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Marché immobilier : Les prix baissent là où ils avaient le plus augmenté (FNAIM)

En avant-première

En avant-première de sa conférence de presse, la FNAIM publie les principaux chiffres du marché immobilier en 2023. Après les années Covid très favorables et exceptionnelles, la FNAIM confirme une chute de 21,5 % des ventes de logements existants tout à fait historique. Ce chiffre est important et n’a pas son égal sur les cinquante dernières années. Toutefois, malgré ce ralentissement fort, on constate aussi sur le temps long que le nombre de transactions de 2023 est similaire à celui des années 2000 (avant la crise la crise de 2008) et est comparable aux chiffres des années 2015 ou 2016. Des chiffres qui conduisent donc la FNAIM à titrer que la chute des transactions se place « à un niveau qui reste encore correct ». Côté prix, la FNAIM confirme une baisse dans les territoires où ils avaient le plus augmenté. Les prix à Paris repassent en dessous de la barre des 10 000€, à 9 966€ tandis que la majorité des villes affichent des prix en baisse, à l’exception de la côte méditerranéenne, du Sud de la France et de la Corse, dont les villes, comme Perpignan, Montpellier ou Nice, résistent avec des prix en hausse de 1 à 3%.

Le logement est confronté à un retournement de marché inédit. L’année 2023 se termine sur un record historique de baisse de ventes sur un an (-22%, à 875 000 transactions) et une baisse des prix, conjuguées à une inflation persistante. Avec le blocage du marché de la transaction, la pénurie de biens à vendre s’accompagne désormais d’une pénurie de biens à louer. Nous sommes passés d’un marché d’opportunité à un marché d’utilité ? Les ventes de confort se raréfient, les ventes de contraintes demeurent.

Loïc Cantin, Président de la FNAIM

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L’analyse en bref de la FNAIM

Les transactions poursuivent leur chute

Après une première baisse en 2022, le volume des transactions est encore en chute en 2023. La FNAIM estime ainsi que 875 000 ventes ont été conclues dans l’ancien, soit une baisse de 21,5%, en comparaison aux 1 115 000 transactions sur l’année 2022. Il s’agit de la plus forte baisse sur les cinquante dernières années, avec 240 000 ventes de moins sur 12 mois glissants. 

Si le phénomène reste variable selon les territoires, la plupart d’entre eux marquent une baisse d’au moins 7%. Seuls quelques départements comme les Ardennes ainsi que la Guyane (entre -7% et -3%), et la Guadeloupe (-3% à +3%) en outre-mer connaissent des baisses plus mesurées.

Cette décélération s'explique par l'effet combiné de l'inflation, de la hausse des taux et des difficultés croissantes d'accès au crédit immobilier : les Français ont perdu 15% de pouvoir d’achat immobilier en 2 ans. 

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Les prix marquent le pas

Côté prix, après des années de hausse sur l’ensemble de l’Hexagone, la plupart des territoires connaissent une baisse en 2023.  A Paris, les prix repassent sous la barre des 10 000 euros, avec une moyenne de 9 966 euros, soit une baisse de 5,7% sur un an et 7,7% sur deux ans. La baisse des prix est également marquée en banlieue parisienne (-3,6%), l’illustration d’un phénomène national lors duquel les villes connaissant les plus grandes baisses sont celles ayant connu les plus grandes hausses. 

Demeure une exception à ce stade sur la côte méditerranéenne, le Sud de la France et la Corse, dont les villes, comme Perpignan, Montpellier ou Nice, résistent avec des prix en hausse de 1 à 3%.

Il est également intéressant de constater que les loyers ne suivent pas toujours les prix. Ainsi, même si Paris tient la corde avec un loyer moyen de 27,6 euros/m², ce n’est pas le cas de toutes les villes. Annecy, qui présente un prix moyen de 5 496 euros/m², affiche, quant à elle, un loyer moyen de 15,6 euros/m².

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Sources

Les données et graphiques présentés ici émanent de l'étude publiée par LABEL FNAIM. 

Sur les indices de prix : 

Le volume de données exploitées pour construire les indices de prix a considérablement augmenté (refonte des indices de prix en octobre 2021).

Le prix retenu est le prix net vendeur, hors droits de mutation, frais de notaire et commission d'agence. La FNAIM utilise :

  • La base des Demandes de Valeurs Foncières (DVF, du ministère des Finances)

  • Les données de la société Yanport qui couvrent environ 95% des annonces présentes sur Internet via 15 grands sites d'annonces (les prix d'offre sont retraités car plus élevés que les prix de vente)

  • Les compromis de vente communiqués par des agences adhérentes (les 9 000 agences FNAIM couvrent environ 23% du marché de la transaction)

  • L'évolution sur 3 mois de l'indice mensuel des prix Fnaim correspond à l'écart entre la valeur la plus récente de l'indice et celle 3 mois avant, l'évolution annuelle correspond à l'écart entre la valeur la plus récente de l'indice et celle 12 mois avant (= évolution en glissement annuel), l'évolution sur 5 ans correspond à l'écart entre la valeur la plus récente de l'indice et celle 5 ans avant.

La rédaction
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