Sixième baromètre de la Fondation pour le Logement des Défavorisés
Selon le sixième baromètre de l'encadrement des loyers de la Fondation pour le Logement des Défavorisés publié en cette rentrée 2026 , 37 % des annonces analysées dépassent les loyers-plafonds en 2026. Un chiffre en nette progression, notamment à Paris. Mais que recouvre exactement ce taux de dépassement ? La méthodologie de l’étude et plusieurs de ses résultats invitent à nuancer le constat.
37 % des annonces au-dessus des plafonds en 2026, contre 32 % en 2025 et 28 % en 2024
C’est le principal chiffre du sixième baromètre de l’encadrement des loyers publié par la Fondation pour le Logement des Défavorisés. À Paris, la progression est encore plus marquée : 46 % des annonces étudiées dépassent désormais le plafond, contre 31 % un an plus tôt. À Plaine Commune, la proportion atteint même 61 %.
Le constat est sévère. D’autant que l’étude paraît à quelques semaines de l’échéance de l’expérimentation de l’encadrement des loyers, prévue en novembre 2026 si aucun nouveau texte n’est adopté. Mais derrière ces chiffres, la lecture détaillée du rapport appelle aussi quelques précautions.
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Des chiffres et des notions à manier avec précaution
La première tient à la notion même de « dépassement ». Un loyer supérieur au loyer de référence majoré n’est pas nécessairement illégal. La loi autorise en effet, sous certaines conditions, l’application d’un complément de loyer lorsque le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort. La Fondation le rappelle d’ailleurs elle-même : « un logement peut dépasser les plafonds de loyers prévus par la loi sans être illégal pour autant ». Les 46 % relevés à Paris ne peuvent donc pas être assimilés à 46 % de loyers illégaux.
Autre point de vigilance : la constitution de l’échantillon. Les données proviennent des annonces consultées par les internautes ayant volontairement téléchargé l’extension « encadrement ». La Fondation reconnaît que ce mode de collecte peut conduire à surreprésenter les logements recherchés par les jeunes, et notamment les petites surfaces. Or ce sont précisément celles qui enregistrent les dépassements les plus fréquents : 92 % des logements de 10 m² ou moins sont au-dessus des plafonds, contre 22 % des logements de plus de 75 m². Le volume d’annonces étudiées a par ailleurs fortement diminué : 10 572 en 2026 contre 20 529 en 2025, soit quasiment deux fois moins.
Des réserves que partage Sylvain Grataloup, président de l’UNPI : « Ce baromètre doit être lu avec beaucoup de prudence. Il ne mesure pas le nombre de loyers illégaux, mais des annonces dépassant le loyer de référence majoré, alors même que la loi autorise dans certains cas un complément de loyer. Par ailleurs, l’échantillon étudié a presque été divisé par deux en un an, ce qui rend les comparaisons particulièrement fragiles. »
Le sujet du complément de loyer occupe d’ailleurs une place importante dans le rapport. À Lyon et Villeurbanne, l’association BAIL a relevé que 53 % des 396 annonces ORPI étudiées comportaient un complément de loyer. Chez OQORO, cette proportion atteint 97 % sur 137 annonces, concernant presque exclusivement des chambres en colocation. Mais là encore, le rapport prend soin de préciser que « ces observations ne jugent pas de la légalité, au cas par cas, des compléments de loyers relevés ».
Même prudence concernant les comparaisons entre sites d’annonces. Le baromètre fait apparaître des taux allant de 24 % pour les annonces Fnaim à 52 % sur Leboncoin. Des écarts importants, mais qui doivent être rapprochés de la nature des biens et des annonceurs présents sur chacune de ces plateformes.
Les agences font mieux que les particuliers
Un autre chiffre du baromètre mérite d’être souligné, notamment pour les professionnels de l’immobilier. 49 % des logements gérés directement par des particuliers dépassent les plafonds, contre 29 % lorsque la gestion est assurée par une agence immobilière. Un écart de vingt points qui nuance certains développements du rapport consacrés aux pratiques des professionnels.
La Fondation le reconnaît elle-même : “Le rôle des professionnels peut en effet être vertueux quand ils misent sur le respect de la loi, comme le montre le fait que les bailleurs qui gèrent en direct le logement respectent moins l’encadrement des loyers (49 % de dépassements) que lorsque la gestion est assurée par un agence immobilière (29 %).” Dans l’échantillon étudié, le recours à une agence est donc associé à un meilleur respect des plafonds.
Pour l’UNPI, le débat doit toutefois être replacé dans un contexte plus large, celui de la crise du marché locatif. « Surtout, ce débat ne doit pas nous faire oublier l’essentiel : la France traverse une crise de l’offre locative. On peut multiplier les plafonds et les contrôles, cela ne crée aucun logement supplémentaire. Notre priorité doit être de redonner confiance aux propriétaires pour qu’ils restent sur le marché locatif et continuent à loger les Français », estime Sylvain Grataloup, Président de l'UNPI.
Une lecture qui s’oppose à celle défendue par la Fondation. Celle-ci s’appuie notamment sur plusieurs évaluations pour soutenir que l’encadrement réduit effectivement les loyers sans qu’un effet durable et significatif sur l’offre locative parisienne ait, à ce stade, été démontré. À quelques semaines de la fin programmée de l’expérimentation, elle réclame sa pérennisation, son extension à de nouvelles villes mais aussi un renforcement des contrôles et des sanctions.
Deux lectures du marché qui illustrent finalement tout l’enjeu du débat. Pour Sylvain Grataloup, « le vrai sujet n’est donc pas d’opposer propriétaires et locataires. Le vrai sujet est de faire en sorte que demain les locataires aient encore suffisamment de logements parmi lesquels choisir. »
Le baromètre apporte ainsi des données potentiellement utiles sur l’application de l’encadrement des loyers et son évolution. Mais entre dépassement constaté et infraction établie, échantillon observé et ensemble du marché locatif, ses chiffres gagnent à être lus pour ce qu’ils mesurent exactement, et non pour ce qu’on pourrait être tenté de leur faire dire.
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