Le logement neuf traverse une crise d'ampleur avec seulement 19 050 réservations et 11 649 logements mis en vente au premier trimestre 2026. Plus révélateur encore, près d'un quart des logements proposés à la commercialisation ont été retirés du marché faute d'acquéreurs¹. Cette situation résulte de facteurs désormais bien identifiés : hausse du coût de la construction, augmentation des taux d'intérêt, raréfaction du foncier disponible et ralentissement de la demande. Pour autant, les besoins en logements demeurent considérables.

Face à cette équation complexe, les opérateurs sont conduits à explorer d'autres leviers de création de valeur. La transformation du bâti existant apparaît aujourd'hui comme l'un des plus prometteurs. Transformation de bureaux en logements, restructuration d'actifs tertiaires obsolètes, réhabilitation énergétique, surélévation d'immeubles existants ou encore requalification d'ensembles immobiliers vieillissants : ces opérations occupent désormais une place croissante dans les stratégies de développement. Cette évolution répond également à des considérations environnementales. Les objectifs de sobriété foncière et la lutte contre l'artificialisation des sols conduisent progressivement à passer d'un urbanisme de la construction à un urbanisme de la transformation.²

Or, la commercialisation d'un immeuble existant destiné à être transformé soulève des questions spécifiques auxquelles les mécanismes traditionnels de vente répondent imparfaitement. C'est précisément dans cet espace que s'inscrit la Vente d'Immeuble à Rénover.

La VIR n'est pas une simple vente assortie d'une obligation de réaliser des travaux. Il s'agit d'un régime spécial d'ordre public applicable dans le secteur protégé du logement. Aux termes de l'article L. 262-1 du Code de la construction et de l'habitation, la VIR est caractérisée par la réunion de trois éléments : la vente d'un immeuble bâti à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, l'engagement du vendeur de réaliser des travaux dans un délai déterminé et la perception de sommes avant l'achèvement de ces travaux. Le mécanisme présente une originalité qui justifie son autonomie.

Dès la signature de l'acte authentique, l'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions existantes. Les ouvrages réalisés postérieurement lui appartiennent ensuite au fur et à mesure de leur exécution par le jeu de l'accession. Dans le même temps, le vendeur conserve la qualité de maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.

Parce que l'acquéreur finance une opération inachevée, le législateur a organisé une protection renforcée. Le prix correspondant aux travaux ne peut être appelé librement. Les paiements sont échelonnés en fonction de leur avancement : 50 % du prix des travaux peuvent être exigés lorsque la moitié des travaux est réalisée et 95 % à leur achèvement, le solde restant dû lors de la livraison. Le vendeur doit également fournir une garantie financière d'achèvement dite « extrinsèque » destinée à assurer l'achèvement de l'opération en cas de défaillance. Cette garantie est donnée par un établissement de crédit, une société de financement ou par une entreprise d'assurance agréée à cet effet. 

La VIR occupe ainsi une position intermédiaire entre la vente d'immeuble ancien et la VEFA. Toutefois, son champ d'application présente une singularité souvent relevée par la doctrine : il apparaît à la fois très large et relativement étroit. Très large, parce qu'aucun seuil minimal de travaux n'est exigé.

Relativement étroit, parce que les travaux d'agrandissement ou de restructuration complète assimilables à une reconstruction demeurent exclus de son champ d'application et relèvent de la vente en l’état futur d’achèvement. Cette frontière est devenue particulièrement sensible avec le développement des opérations contemporaines de transformation immobilière.

L'intérêt de la VIR n'a probablement jamais été aussi évident. Le paradoxe est qu'au moment où les opérations de transformation du bâti existant se développent, les limites du régime apparaissent avec davantage d'acuité. La première critique porte sur son champ d'application. Le notariat avait historiquement appelé de ses vœux un régime adapté aux opérations de rénovation lourde. Or, le législateur a finalement retenu une solution inverse : la VIR s'applique aux rénovations les plus modestes mais exclut certaines des opérations de restructuration les plus importantes.³ Une première piste de réforme pourrait ainsi consister à exclure les menus travaux du champ d'application de la VIR tout en y intégrant certaines opérations aujourd'hui orientées vers la VEFA.³

Une deuxième piste consisterait à mieux cibler le dispositif en fonction du profil de l'acquéreur et de son besoin réel de protection.³ À titre d’illustration, les acquéreurs professionnels, qui ne présentent pas la même vulnérabilité que les particuliers, pourraient être placés hors du secteur protégé.

Mais la réflexion la plus ambitieuse est sans doute celle d'un rapprochement, voire d'une fusion, entre la VIR et la VEFA. Dans plusieurs travaux récents, la doctrine a souligné les difficultés croissantes résultant de la coexistence de deux régimes dont les frontières deviennent de plus en plus délicates à tracer dans les opérations contemporaines de transformation immobilière.² ⁴ L'idée d'un contrat unique de « vente d'immeuble avec travaux », inspiré notamment du modèle belge de la loi Breyne, permettrait de dépasser ces difficultés de qualification tout en conservant un haut niveau de protection des acquéreurs.⁴ Une telle réforme présenterait également l'avantage d'accompagner l'émergence d'un urbanisme davantage fondé sur la transformation du patrimoine bâti que sur l'extension urbaine.

Instaurée à une époque où la création de valeur immobilière reposait principalement sur la construction neuve, la Vente d'Immeuble à Rénover trouve aujourd'hui une résonance particulière dans un marché où cette valeur naît de plus en plus de la transformation de l'existant. L'intuition du législateur de 2006 apparaît ainsi remarquablement actuelle. À l'approche de son vingtième anniversaire, la question n'est plus de savoir si la VIR est utile. Les enjeux de rénovation énergétique, de recyclage urbain et de sobriété foncière ont largement répondu à cette interrogation. La véritable question est désormais celle de son évolution. Vingt ans après sa création, la VIR mérite sans doute moins d'être célébrée que d'être modernisée.

1. Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Les chiffres du logement neuf – 1er trimestre 2026.

2. M. Raunet, C. Roger et J.-L. Tixier, « Le droit immobilier face à l'urbanisme de la transformation », RDI, 2025.

3. V. Zalewski-Sicard, « Les 20 ans de la vente d'immeuble à rénover », Construction-Urbanisme, janvier 2026.

4. V. Zalewski-Sicard, « Ventes d'immeuble à construire et vente d'immeuble à rénover : vers un contrat unique ? », Construction-Urbanisme, juillet-août 2024.