Contenu proposé par SeLoger
Après plusieurs années marquées par un ralentissement de l’investissement locatif en France, 2025 pourrait bien marquer le retour des investisseurs. Tensions sur le marché locatif, correction des prix, amélioration des conditions de crédit : le contexte de marché est désormais plus propice aux investisseurs. Une opportunité à ne pas manquer — à condition de bien choisir où investir. L’équipe scientifique de SeLoger livre son analyse et sa sélection des villes offrant les meilleures conditions pour investir dans un 2 pièces de 40 m² de manière autofinancée, avec un apport minime.
Si 2025 peut marquer une fenêtre d’opportunité pour investir, l’accès au marché reste plus sélectif : l’apport exigé est plus élevé qu’il y a quelques années. Cependant, les cartes de la rentabilité ont été rebattues, et de nombreuses opportunités ont émergées selon les territoires. La connaissance fine de la localité reste tout de même essentielle pour sécuriser son placement, et il devient crucial d’anticiper l’ évolution des taux et des conditions de crédit pour assurer l’autofinancement d’un bien.
Une rentabilité brute en nette progression… mais à mettre en perspective
Ces dernières années, le durcissement des conditions de crédit, couplé à une rentabilité faible et une régulation peu favorable, a fragilisé l'équation économique de l’investissement locatif. Aujourd’hui, la baisse progressive de taux d’emprunt immobilier vient s’effectuer dans un marché où la correction significative de prix (-4,9% en moyenne en France depuis Juillet 2022), combinée à la hausse continue des loyers (+8% en France pendant la même période) redonne de l'air aux investisseurs en 2025. Ainsi en France, la rentabilité brute se stabilise autour de 5,2% en moyenne depuis début 2025 (vs 4,6% en Juillet 2022), en progression de +13% en 3 ans. Ce constat est aussi vrai à Paris, où la dans la capitale de l’hexagone voit sa rentabilité brute s’envoler : 4,1% en moyenne aujourd’hui contre 3,3% en 2022, soit une progression de 0.8 points de pourcentage en 3 ans. Résultat d’une baisse moyenne de prix de -10,3% et une hausse de loyers de +12% depuis 3 ans.
Cette dynamique s’explique en grande partie par le report de la demande d’achat vers la location : la forte hausse des taux d’intérêt a exclu une partie croissante des ménages de l’accession à la propriété. Résultat : une tension accrue sur le marché locatif, notamment dans les zones déjà tendues comme les grandes villes, qui alimente la baisse de prix et la hausse des loyers… et par extension, la rentabilité brute.
Une rentabilité brute en nette progression… mais à mettre en perspective
Ces dernières années, le durcissement des conditions de crédit, couplé à une rentabilité faible et une régulation peu favorable, a fragilisé l'équation économique de l’investissement locatif. Aujourd’hui, la baisse progressive de taux d’emprunt immobilier vient s’effectuer dans un marché où la correction significative de prix (-4,9% en moyenne en France depuis Juillet 2022), combinée à la hausse continue des loyers (+8% en France pendant la même période) redonne de l'air aux investisseurs en 2025. Ainsi en France, la rentabilité brute se stabilise autour de 5,2% en moyenne depuis début 2025 (vs 4,6% en Juillet 2022), en progression de +13% en 3 ans. Ce constat est aussi vrai à Paris, où la dans la capitale de l’hexagone voit sa rentabilité brute s’envoler : 4,1% en moyenne aujourd’hui contre 3,3% en 2022, soit une progression de 0.8 points de pourcentage en 3 ans. Résultat d’une baisse moyenne de prix de -10,3% et une hausse de loyers de +12% depuis 3 ans.
Cette dynamique s’explique en grande partie par le report de la demande d’achat vers la location : la forte hausse des taux d’intérêt a exclu une partie croissante des ménages de l’accession à la propriété. Résultat : une tension accrue sur le marché locatif, notamment dans les zones déjà tendues comme les grandes villes, qui alimente la baisse de prix et la hausse des loyers… et par extension, la rentabilité brute.
Ces villes où investir sans apport dans un 2 pièces qui s'autofinance
rendement brut peuvent se cacher des risques de vacance ou de dépréciation du bien, en lien avec le tissu économique local, la tension locative ou encore la solvabilité des ménages.
Pour objectiver cette analyse, l’équipe scientifique de SeLoger croise 3 indicateurs clés :
- La rentabilité brute, soit le ratio entre le loyer annuel perçu et la valeur du bien,
- L’apport nécessaire à l’autofinancement, qui mesure l’effort financier initial requis pour que les loyers nets couvrent les mensualités et les charges associées à la détention du bien,
- Et un indice de risque économique local, basé sur des données de démographie, d’emploi et de taux de vacance qui résume le risque de ne pas louer le bien et le risque que la valeur du bien se déprécie au cours du temps.
Ce triple filtre permet d’identifier les villes qui offrent le meilleur compromis entre rentabilité, accessibilité et résilience économique. Parmi elles, SeLoger a sélectionné cinq villes françaises de plus de 30 000 habitants où l’investissement locatif permet, en 2025, d’acquérir un T2 de 40 m² sans aucun apport initial. Dans ces communes, avec une mensualité de crédit équivalente au loyer net de charges (taxe foncières, impôts, charges de copropriété, frais d’entretien courant…), l’apport nécessaire est négatif. Attention toutefois, concrètement, il est nécessaire d’apporter à minima la valeur des frais de notaires et d’agence. Autrement dit, avec un financement à 100% de la valeur du bien, l’investisseur arrive à dégager un bénéfice mensuel positif! C’est notamment le cas de Châlons-en-Champagne, avec des prix d’achat pour un 40m2 très accessibles (66752€ en moyenne frais inclus) et un revenu locatif net permettant un autofinancement complet. Limoges (8,4% de rentabilité brute), Évry (7,6 %), Niort (7,2%) et Poitiers (6,7%) présentent également un bon équilibre entre rentabilité, niveau d’apport et solidité structurelle du marché local.
Méthodologie
“La rentabilité brute est un indicateur utilisé pour évaluer la performance d’un investissement locatif. Elle est calculée en rapportant le loyer annuel perçu au prix d’achat du bien, sans tenir compte des charges ou impôts. Elle offre une première estimation de la rentabilité d’un projet immobilier.
Sources : Banque de France ; meilleurecopro.com ; impots.gouv.fr ; INSEE ; Ministère de l'Enseignement supérieur, de la Recherche et de l'Innovation ; France Stratégie Prix et Indices des Prix de l'immobilier Meilleursagents/SeLoger au 1er Avril 2025. Le coût d’un appartement de 40m2 inclut les frais d’agence et de notaire. Le loyer net de charges est le loyer charges comprises duquel on déduit : la taxe foncière, sous régime LMNP (non imposé), les charges de copropriété et les frais d’entretien courant.
Le montant de l’emprunt possible est calculé avec une mensualité égale au loyer net de charges, sur 20 ans avec un taux de 3.35%. L’apport nécessaire pour que le bien s’autofinance est le montant nécessaire pour que la mensualité du crédit soit égale au loyer perçu net de charges (impôts et frais).
Le risque total est mesuré par un score allant de 1 à 5 et est une moyenne de deux sous-scores : le score de risque de vacance locative et le score de risque de dépréciation du bien. Le premier prend en compte la part de logements vacants, la part de ménages locataires du parc privé, la part de ménages locataires d’appartements du parc privé d’une pièce et le nombre d’étudiants inscrits dans un établissement d’enseignement supérieur de la ville rapporté à sa population. Le deuxième tient compte de la variation de la population entre 2014 et 2019, du taux de chômage de la zone d’emploi au 2e trimestre 2021, des évolutions de prix des appartements et du pouvoir d’achat immobilier de la ville.
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