Etude SeLoger sur les 51 plus grandes villes de France
C’est une étude SeLoger qui a attiré notre attention. Cette étude est réalisée sur les 51 plus grandes villes de France, en dehors de l’Ile-de-France et porte sur les primo-accédeants. Cette étude pose la question de savoir si devenir propriétaire leur permet toujours de gagner en superficie par comparaison à la location..
Dans un marché marqué par une baisse des prix qui tend maintenant à se généraliser et une fermeture nette de l’accès au crédit, la question est évidemment intéressante d’autant que seulement 22% des locataires considèrent que c’est le bon moment pour acheter et 77% d’entre eux anticipent une nouvelle hausse des taux d’intérêt.
Quelles sont donc les villes françaises où acheter permet de gagner en superficie ? Les trois villes championnes sont Mulhouse, Saint-Etienne et Bourges avec des gains de surfaces qui varient entre 38 et 21 m2. Viennent tout de suite derrière Roubaix et Calais avec un gain de surface de 10 m2.
Evidemment, la situation inverse existe également. Aussi, il est plus intéressant de louer en termes de superficie que d’acheter dans certaines villes, comme La Rochelle, Aix en Provence, Nantes, Mérignac et Antibes.
S’il est vrai que le marché enregistre une baisse des prix de l’immobilier, l’attentisme n’est pas forcément toujours la meilleure des options. En effet, la situation actuelle de chacun est à prendre en compte. Par exemple, pour les profils dont le taux d’effort s’approche déjà du seuil maximum imposé de 35% d’endettement, attendre pourrait nuire à leur accès au crédit. Car en parallèle de cette baisse des prix, les taux d’intérêts devraient continuer à augmenter et il faudrait que les prix de l’immobilier connaissent une baisse drastique pour compenser cette hausse des taux, ce qui n’arrivera pas à court terme.
Ce qu'on retient
- 67 % des locataires considèrent que l’immobilier reste une valeur sûre en termes de placement, ainsi 9 sur 10 se rêvent propriétaires.
- Seulement 22% des locataires considèrent que c'est le bon moment pour acheter et 77% anticipent une nouvelle hausse des taux d'intérêt.
- Mulhouse se hisse en tête des villes ou investir est plus intéressant que de louer avec un gain de surface de +38%.
- A La Rochelle, il serait plus intéressant de louer que d’acheter avec un gain de surface de +37%.
La question de la surface peut peser dans la balance
Si pour 4 locataires sur 10, le choix de la location (vs l’achat) est le résultat de contraintes (accès au crédit insuffisant, statut précaire...), elle est en revanche privilégiée pour des raisons personnelles (plus de liberté, volonté d’acheter en couple) par près de la moitié des locataires interrogés par SeLoger. Et la surface accessible en location (vs l’achat), pour une même mensualité consacrée au logement, peut peser dans la balance.
Méthodologie
Cette étude est réalisée sur les 51 plus grandes villes de France, en dehors de l'IdF.
Le pouvoir d'achat et le pouvoir locatif désignent le nombre de mètres carrés que peut acquérir ou louer un ménage représentatif disposant d’un revenu médian au sein de la ville par le biais du crédit immobilier ou à la suite d’une conclusion d’un contrat de bail, respectivement.
Le coût mensuel destiné au logement a été calculé avec un taux d'effort de 35% des revenus. Ce dernier est identique qu’il soit alloué au paiement d'une mensualité de crédit ou d'un loyer. Dans le cas du pouvoir d’achat, nous calculons ensuite la capacité d’endettement à l’aide du taux d’intérêt moyen actuel pour un emprunt immobilier à 20 ans. L’apport personnel est omis du calcul du pouvoir d'achat car nous supposons qu’il est utilisé pour couvrir l'ensemble de frais (frais d’agence et de notaire).
Enfin, le pouvoir d’achat est calculé en divisant la capacité d'emprunt total dans la ville par le prix (€/m2) de l’immobilier du marché à date.
Dans le cas du pouvoir locatif, il représente le rapport entre le coût mensuel destiné au paiement du logement et le loyer (€/m2) du marché à date
** Observatoire du Moral Immobilier SeLoger : enquête réalisée du 17 au 29 janvier 2023 auprès de 682 alertistes locataires SeLoger et Logic Immo, âgés de 18 ans ou plus, représentatifs de la cible.
Sources :
Prix & Loyers - SeLoger, 1er Mars 2023
Revenu - Insee, 2023
Taux d’intérêt à 20 ans - Empruntis, mars 2023
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