Exemple chiffré avant et après la loi de finances 2025 :

• Prix d’achat : 200 000 €
• Amortissements pratiqués sur 10 ans : 50 000 €
• Prix de revente : 300 000 €
• Avant la réforme : Plus-value imposable = 300 000 € - 200 000 € = 100 000 €
• Après la réforme : Plus-value imposable = 300 000 € - (200 000 € - 50 000 €) = 150 000 €

Avec la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value imposable, la différence entre le LMNP et la SCI à l'IS s'estompe concernant la fiscalité à la revente. Dans les deux cas, les amortissements déduits viendront augmenter la plus-value imposable, entraînant une imposition potentiellement plus élevée lors de la cession du bien.

Revente en LMNP (après la loi de finances 2025) : Toujours éligible aux abattements pour durée de détention, avec une exonération totale après 30 ans. Cependant, la réintégration des amortissements augmente la plus-value imposable, entraînant une imposition plus lourde à court et moyen terme.

Revente en SCI à l’IS : La plus-value est calculée sur la valeur nette comptable, permettant d’amortir davantage sans impacter immédiatement la fiscalité. En revanche, aucun abattement pour durée de détention n’est applicable, et la revente est soumise à l’impôt sur les sociétés.

La fiscalité des revenus locatifs diffère entre le LMNP et la SCI à l'IS :

• LMNP : Les revenus locatifs sont imposés selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu, après déduction des charges et des amortissements.
• SCI à l'IS : Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur les sociétés, avec un taux de 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice, puis 25 % au-delà. Les dividendes distribués sont ensuite soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

En termes de durée de détention, les abattements pour durée de détention sur la plus-value immobilière s'appliquent différemment :

• LMNP : Avant la loi de finances 2025, les abattements pour durée de détention permettaient une exonération totale de la plus-value après 30 ans. Désormais, avec la réintégration des amortissements, la base imposable de la plus-value augmente, atténuant ainsi l'effet bénéfique de ces abattements.
• SCI à l'IS : Les plus-values sont soumises à l'impôt sur les sociétés sans bénéficier des abattements pour durée de détention applicables aux particuliers.

Le choix entre le statut LMNP et la SCI à l’IS dépend de nombreux paramètres, notamment de la durée de détention du bien et de la structure des charges liées à l’investissement. Pour une détention de moins de 8 ans, la SCI à l’IS est souvent perçue comme plus avantageuse grâce à l’amortissement du bien, qui permet de réduire l’imposition des revenus locatifs.

Cependant, le statut LMNP peut aussi être pertinent sur une courte durée, notamment parce que les charges initiales liées à l’acquisition (frais de notaire, travaux, intérêts d’emprunt) sont les plus élevées dans les premières années. Ces charges peuvent suffire à annuler le revenu imposable, ce qui rend l’amortissement moins nécessaire pour optimiser la fiscalité et permet ainsi de ne pas payer d’impôt pendant la durée de détention.

En revanche, en cas de revente, le LMNP ne permet pas de bénéficier d’abattements sur la plus-value avant 6 ans, ce qui peut être un inconvénient sur un horizon court.

Sur un horizon moyen terme, entre 8 et 13 ans, le choix entre LMNP et SCI à l’IS dépend des objectifs de l’investisseur. Si l’objectif est de capitaliser en réinvestissant les bénéfices dans la société, la SCI à l’IS reste pertinente grâce à une imposition réduite sur les résultats (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice). À l’inverse, si l’investisseur souhaite conserver une flexibilité sur la sortie de son investissement, le LMNP peut offrir une alternative intéressante, notamment grâce aux premiers abattements sur la plus-value à partir de 6 ans.

À long terme, au-delà de 13 ans, le LMNP devient généralement plus avantageux. Malgré la réintégration des amortissements dans la base taxable, les abattements progressifs permettent de réduire progressivement la fiscalité sur la plus-value, jusqu’à une exonération totale après 30 ans de détention.

Cofondée en 2016 par deux passionnés d’immobilier, Souheil Yansi ingénieur aéronautique et diplômé d’HEC Paris, et Benjamin Lefebure, ingénieur en bâtiment et expert des monuments historiques et bâtis anciens, Les Secrets de l’Immo met au service des investisseurs particuliers cette double casquette financière et patrimoniale. Objectif : allier rentabilité locative et éthique en rénovant des biens dégradés à Paris et en Île-de-France. Forte d’une équipe pluridisciplinaire, Les Secrets de l’Immo accompagne ses clients dans l’intégralité de leur opération immobilière : recherche et financement du bien, conception du projet (rénovation, extension, surélévation, transformation de bureaux en logements), ameublement et décoration d’intérieur si nécessaire et, enfin, gestion locative. Véritables « dénicheurs de pépites », les collaborateurs de la société peuvent aussi accompagner les acheteurs en quête d’une résidence principale ou d’un pied-à-terre ancien en région parisienne. Début 2024, la société avait accompagné plus de 200 particuliers pour un investissement global de plus de 100 millions d’euros, dont 15 projets excédant le million d’euros.