Chaudière à gaz en copropriété : Qui doit l’entretien ? Qui est responsable d’une défaillance ?

La chaudière étant un équipement collectif de la copropriété, son entretien relève de l’objet du syndicat des copropriétaires et donc de la mission de son syndic^[1].

Les textes applicables en la matière^[2] distinguent entre les chaudières à faible puissance (4 à 400KW) et les chaudières plus puissantes.

L’article R224-41-7 du Code de l’environnement nous le rappelle clairement :

« Lorsque le logement, le local, le bâtiment ou partie de bâtiment est équipé d'une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. »

Il en découle clairement que lorsqu’un lot en copropriété est équipé d’une chaudière individuelle au gaz, l’ensemble des entretiens et contrôles obligatoires sus évoqués, s’imposent au locataire.

On relève toutefois une exception à cette règle : lorsque le contrat de bail stipule que l’entretien de la chaudière incombe au propriétaire bailleur. Le locataire peut alors refuser de prendre ces frais à sa charge. Ce cas est, sommes toutes, assez rare

Par ailleurs notons que si propriétaire bailleur n’a pas à sa charge l’entretien courant et la révision annuelle de la chaudière du logement qu’il met en location, il demeure néanmoins responsable et débiteur des grosses réparations telles que prévues par l’article 606 du Code civil, dont les causes et les conséquences peuvent être variées.

Il faut alors distinguer deux cas :

• Le propriétaire doit supporter les réparations importantes. Tous dysfonctionnement ou désordre ayant pour origine cette obligation, est de la responsabilité stricte du propriétaire.
• A l’inverse, si le locataire a manifestement manqué à ses obligations,qu’il a fait un mauvais usage de la chaudière ou qu’il ne s’est pas chargé de réaliser l’entretien annuel et les menues réparations qui lui incombaient, les travaux plus importants en découlant lui incombe alors ainsi que les conséquences de ce défaut d’entretien quelles qu’elles soient.

A l’instar de la question des colonnes montantes électriques, la question de l’alimentation générale de la copropriété en Gaz a fait l’objet de nombreux débats.

C’est la loi n° 2022-217 en date du 21 février 2022 dite loi 3DS qui en a réglé le sort. Ce texte et plus particulièrement son article 195 prévoit le transfert des canalisations situées en amont du ou des compteurs au réseau public de distribution de gaz.

Ce transfert de propriété est prévu sans contrepartie et sans frais pour le syndicat des copropriétaires concerné. Une fois le transfert réalisé, l’ensemble des coûts de gestion, d’entretien et de travaux de réparation, ainsi que la responsabilité découlant de ces ouvrages seront alors à la charge unique du gestionnaire du réseau public de distribution.

Son calendrier d’application est simple :

• Pour les conduites montantes mises en service après le 20 février 2022 : celles-ci appartiennent de facto au réseau public de distribution.
• Pour les immeubles construits avant cette date, ces conduites demeurent pour le moment des parties communes :

  • Soit le syndicat, par l’intermédiaire de son syndic, notifie au gestionnaire de réseau son acceptation du transfert définitif au réseau public de distribution de gaz desdites canalisations. Ce transfert prendra alors effet à compter de la réception par lettre recommandée de la notification.

  • Soit le syndicat revendiquera la propriété de ces canalisations. Le gestionnaire de réseau ou l’autorité concédante pourra néanmoins apporter la preuve que lesdites canalisations appartiennent déjà au réseau public de distribution de gaz.

En tout état de cause et sans action de la part du syndicat des copropriétaires d’ici le 31 juillet 2023, l’accord de transfert est réputé acquis au 1er aout 2023 et le transfert effectif à cette date.

Rappelons, néanmoins, que l’accès aux ouvrages gaz, le non-encombrement des gaines de ventilation et, de manière plus globale, l’ensemble des aménagements généraux liés aux ouvrages gaz demeurent des parties communes et sont donc placés sous la responsabilité du syndicat.

Enfin, il arrive fréquemment que des portions de canalisations soient situées, en amont des compteurs, dans les parties privatives appartenant aux copropriétaires.

Dans ce cas très précis, leur transfert au réseau public ne sera effectif qu’à compter du 31 juillet 2026 et après qu’une visite de ces parties de canalisations, devant constater de leur bon état, soit effectuée sous la responsabilité du gestionnaire de réseau.

Cette visite se conclura nécessairement par un procès‑verbal de transfert.

En l’absence de revendication de la propriété de ces canalisations, les copropriétaires sont réputés avoir accepté leur transfert au réseau public de distribution de gaz au 1er août 2026 pour ces parties de canalisations situées dans les parties privatives.

Il est donc fortement recommandé de pourvoir à ce transfert dans les délais les plus brefs et ce afin de transférer la responsabilité de ces conduites hors le giron du syndicat et de son syndic.

Administrer le gaz et ses équipements en copropriété nécessite donc une particulière vigilance des syndicats et de leurs syndics. De par les contrôles obligatoires et les lourdes conséquences pouvant en découler, l’adoption par l’assemblée générale de contrats d’entretien, confiés à des professionnels qualifiés, est une évidence. Parallèlement le sort des conduites montantes de gaz est au cœur de l’actualité. Depuis la Loi 3DS, le législateur a décidé de leur incorporation au réseau public de distribution selon un calendrier précis. Il est recommandé au syndic de mettre à l’ordre du jour, dans les délais les plus brefs, la question de ce transfert de propriété et, de facto, d’adresser courrier AR au gestionnaire du réseau. La responsabilité de ces dangereuses canalisations lui sera dès lors transférée.