"Il faut peut être rappeler à vos auditeurs d'où on vient sur cette histoire du bail commercial et pourquoi retrouve-t-on des dispositions dans ce texte relatives à un bail commercial qui est un outil évidemment pour l'immobilier dédié au commerce, mais plus généralement pour tout l'immobilier tertiaire. Alors comment est ce qu'on en est arrivé là ? En avril 2023 a été créée à l'initiative de la ministre du Commerce d'alors, Olivia Gregoire, un Conseil national du commerce que tous les acteurs ont accueilli vraiment avec enthousiasme. Parce qu'on était un petit peu jaloux, entre guillemets, de l'attention que les pouvoirs publics pouvaient conférer, notamment à l'industrie dans notre pays. Alors que le commerce c’est 3 millions d'emplois, des investissements importants, des enjeux territoriaux et d'animation des territoires absolument essentiels, il n'avait pas finalement de représentation vis-à-vis des pouvoirs publics.

Dès que cette institution a été créée, il s'est avéré que la FACT s'est retrouvée seule représentante des bailleurs en face d'innombrables fédérations de commerçants. Quand la question des sujets à débattre s'est faite jour, très vite les fédérations de commerçants ont dit vouloir que le dossier du bail commercial soit réouvert. Nous avons alors accepté de rentrer dans cette discussion, mais à une condition très simple, c'est de pouvoir rappeler aux pouvoirs publics quelques éléments. D'une part, qu’il n'était pas nécessairement de sa compétence et de sa légitimité d'aller bouger les curseurs entre des intérêts entre acteurs privés. Et d'autre part, que finalement, le bail commercial qui est très particulier en France (je rappelle qu'il y a notamment la notion de propriété commerciale qui est relativement unique en Europe, qui est très protectrice du locataire. Mais on va dire que ces 70 ans d'histoire du bail commercial n'ont empêché ni les investisseurs et les foncières d'un côté, ni les enseignes de l'autre de plutôt bien réussir, de bien performer et pour certaines d'entre elles, de s'illustrer parmi les leaders européens dans leurs domaines respectifs.) Donc on a dit “attention”, c'est un équilibre éprouvé par la jurisprudence et il va falloir être extrêmement vigilant à ce que, si des concessions doivent être faites par l'une ou l'autre des parties, on trouve des contreparties pour que l'équilibre, les grands équilibres économiques du bail commercial soient préservés.

C'est avec cet esprit-là que nous nous sommes engagés dans des discussions qui ont été longues, parfois un peu ardues et fastidieuses, et qui nous a permis quand même, après même que le projet de loi de simplification ait été déposé en avril 2024 par la ministre, de trouver un accord de place qui a été signé très largement par les fédérations de commerçants et du côté des bailleurs, par la FACT, bien sûr, mais on a été rejoints par l'UNPI qui a été cosignataire.

Qu'est-ce qu'on trouvait dans cet accord de place? La généralisation de la mensualisation pour alléger les besoins de trésorerie des enseignes. Et puis aussi l'idée que, effectivement, il fallait plafonner les dépôts de garantie à trois mois de loyer, mais qu'en revanche les autres garanties complémentaires pouvaient être maintenues.

L’un des grands maux de l'immobilier en France réside dans le fait très certainement que du côté des bailleurs, vous cédez votre propriété commerciale. Il est extrêmement difficile d'obtenir la restitution des locaux non seulement en fin de bail, mais aussi en cours de bail, quand la principale obligation du locataire (qui est de payer son loyer) n'est pas respectée, avec des délais de procédures qui sont extrêmement longs et des voies de recours innombrables.

Alors la question a été de dire que puisque nous diminuons finalement aussi nos garanties financières (en mensualisant les loyers), trouvons des assouplissements justement pour réussir à récupérer plus rapidement les locaux ou à éviter l'emballement des dettes locatives. A été trouvée une contrepartie, qui est dans le texte actuel tel qu'il a été voté donc la semaine passée. De quoi s’agit-il ? En somme, un juge ne pourrait plus octroyer des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire du bail en cas d'impayé que si le débiteur, donc le locataire, peut faire la preuve de sa capacité à honorer sa dette locative d'une part, et s'il a repris le règlement des loyers courants d'autre part.

On avait ensuite une deuxième contrepartie à la mensualisation qui aurait dû être trouvée mais elle ne figure pas dans le texte.  Cette contrepartie aurait dû être celle selon laquelle un administrateur judiciaire ne disposerait plus que d'un délai de deux mois à compter du prononcé de la liquidation judiciaire d'une entreprise pour restituer les clés au bailleur. C'est absolument essentiel particulièrement pour les bailleurs indépendants et ceux qui ne sont pas forcément très bien structurés. Ceux-ci n'ont, en efffet, pas forcément les moyens de mettre la pression au quotidien sur l'administrateur pour récupérer leurs locaux. S’ensuit souvent une vacance structurelle des magasins, qui au surplus ne ressemblent souvent à rien parce qu'il n'ont pas été vidés, et qui prennent un temps fou à être remis sur le marché et commercialisés."

Christophe NOEL, Délégué général de la FACT