Un bien immobilier peut être entaché de vices juridiques ou… de défauts techniques. 

Pour une maison, cela peut être une piscine ou une extension construite sans autorisation ou encore une dépendance, des combles ou un sous-sol aménagés sans autorisation d’urbanisme. Pour un appartement, cela peut-être la destruction d’un mur porteur, d’un conduit de cheminée, une annexion de partie commune ou encore l’installation d’un sanibroyeur, le tout sans autorisation de la copropriété ou de l’autorité sanitaire.

Ajoutons que la qualité énergétique est également un point important de l’évaluation, car un appartement classé en G ne pourra plus être loué à partir du 1^er janvier 2025 sauf à réaliser des travaux d’isolation préalablement.

Révéler les éventuelles anomalies, défauts ou vices juridiques permet donc d’évaluer au plus juste le bien. On évite ainsi un risque de rétractation ou de renégociation du prix après la découverte de ce même vice.

Réaliser en amont un travail de regroupement des informations et documents permet au professionnel d’évaluer au plus juste le bien immobilier. Faire ce travail de réunion des documents vous permettra également d’aller plus vite à la signature de la promesse de vente après réception de l’offre. Il est difficile de reprocher au notaire un délai trop long entre l’acceptation de l’offre et la signature de la promesse de vente lorsque celui-ci doit faire tout le travail de réunion des pièces.

Les documents à réunir en cas de vente d’un appartement

La liste est assez longue. Elle résulte notamment de la loi ALUR de 2014.

Il faut produire :

• Les procès verbaux d’assemblée générale sur les trois dernières années
• Le carnet d’entretien,
• La fiche synthétique de l’immeuble
• Le certificat d’immatriculation de la copropriété
• Les informations financières relatives aux lots sur les deux dernières années
• L’état des impayés des copropriétaires et des fournisseurs
• Les diagnostics techniques sur les parties privatives et les parties communes
• Le diagnostics technique global de l’immeuble
• L'état des risques et pollution
• Le règlement de copropriété et tous les modificatifs, je dis bien tous les modificatifs.
• On ajoute à tout cela les plans de la copropriété, les informations environnementales, et si l’immeuble a moins de 10 ans, toutes les pièces relatives à la constructions et l’assurance dommage-ouvrage.

Les documents à réunir en cas de vente d'une maison

Outre les diagnostics techniques et le certificat relatif à l’installation d’assainissement, il convient également d’avoir toutes les informations sur la construction et les modifications qui ont pu être apportées et qui auraient nécessité ou non une autorisation d’urbanisme.

Il convient également de fournir toutes les factures et assurances pour ces mêmes travaux pour ceux qui ont moins de 10 ans.

On ajoute les certificats de ramonage des cheminées et d’entretien de la chaudière, l’indication de la présence de puits, de puisards, de cuve enterrée ou non, l’existence de convention de servitudes et de mitoyennetés.

Si toutes les pièces sont fournies au notaire dès le stade de l’offre, vous irez plus rapidement à la signature de la promesse de vente !

Chaque partie contacte son notaire, qui peut être d’ailleurs le même pour le vendeur et l’acquéreur. Il n’est pas interdit qu’il y ait un seul notaire pour les deux parties. Il faut savoir que le notaire est le garant de l’équilibre du contrat. Il n’est pas un avocat.

Le plus souvent, lorsqu’il y a deux notaires, il va y avoir répartition du travail entre les deux notaires. C’est ainsi qu’à Paris, le notaire du vendeur va monter le dossier, et le notaire acquéreur va lui rédiger la promesse de vente et l’acte de vente.

Lors de cette phase de préparation de la promesse de vente, le notaire va lever un état hypothécaire sur le bien vendu. C’est une démarche essentielle que réalisent les notaires à ce stade. Lever un état hypothécaire permet de voir s’il existe une inscription hypothécaire sur le bien comme une inscription d’hypothèque légale ou conventionnelle, ou encore une procédure de saisie immobilière.

Certains notaires pratiquent la promesse unilatérale de vente quand d’autres pratiquent la promesse synallagmatique de vente, qu’on appelle aussi le compromis de vente. Tous deux sont des avants-contrats mais leur régime juridique diffère. 

Le compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente

Dans un compromis de vente, les deux parties sont irrévocablement engagées. Irrévocablement, j’insiste sur ce mot. En des termes juridiques, on dit que la vente est parfaite mais suspendue à la réalisation de certaines conditions suspensives.

L’acquéreur verse alors un dépôt de garantie qui correspond généralement au montant indiqué dans la clause pénale. En conséquence, hormis le jeu des conditions suspensives, les parties sont obligées d’aller au bout du contrat au risque de se retrouver devant le juge pour casser le contrat et faire jouer la clause pénale. Et pendant ce temps, le bien ne peut être revendu à quelqu’un d’autre quand bien même l’acquéreur est la partie défaillante.

Ce type d’avant-contrat est pratiqué par les agences immobilières et majoritairement par les notaires au Sud de la Loire.

La promesse unilatérale de vente 

La promesse unilatérale de vente est pratiquée majoritairement par les notaires au nord de la Loire, et particulièrement à PARIS.

Dans la promesse de vente, seul est engagé le vendeur que l’on appelle alors le PROMETTANT. Il est irrévocablement engagé le temps de la promesse de vente. L’acquéreur que l’on appelle le BENEFICIAIRE n’est lui pas engagé. Il dispose donc d’une option d’acheter ou de ne pas acheter dans le délai de la promesse.

En contrepartie de l’immobilisation du bien pendant la durée de la promesse, l’acquéreur, bénéficiaire de la promesse verse une indemnité d’immobilisation, qui sera due si l’acquéreur se désengage de la promesse pour une mauvaise raison.

Si aux termes de la promesse, le vendeur n’a plus de nouvelles de l’acquéreur, il peut reprendre sa liberté sans passage devant le juge. Ajoutons que si l’acquéreur n’a plus de nouvelle du vendeur, il a la possibilité de forcer l’exécution du contrat, l’engagement du vendeur étant irrévocable. La promesse unilatérale de vente est donc un avant-contrat dans lequel les parties connaissent par avance les dénouements possibles.

L’acquéreur va se préoccuper de son financement, notamment de l’obtention de son prêt. On laisse généralement deux mois à l’acquéreur pour produire son offre de prêt. Et cela passe très vite !

Le notaire va quant à lui, pendant ce temps, purger les éventuels droits de préemption de la mairie, de la SAFER, régulariser un congé mal donné à un locataire, collecter les pièces d’urbanisme, obtenir les accords de mainlevées en cas d’inscription hypothécaires, demander les éléments d’état civil des parties, lever le casier judiciaire de l’acquéreur.

Une fois le financement obtenu et le dossier complet, nous mettons d’accord vendeur et acquéreur sur une date de signature de l’acte de vente définitif et adressons à l’acquéreur une convocation lui permettant de débloquer ses fonds.

L’acte de vente signé, l’étude notariale se charge de publier l’acte de vente au service de la publicité foncière du ressort du bien. Il faut savoir que nous avons 1 mois pour envoyer l’acte à la publication. En revanche, le service de la publicité foncière n’a pas de contrainte de temps ! L’acquéreur peut donc recevoir son titre de propriété entre 3 mois et 1 an après la signature de l’acte suivant les cas.