Face à une crise d'une violence inédite, des opportunités de croissance existent
Si le rêve de propriété d’une maison individuelle est un objectif partagé par une très grande majorité de Français, la profession fait face à une situation inédite tant par sa violence que par sa transversalité. Il existe néanmoins des opportunités de croissance via une reconversion partielle des constructeurs de maisons individuelles du point de vue des procédés constructifs et des types de projet.
J’appelle à une action gouvernementale pour empêcher que la maison individuelle ne devienne le privilège d’une minorité.
UN MARCHÉ EN FORTE DÉCROISSANCE
Habitué à un rythme de croisière de 100 000 à 120 000 maisons construites par an avant la crise, les prévisions d’atterrissage du syndicat des constructeurs ne dépassent pas les 50 000 unités pour 2024.
Une crise multifactorielle frappe durement le secteur depuis début 2018
Une série de coups de boutoir liés au financement a mis à mal le segment de clientèle qu’est la primo-accession sociale, cible majeure pour la quasi-totalité des constructeurs.
- Les conditions d’octroi des crédits immobiliers ont été fortement durcies dès janvier 2020 à la suite de la mise en application des directives de l’autorité de tutelles des banques : (HCSF).
- La forte diminution du pouvoir d’achat a été progressivement altérée par la suppression des APL Accession dès 2018. La disparition quasi-totale du Prêt à Taux Zéro et enfin la remontée des taux immobiliers.
- Le financier de la maison individuelle a disparu lorsque le Crédit Foncier spécialisé sur ce créneau a cessé sa production début 2019.
La hausse des coûts de construction a surenchéri le prix de revient des maisons
- L’application de la RE2020, nouvelle réglementation environnementale beaucoup plus stricte dont l’impact a provoqué des hausses du prix de construction supérieures à 10%. Cette inflation structurelle des prix s’est cumulée aux hausses des matériaux de construction « dopée » par la reprise post covid et les crises de l’énergie.
- Le coût des projets a quant à lui bondi en raison de l’explosion du prix du foncier avec une hausse de +37% du prix du m2 depuis 2012.
Malgré ces vents contraires, il reste néanmoins des opportunités pour les constructeurs qui devront s’adapter pour ne pas disparaitre. Trois stratégies sont alors envisageables à moyen terme mais qui ne répondront que partiellement à la chute drastique du marché.
- D’abord, il convient pour tous les acteurs de quitter le segment de la primo-accession sociale qui a définitivement disparu. L’évolution vers une cible plus solvable est indispensable car ce marché du haut de gamme souffre moins de la crise mais il est plutôt préempté par des architectes. Le « pivot » vers la valeur est peu aisé surtout pour des marques dont ce n’était pas le créneau initial comme l’a montré le cas de Maisons Phénix.
- Deux autres stratégies existent également. Soit en cassant les codes du procédé constructif qui n’a pas évolué depuis des dizaines d’années. Soit en utilisant le « foncier aérien » et pas uniquement du foncier existant moins disponible.
CONSTRUIRE OUI.... MAIS AUTREMENT !
Première alternative au procédé constructif actuel : la construction hors site
Le principe du hors site n’est pas nouveau car il existe en France depuis la création de Maison Phenix en 1946 lorsqu’un ingénieur français a souhaité apporter une réponse rapide à la reconstruction du pays. Plus de 450 000 maisons ont été construites en 75 ans d’activité. Le modèle reposait sur trois piliers : un catalogue très limité de maisons, une fabrication en usine des composants stratégiques (murs, charpentes et pieuvres électriques et fluides), un assemblage sur site par des équipes dédiées au montage des Phénix. Un autre acteur a fait ses preuves et il n’est n’est autre que le japonais SEKISUI implanté en Asie et aux USA et qui a déjà livré plus de deux millions cinq cent mille maisons de très bonne facture.
Les avantages sont multiples lorsque le processus industriel de standardisation est respecté. Les gains économiques, de délai et de qualité s’ajoutent en fait à une moindre empreinte écologique et un accueil plus favorable de la part des édiles locaux.
Construire oui mais en utilisant le foncier existants via la surélévation
Une fois de plus, c’est Maison Phénix qui avait ouvert la voie avec ses filiales dédiées à l’agrandissement, extension et surélévation des pavillons utilisant la technologie Phénix. Le principe de base était de pouvoir rajouter un étage ou une pièce sans déplacer les occupants.
Une fois de plus, cette stratégie offre de nombreux bénéfices à tout l’écosystème :
- D’abord des occupants qui peuvent vivre dans un espace plus grand à moindre coût ou générer des revenus locatifs.
- Puis des élus qui peuvent maintenir leurs administrés dans leurs communes.
- Egalement un bien pour la planète car le procédé est bien moins polluant qu’une construction classique et ne contribue pas à l’artificialisation des sols.
- Et enfin, des constructeurs qui disposent d’un débouché commercial inexploité.
CONCLUSION
Il n’y aura pas de miracle pour « sauver le soldat Maison Individuelle » cependant les acteurs qui souhaitent limiter la casse économique et sociale vont devoir apprendre à travailler différent. C’est déjà le cas pour des acteurs régionaux comme Trecobat via sa filiale MUREBOIS qui a investi dans deux usines dédiées à la construction hors site.
Quant à la surélévation, aucun acteur de poids ne semble avoir pris la relève de Phenix Evolutions pour attaquer le marché des millions de maisons individuelles en France. A date, seul le béarnais SURLEV maitrise cette technologie et ambitionne de la déployer sur tout le territoire.
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