En comparaison avec le premier trimestre 2023, le taux de vacance global en Europe reste stable pour s’établir à 7,6%. La hausse observée sur un certain nombre de marchés est la résultante d’un écart croissant entre l’offre et la demande, notamment en termes de localisation géographique. La faible disponibilité prédomine dans les quartiers centraux, en particulier ceux disposant d’immeubles modernes, alors qu’en périphérie et pour les actifs de seconde main, le taux de vacance est bien plus élevé.
La tendance varie selon les marchés, cependant il est à constater que Munich, Francfort, Paris QCA et Berlin se distinguent par une hausse significative (+ 100 bp et plus) alors que Milan et Varsovie affichent un taux à la baisse.

La demande des utilisateurs continue de se concentrer sur les immeubles récents, à faible consommation énergétique et offrant des prestations qualitatives, situés dans des quartiers prisés. Couplée à la rareté de ces actifs, cette tendance soutient la progression des valeurs locatives « prime ». Au cours des 12 derniers mois, Madrid (+12%), Varsovie (11%), Amsterdam (+10%), Paris QCA et le centre de Londres (+7%) ont connu les hausses de valeurs les plus significatives.
Cette croissance continue des loyers « prime » au cours des 10 dernières années se traduit par une hausse moyenne de 61% depuis 2013 sur les principaux marchés Européens. La rareté de l’offre, notamment dans les quartiers d’affaires Européens, participe à la compétition effrénée entre utilisateurs pour décrocher le meilleur actif, encourageant la flambée des prix.
A titre d’exemple, en 2015, le loyer « prime » à Berlin était supérieur de 121 € à la moyenne. Aujourd’hui, la différence est de 206 €. Le même schéma a été constaté à Francfort et Hambourg. A Madrid, sur cette même période, il a augmenté de +43%. C’est +51% à Barcelone, +44% à Milan et +33% à Rome. Quant à Bruxelles et Amsterdam, ils ont respectivement cru de +32% et +46%.
En France, à Paris, les loyers « prime » augmentent régulièrement depuis 2015 (+33%). Ils sont désormais supérieurs au niveau d’avant crise (880 €/m²/an en 2019). Il en est de même pour Lyon (+12%, 325 €/m²/an en 2019)
Pour tenter de rendre leur immeuble attractif aux yeux des prospects, les propriétaires d’actifs moins performants ont tendance à proposer, au lieu d’une baisse générale du montant du loyer, des mesures d’accompagnement. Ces actions sont plus courantes et plus fortes pour des biens de seconde main ou situés en périphérie. Cette tendance risque de se généraliser en Europe au cours des prochains mois pour les biens les moins attractifs. Conséquence directe : l’écart entre les loyers « prime » et standard devrait continuer de se creuser.

Bien que les volumes investis continuent d’afficher un retrait par rapport au premier trimestre 2023 (-27%), le déclin semble ralentir : sur 12 mois glissants, le retrait n’est que de -8% par rapport au quatrième trimestre 2023, ce qui est la baisse la plus faible depuis fin 2022.

D’ores et déjà, plusieurs pays ont enregistré un résultat positif au premier trimestre 2024 comme le Luxembourg (+900% vs T1 2023), l’Italie (+396%), la Norvège (+352%), la Suède (+81%) ou encore le Danemark (+73%). D’autres marchés restent dans l’attente d’un redémarrage et ont affiché de nouvelles baisses de volumes à l’instar de l’Irlande (-86% vs T1 2023), la Belgique (-80%), la France (-65%), le Royaume-Uni (-49%) ou l’Allemagne (-32%).

La remontée des taux obligataires consécutive à la politique de resserrement des banques centrales a exercé une pression baissière sur les prix à partir de la seconde moitié de 2022, impactant successivement les marchés Européens. Nous observons une stabilisation des taux « prime » des actifs situés dans les secteurs centraux des principales métropoles Européennes, à l’instar de Paris QCA, ou du West-End à Londres. En effet, la pression haussière des valeurs locatives permet aux investisseurs d’obtenir de meilleurs rendements. A l’inverse, les secteurs périphériques qui affichent un taux de vacance élevé continuent de voir leur taux décompresser au premier trimestre 2024.