La plupart des mesures concernant les relations entre propriétaires de locaux commerciaux et commerçants locataires avaient été introduites de façon inattendue et intempestive au fil de l’examen – complétant le titre X du projet de loi, surprenant les acteurs de l’immobilier… Néanmoins, la mobilisation a été immédiate pour attirer l’attention du gouvernement et du parlement sur les risques que ce qui devait rééquilibrer les rapports locatifs commerciaux ne vienne à l’inverse créer une équation inacceptable pour l’une des deux parties, en l’occurrence les investisseurs.

On ajoutera que dans ce type d’actif, se trouve un nombre considérable de petits propriétaires, notamment des commerçants et des anciens commerçants, qui comptent sur ce placement bien connu d’eux pour compléter leurs revenus et leur retraite, souvent très faible. On imagine à tort que le vivier des investisseurs commerciaux se limite aux plus puissantes sociétés foncières. La loi telle qu’elle a été votée vient inquiéter les deux familles de propriétaires, et elle fait courir le risque de décisions malheureuses des deux, pour des raisons différentes : les foncières arbitrent leur patrimoine selon des analyses rationnelles et froides, et les ménages, s’ils réagissent à l’aune de considérations plus affectives, ne sont pas moins prompts à décider. À ce stade, et puisque les alertes n’ont pas été entendues, il va falloir rassurer ces investisseurs. Les administrateurs de biens auront cette mission et il serait salutaire que ceux qui gèrent eux-mêmes aient le réflexe de les mandater pour sécuriser leur patrimoine d’exploitation commerciale.

Il n’est pas question de prendre fait et cause pour les propriétaires, mais de souligner que les innovations légales, à vouloir préserver les intérêts des preneurs, pourraient dissuader les investisseurs, et parmi eux d’abord les plus fragiles d’entre eux. Ceux-là, lors du COVID, ont souvent témoigné de leur solidarité envers leurs locataires, incités à le faire par leurs gestionnaires, en conscience des difficultés qu’ils peuvent rencontrer. Sans modification du cadre légal, ils ont toujours su s’adapter : la loi, en rigidifiant les relations, pourrait bien les inquiéter et les dissuader…y compris de mettre de la souplesse dans leurs comportements !

Désormais, les locataires pourront de droit bénéficier de la mensualisation des loyers, sur simple demande, et elle prendra effet dès l’échéance de paiement suivant la demande.

Deux conditions : le locataire, pour y prétendre, doit être à jour de ses loyers et de ses charges et les activités concernées ne peuvent être que le commerce de gros ou de détail et les prestations de service à caractère commercial ou artisanal.

En ce qui concerne le montant du loyer, une évolution significative : la loi valide les clauses communément appelées « clauses tunnel », qui encadrent la variation annuelle du loyer soumis à indexation sur l’indice les loyers commerciaux (ILC), pour en limiter les effets. Jusqu’alors ces clauses étaient réputées non écrites. La loi exige néanmoins une symétrie parfaite : la stipulation peut bloquer les conséquences à la hausse, mais aussi à la baisse.

Au demeurant c’est un autre péril qui menace les investisseurs : la députée de Paris Éva Sas vient de déposer une proposition de loi tendant à mettre en place un encadrement des loyers commerciaux pour « limiter les hausses brutales de loyer lors des renégociations de bail et corriger les loyers les plus excessifs », comme si le marché n’existait pas et les bailleurs pouvaient demander n’importe quel prix de leur local. À suivre avec attention dans l’ambiance actuelle hostile à la propriété.

Le gouvernement a estimé à deux milliards l’avantage que cette loi procurera aux commerçants locataires. Il n’a pas exprimé la contrepartie évidente : moins de sécurité économique pour les propriétaires, en tête les plus petits d’entre eux, les ménages qui ont choisi ce support pour leur épargne, en général par affinité avec lui du fait de leur propre activité ou de leur passé. Un préjudice corollaire : la revitalisation des centres-villes et des centres-bourgs, fondée sur l’attractivité commerciale, repose sur les investisseurs en locaux commerciaux. Dans les communes concernées, ce sont justement les ménages qui sont à la manœuvre, quand les institutionnels ciblent les métropoles et les villes phares. Si ces acteurs économiques modestes, qui ont toujours été au rendez-vous de l’histoire, renoncent, c’est la vie de nos communes partout en France qui en pâtira.

On ne peut s’empêcher de relier cette récente loi – sur laquelle le Conseil constitutionnel a été saisi pour des dispositions étrangères aux relations commerciales, qui resteront intactes – au futur projet de loi relatif à l’encadrement des loyers d’habitation, promettant de le pérenniser et d’en favoriser l’extension territoriale. Veut-on aussi écœurer les bailleurs résidentiels, le plus souvent au sein des immeubles qui accueillent en pied des commerces, et qui peuvent d’ailleurs être les mêmes investisseurs personnes physiques ou sociétés familiales ?

L’État aura réussi un exploit conceptuel : faire comme si le statut de locataire, fondamental dans l’économie, pouvait exister sans celui d’investisseur, et malmener le second en pensant être agréable au premier.

Tant va la cruche à l’eau…