent prévues pour taxer les locations hôtelières, touristiques et parahôtelières.
Ainsi, avant l’entrée en vigueur de la dernière loi de finances, l’article refusait l’exonération :
- Aux hôtels de tourisme, villages de vacances et résidences de tourisme classés sous réserve du respect de conditions de location pour ces dernières.
- Aux locations meublées habituelles, « comportant en sus de l'hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ».
Une incompatibilité partielle avec la Directive européenne TVA
Saisi sur avis, le Conseil d’Etat a, en juillet dernier (CE, 5 juil. 2023, n°471877), jugé incompatible le critère de l’article 261 D du CGI, conditionnant l’assujettissement à l’offre d’au moins trois prestations accessoires, avec les objectifs poursuivis par la Directive européenne relative à la TVA du 28 novembre 2006. Celle-ci, vise à exclure de l’exonération toutes les opérations d'hébergement effectuées dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire. Le Conseil d’Etat avait alors introduit un concept inédit d’analyse au cas par cas pour déterminer si le bailleur se trouve en situation de concurrence avec le secteur hôtelier.
Il est intéressant d’analyser la mise en pratique récente de cette solution par la Cour administrative de Douai (CAA Douai, 22 févr. 2024, n°22DA01716), celle-ci étant à l’initiative même de l’avis précité.
La casuistique suivie par les juges se révèle pédagogique en ce qu’elle démontre comment ils ont pu estimer que l’activité litigieuse se trouvait en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières.
Ils se sont pour cela appuyés sur les éléments factuels suivant :
- D’abord, en observant que la location était proposée à la nuitée et que les réservations étaient majoritairement effectuées pour des séjours de courte durée.
- Ensuite, les juges relèvent que la location du logement s’accompagnait de prestations de réception téléphonique, d’accueil sur place et de la fourniture du linge de maison. De surcroît, quand bien même la fourniture du petit déjeuner et le service de nettoyage étaient proposés de manière optionnelle au cours du séjour, ils relèvent que le nettoyage était effectué de manière constante en début et fin de séjour.
- Enfin, l’activité exercée par le tiers exploitant en charge de la mise en location était effectuée dans un secteur particulièrement touristique.
Au regard de la combinaison de ces différents facteurs, les juges du fond ont pu estimer que l’activité de location meublée effectuée était assujettie à la TVA en ce qu’elle se trouvait en situation de concurrence potentielle avec les entreprises hôtelières. Le fait que seulement deux sur trois des prestations accessoires auraient été fournies apparait ainsi sans incidence au regard de cette analyse.
Cela étant, les faits s’étant déroulés entre 2014 et 2016, les juges se sont ici appuyés sur une version de l’article 261 D du CGI antérieure à celle issue de la dernière loi de finances qu’il convient à présent d’étudier.
Les dispositions issues de la loi de finances pour 2024
Au regard de l’incompatibilité partielle avec la Directive européenne précitée, l’intervention du législateur était attendue et nécessaire. L’article 84 de la loi de finances pour 2024 modifie l’article 261 D du CGI en opérant une nouvelle distinction. Entrent désormais dans le champ de la taxe :
- Les prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire. Toutefois, le législateur subordonne cet assujettissement au respect de deux conditions cumulatives : une durée de séjour ne pouvant excéder trente nuitées et, la mise à disposition de trois prestations parmi les quatre précédemment citées.
- Les locations de logements meublés à usage résidentiel si elles comportent là encore trois prestations parmi les quatre précédemment citées. On constate une suppression de la condition antérieure tenant à l’accomplissement de ces prestations dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements à caractère hôtelier.
- Assorties des prestations susvisées, les locations de locaux nus, meublés ou garnis consentis à l'exploitant d'un établissement d'hébergement demeurent soumises à TVA.
De manière assez surprenante, le législateur semble donc considérer l’avis du conseil d’Etat non pas en supprimant le critère tenant à la mise à disposition d’un certain nombre de prestations, mais, en élargissant son périmètre d’application à l’ensemble des prestations visées.
Avis de l'AUREP
Il n’est pas certain que l’homogénéisation de ce critère de taxation constitue une réponse idoine au principe d’égalité de traitement fiscal des opérateurs concurrents de ce marché posé par la Directive européenne. L’établissement hôtelier satisfera la plupart du temps aux conditions d’assujettissement à la TVA.
En revanche, il suffirait au loueur en meublé de proposer seulement deux prestations annexes pour être exonéré de la taxe quand bien même son activité serait similaire à celle d’une entreprise du secteur hôtelier.
En outre, ce constat se trouvera renforcé par le probable bénéfice, pour le bailleur, de la franchise de TVA dès lors que son chiffre d’affaires n’excède pas certaines limites1.
[1] P. Fernoux, « La location meublée et la TVA après la loi de finances pour 2024 ?», Eclairage AUREP n°497, 2 févr. 2024
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