Olivier Bugette, Président fondateur, La Boîte Immo
La Boîte Immo et son observatoire InterKab des agents immobiliers indépendants ont publié ce printemps une première étude du marché immobilier français. L’occasion pour moi d’inviter Olivier Bugette, Président fondateur de La Boîte Immo. Il m’a semblé, en effet, intéressant de pouvoir l’interroger sur l’intérêt de produire un baromètre immobilier supplémentaire et de connaître les objectifs poursuivis.
Avec cet Observatoire, notre ambition est de rendre les agents immobiliers indépendants plus visibles et plus audibles alors que l’immobilier est très souvent abordé par le prisme des réseaux.
L'Observatoire Interkab1er trimestre 2023En bref
Un marché en demi-teinte
Alors que le taux d’usure vient de passer à 4,24% pour les crédits immobiliers de 20 ans et plus en avril, contre 4% en mars, près de 80% des agents immobiliers indépendants interrogés constatent que l’augmentation précédente n’a pas eu d’effet positif sur les ventes. C’est indéniable : le taux d’usure n’a pas simplifié l’accès aux crédits et n’a donc pas décanté l’accès au logement.
Le taux d’usure n’a pas joué son rôle incitatif et malheureusement, cela n’a pas entraîné la fluidification du marché espérée. D’autres contraintes fortes pour les acheteurs comme le contexte géopolitique, l’inflation et l’augmentation des taux viennent contraindre les porteurs de projets immobiliers.
Pour preuve, on remarque d’abord un allongement significatif des délais de vente, constaté par 75% des indépendants interrogés. Pour plus des 2⁄3 il s’agit d’un allongement important de plus de 3 mois. Ensuite, sur ce dernier trimestre, 9 indépendants sur 10 réalisent moins de visites pour un bien donné. Il est clair que les acheteurs sont moins nombreux en ce début d’année.
Concernant les prix, près de 66% des indépendants ont acté une baisse effective des prix au m2 et pour 43% d’entre-eux, la baisse est même très importante. Ce sont notamment les grandes villes comme Paris, Lyon, Bordeaux et Nantes qui sont touchées par cette baisse.
Les prix des métropoles ont atteint des records en 2022, un fort réajustement est en cours.
De fortes disparités régionales
Le sondage nous permet de mettre le doigt sur de fortes disparités régionales.
Les agents immobiliers indépendants ont des ressentis très différents sur la baisse des prix, preuve qu’il n’y a pas un marché immobilier, mais des marchés immobiliers locaux qui ont chacun leurs règles du jeu.
En effet, près de 34% des indépendants ne constatent pas de baisse des prix. C’est le pourtour méditérannéen et le département de Haute-Savoie qui résistent le mieux à cette tendance baissière.
"On peut le corréler à une tendance de fond : l’engouement pour les résidences secondaires près des stations balnéaires et des pistes de ski." conclut le CEO.
Alors quelle sera la tendance pour les prix dans les mois à venir ? Près de 43% des indépendants estiment que les vendeurs sont prêts à franchir le cap d’un prix plus bas, contre 57% qui pensent que les vendeurs ne sont pas prêts à baisser le prix de vente de leur bien.
Les professionnels sortent d’une période d’euphorie immobilière avec des prix sans cesse en augmentation. Petit à petit, la tendance baissière atteint le psyché des vendeurs. Il semblerait qu’ils soient en train de s’adapter à la nouvelle réalité terrain : la tendance baissière et les contraintes d’accès aux crédits.
Un DPE défavorable, à double tranchant selon les indépendants
L’interdiction à la location des logements avec une forte consommation d’énergie a fait frémir le marché immobilier en ce début d’année. Quelles sont les recommandations des agents immobiliers indépendants pour leurs clients qui souhaitent se séparer de leur bien avec une mauvaise étiquette énergétique ? 8 indépendants interrogés sur 10 conseillent en priorité aux vendeurs de baisser le prix de vente pour espérer vendre leur bien.
"Avec les délais de vente et de travaux qui s’allongent, l’augmentation des coûts des matériaux et de la main d’œuvre, les indépendants recommandent de rogner sur le prix de vente pour maintenir une plus-value. " poursuit Olivier Bugette.
Mais alors, est-ce que les acheteurs peuvent faire une véritable affaire ? Oui pour 63% des agents interrogés. Pour 80%, ce type de bien est avant tout une opportunité pour des profils d’investisseurs. En revanche, pour 37% des indépendants, les biens avec un DPE défavorable ne constituent pas une opportunité intéressante d’achat.
Cette législation ne sera pas sans effet de bord car tous les biens avec un déficit énergétique trop important à date ne pourront pas tous être rénovés dans les délais impartis à cause du budget trop élevé ou de la complexité des tra- vaux, notamment dans un bâtiment en copropriété. Le marché de la location est déjà tendu et avec l’offre neuve qui peine à reprendre un rythme, je crains que l’accès à la location déjà difficile, le soit encore plus dans les mois à venir.
Source : L'Observatoire Interkab des agents immobiliers indépendants - La Boite Immo - 1er trimestre 2023
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