Point juridique
Baux commerciaux : l'adaptation des contraintes environnementales dans le droit et l'économie
La mise en place des dispositions relatives aux économies d’énergie pose la question de la répartition des charges des travaux d’amélioration nécessaires à l’immeuble, entre bailleur et preneur. Nous vivons l’époque d’une transition et d’une transformation écologique qui se doit d’être rapide : comment adapter les enjeux des contraintes environnementales dans le droit et dans l’économie des baux commerciaux ?
Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L’obligation de délivrance du bailleur
Et ses atténuations …
L’obligation de délivrance
L’obligation de délivrance du bailleur (article 1719 1° et 2° du code civil) est celle de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. J’ai pour habitude de dire que l’obligation de délivrance est ainsi une obligation relative : elle n’existe qu’en rapport avec la destination du bail. Le bailleur n’est tenu de délivrer la chose au preneur que comme une chose conforme à l’usage pour lequel elle a été louée. Le bailleur doit délivrer des lieux tels que le preneur puisse y exercer l’activité prévue à la clause de destination déterminée par les parties. C’est donc dans le respect de cette destination que son obligation devra être appréciée.
Il s’agit d’une obligation considérée comme ayant la force de l’ordre public. Cependant, si le bailleur ne peut jamais être déchargé de cette obligation de délivrance des lieux, intrinsèque à la destination prévue par le bail,il existe néanmoins, toute une série de clauses contractuelles atténuant son obligation.
Les atténuations
Ces clauses ont essentiellement pour but de déplacer la prise en charge financière de travaux afin de maintenir le local dans un état de conformité aux règles applicables et dans un état d’entretien dans le but de retarder la vétusté.
Pour que la prise en charge de travaux puisse être transférée du bailleur vers le preneur, la jurisprudence exige que ces clauses de prises en charge, qui sont de véritables aménagements de l’obligation de délivrance, soient rédigées sans ambiguïté et de manière expresse. Elles sont interprétées restrictivement (Cass. Civ. 3ème, 29 septembre 2010 n°09-69.337 et 16 mars 2023, n°21-25106). Ainsi par exemple, un restaurateur pourra être tenu par une clause expresse de son bail de mettre son local en conformité et notamment de supporter le coût de la mise en place d’une gaine d’extraction. Si cependant, à raison de la configuration des lieux, cette gaine d’extraction ne peut être installée, l’obligation de délivrance du bailleur sera remise en cause.
Quelle interprétation faire du décret tertiaire dans l’application des règles précédentes ?
Ces contrats agiles qu'il faudra inventer...
Le « décret tertiaire » est le dispositif éco énergie tertiaire DEET.
La loi Grenelle 2 de 2010 a proposé l’amélioration et le parcours de l’amélioration énergétique des bâtiments tertiaires. Elle visait la réalisation de travaux d’amélioration pour l’année 2020.
Finalement, son décret d’application n’est arrivé que le 23 juillet 2019 (décret 2019-771 du 23 juillet 2019 JO 25 juillet 2019 modifié par décret n°2021-1271 du 29 septembre 2021). Il s’agit d’un dispositif qui concerne les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments publics ou privés, existants, d’une surface de plancher supérieure ou égale à 1000 m² et hébergeant une activité tertiaire marchande ou non marchande.
Le dispositif oblige par un système déclaratif sur une plateforme numérique appelée OPERAT, le bailleur et le preneur à fournir un point de départ de consommation d’énergie et les oblige à envisager un point d’arrivée pour les 31 décembre 2031, 2041 et 2051. Ce point d’arrivée doit révéler une réduction de la consommation d’énergie d’au moins 40% en 2030, 50% en 2040 et 60% en 2050, par rapport à une année de référence de 2010. Un marathon qui oblige à passer à la vitesse grand V l’aménagement des bâtiments à usage tertiaire. Or, qui supporte le coût des investissements nécessaires à cette réduction d’énergie ? Faut-il appliquer les clauses prévues par le bail en termes de répartition des travaux ? Faut-il sortir de cette application et construire des solutions intelligentes de partage entre les coûts d’investissement d’un côté et les avantages des économies d’énergie de l’autre ? Ce sont ces contrats agiles que les industriels, les professionnels du droit et l’usage doivent inventer.
Conclusion
Les enjeux du parc immobilier tertiaire sont considérables et nécessitent un traitement au cas par cas. La conception classique du bail investisseur au terme duquel l’ensemble des travaux sert à la réduction de la consommation énergétique du preneur et doit être supporté par lui, s’oppose à la conception agile plus philosophique qui consiste à construire un process entre le bailleur et le preneur en fonction des investissements réalisés, des économies réalisées, des prix des matières premières et de leur évolution, de la durée d’engagement du preneur etc, obligeant à inscrire la révolution écologique comme un enjeu majeur des négociations et contractualisations des baux commerciaux.
Références
JURISPRUDENCE
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 septembre 2010, 09-69.337, Publié au bulletin
"Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que la clause du bail, transférant au preneur la charge des grosses réparations et celle du clos et du couvert, devait être interprétée restrictivement et ne pouvait inclure la réfection totale de la toiture de l'un des bâtiments compris dans l'assiette du bail, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision".
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 mars 2023, 21-25.106, Inédit
"Il résulte de ces textes que le bailleur, à qui incombe la charge des travaux de réparations, autres que celles locatives, qui intéressent la structure et la solidité de l'immeuble loué, peut, par une clause claire et précise dont la portée doit être interprétée restrictivement, en transférer la charge au preneur."
Le rendez-vous hebdomadaire du média digital et podcast Les Ondes de l'Immo pour une information immobilier et logement décryptée par les décideurs influents de l'immobilier.
Nos émissions / Podcasts
