"Merci de m’avoir invité à réagir sur l’actualité des bureaux partagés, des bureaux opérés, du coworking en ce moment. Au-delà de l’actualité de WeWork, et on sait combien les évènements récents suscitent des questions et des interrogations dans un environnement difficile, et ce d’autant plus que le bureau est confronté à un attentisme des acteurs (les locataires, les bailleurs et les investisseurs), il est important de revenir sur ce qui a fait l’histoire de WeWork ces dernières années et ce qui a fait aujourd’hui la remise en cause du business model de cette entreprise.

Il faut se rappeler que WeWork, comme l’un des premiers acteurs, sinon le premier acteur majeur du coworking et du bureau partagé dans le monde, s’est positionné sur des baux longs (entre 10 et 12 ans), des sites de grande surface (entre 10 et 15 000 m2), (c’était là une stratégie affirmée), et bien souvent à une valeur de loyer au marché, voire supérieure au marché. Eléments auxquels il fallait ajouter les aménagements, la durée de commercialisation, de la location de l’espace…. L’ensemble de ces phénomènes, de ces caractéristiques, a montré que le modèle, avec le temps, n’était pas viable. La cause ne réside ni dans la qualité des bâtiments ni dans la qualité des emplacements, ou encore dans la qualité ou le besoin sur le marché d’avoir du bureau opéré et du bureau partagé que le business model en tant que tel. Il est parfois difficile d’être précurseur, d’arriver trop tôt et de tester un modèle de manière trop large, qui aurait pu être le cas de WeWork.

Je souhaite ici revenir sur la notion de bureau partagé et de bureau opéré. Chez KEYS REIM, nous avons fait le choix du bureau opéré, de l’immobilier géré. Pourquoi ? Parce que l’immobilier géré a l’avantage d’intégrer à la fois l’intérêt du bailleur et l’intérêt de l’utilisateur, de l’opérateur.

Cet alignement d’intérêts permet d’avoir un avantage concurrentiel, un avantage de rentabilité pour l’investisseur. Il s’agit, non seulement, de percevoir le loyer, mais également, de percevoir les fruits de la création de valeur du fonds de commerce, du fonds d’exploitation. Car finalement, l’amélioration du parcours utilisateur, l’amélioration des espaces communs, l’animation de ces espaces communs, l’aménagement et la qualité de l’aménagement bénéficient à l’utilisateur et bénéficient également au bailleur dans la durée, parce que le site devient attractif.

Aujourd’hui, dans un environnement de bureaux où beaucoup se posent des questions sur la taille et l’emplacement du bon bureau, il est important de reposer les questions du pourquoi les utilisateurs (les occupants) font le choix de se déplacer, d’abandonner une, deux ou trois journées de télétravail pour venir au bureau, pour retrouver du lien social, un lieu de vie et un lieu animé. Le bureau opéré a donc cet avantage, quand on se positionne sur de l’immobilier géré, que d’allier le fonds et les murs.

Cet alignement d’intérêts présente un avantage supplémentaire : celui de l’avantage environnemental. Depuis plusieurs mois, un certain nombre d’acteurs se posent la question, dans le cadre de leur évolution de patrimoine au regard du décret tertiaire, de la répartition de la charge des investissements nécessaires pour améliorer et avoir des actifs vertueux d’un point de vue environnemental. Après les discussions longues sur la valeur du loyer, aujourd’hui se pose la question de savoir qui va prendre en charge les investissements nécessaires pour faire des économies d’énergie (une baisse de charges d’un côté), mais aussi parvenir à une valorisation du fonds de commerce.

L’immobilier opéré, l’immobilier géré et intégré, c’est aussi l’avantage de ne pas avoir à se poser ce type de questions et pouvoir naturellement investir parce qu’on sait qu’on retrouvera les fruits de cet investissement des deux côtés.

Se pose enfin une autre question. Est-ce que le coworking, l’immobilier partagé, a encore du sens lorsque le premier des acteurs tangue, voire plus ? Oui cela a du sens ! Parce que, de nos jours, on ressent premièrement une attente des collaborateurs pour une flexibilité géographique et pouvoir travailler à proximité de son lieu de résidence.

Deuxièmement, ce même besoin de flexibilité se ressent au niveau des entreprises et des gouvernances d’entreprise, parce que c’est la possibilité d’avoir plus ou moins d’espace, de gérer la surface et de gérer l’engagement dans le temps. Voilà les deux réponses principales d’un point de vue dirigeant qui font qu’aujourd’hui, nous arrivons à commercialiser et à louer nos espaces de coworking. Nous le faisons avec des opérateurs nationaux de renom qui sont spécialistes et ont cette capacité à animer l’espace."