« Le PLU bioclimatique met clairement en lumière la volonté de la majorité municipale de réduire la place des bureaux à Paris. Pour ce faire, une nouvelle disposition sera mise en œuvre : la servitude de mixité fonctionnelle » explique Vincent Bollaert, CEO de Knight Frank France. Dans le secteur de « développement de l’habitation », les immeubles tertiaires de grande taille devront ainsi prévoir l’intégration d’une part minimale de logements à l’occasion d’une cession, d’un changement de destination ou d’une restructuration lourde. Pour satisfaire ses objectifs de création de logements abordables, la Ville compte également mobiliser le parc existant au travers d’un millier d’emplacements réservés (les fameuses « pastilles »), qui fixent une obligation de construction de logements abordables sur le nombre total de logements créés, en précisant la part de locatif social, intermédiaire ou de logement en bail réel solidaire (BRS).

Jusqu’à présent, les transformations de bureaux en logements à Paris avaient très majoritairement été réalisées sur du foncier public. Lors de la révision du PLU en 2016, la Ville avait déjà accru la part des propriétaires institutionnels sur le total des immeubles « pastillés ». Le nouveau PLU bioclimatique les cible encore plus largement, en particulier dans l’Ouest où se concentre la moitié du parc de bureaux existant de la capitale.

Si l’exécutif souhaite réduire l’empreinte du tertiaire à Paris, le parc de bureaux y a pourtant très peu évolué ces dernières années. « La taille du parc de bureaux a certes augmenté de 10% en moyenne à Paris entre 2000 et 2023, mais du fait essentiellement des développements réalisés dans les grandes ZAC, Nord-Est et Rive Gauche notamment, expliquant la hausse de 33 et 37% du parc dans les secteurs de Paris 12/13 et Paris 18/19/20. En revanche, les surfaces de bureaux sont restées stables dans le QCA et ont même légèrement diminué dans certains arrondissements de l’hypercentre » note David Bourla.

La demande des entreprises pour des bureaux parisiens s’est, pour sa part, amplifiée, principalement dans le QCA dont le marché a profité du dynamisme de secteurs d’activités attachés au quartier d’affaires (luxe, avocats, finance, coworking, etc.) et de la recherche accrue de centralité depuis le déclenchement de la crise sanitaire. Ce contexte explique la pénurie actuelle de surfaces de bureaux dans la capitale, à l’exception du nord-est de la ville où la vacance frôle les 10%. En moyenne, ce taux atteint 3,7% dans la capitale, moins de 3% dans le QCA et est quasi nul dans certains secteurs (1,7% dans Paris 5/6/7). Ainsi, le marché tertiaire parisien est nettement sous-offreur, quand le taux de vacance moyen de l’Ile-de-France atteint près de 8%. L’écart est encore plus grand avec certaines grandes métropoles mondiales, comme Londres dont le taux de vacance frôle les 10%, ou Manhattan où il se rapproche des 20%.

Ces dernières années le marché parisien a été bousculé par l’essor de nouveaux usages impliquant de nouvelles façons de consommer de l’immobilier, à l’instar de la filière de la location de courte durée qui s’est développée de façon exponentielle par la transformation en meublés de tourisme de locaux de différents types. Si la transformation de commerces en rez-de-chaussée a déjà été régulée, la tendance s’est poursuivie ces dernières années par le biais de la conversion de bureaux. À l’échelle du marché parisien le phénomène est néanmoins limité puisqu’il concerne des bureaux de taille modeste (moins de 500 m2), essentiellement situés dans l’hypercentre. Avec le nouveau PLU, la Ville n’en a pas moins pour objectif de limiter très fortement le développement de nouveaux meublés touristiques. Ces derniers seront reversés dans la sous-destination « autres hébergements touristiques » et un vaste secteur d’encadrement va interdire la création de surfaces en « autres hébergements touristiques ».

Enfin, les dark stores et les dark kitchens seront interdits dans les terrains comportant de l’habitation et l’on ne pourra transformer des locaux en RDC vers cette destination. La place de la livraison express sur la scène médiatique et politique est pourtant sans commune mesure avec son poids réel dans la consommation et sur le marché immobilier. « Les dark stores ne constituent qu’un phénomène marginal qui, après un essor rapide, ne cesse de s’essouffler. Ainsi, nous avons recensé moins de 20 ouvertures de dark stores à Paris en 2022 après une soixantaine environ en 2021. En 2023, le flux des ouvertures s’est quasiment tari et le parc existant devrait désormais décroître compte tenu des difficultés des deux acteurs du quick commerce parisien, GETIR et FLINK, récemment placés en redressement judiciaire » anticipe David Bourla.