Prix de l’immobilier : le retour de la négociation dans un printemps en trompe-l’œil

: La rédaction; Catégorie : France; 2 mai 2023

Baromètre national des prix de l’immobilier MeilleursAgents

MeilleursAgents publie en ce début de mois de mai son baromètre national des prix de l’immobilier. Au rang des informations notables, celle du retour de la négociation qui concerne aujourd’hui près de deux tiers des transactions.

Côté prix, ils évoluent en suivant une tendance baisskère. En mars 2023, le volume mensuel des ventes a reculé de 15% comparé au même mois de 2022. Alors que l’évolution de la production de crédits ne s’améliore pas, les auteurs du baromètre annoncent craindre une baisse de l’activité dans les prochains mois ainsi qu’un volume de transactions annuel fin 2023 qui pourrait facilement s’éloigner du seuil du million de ventes.

Les acquéreurs ont repris la main dans le marché immobilier. Après des années durant lesquelles toute tentative de négociation faisait l’objet d’un refus quasi-systématique de la part des vendeurs, les demandes de baisse de prix font désormais à nouveau partie du jeu. Mais, pas dans les mêmes proportions en fonction des zones géographiques.

Ce printemps a tout d’un hiver qui n’en finit pas

Oublié le regain d’activité qui accompagne traditionnellement le retour des beaux jours. Sur l’ensemble du territoire, les prix continuent en effet à reculer (-0,1%) avec, néanmoins, de fortes disparités selon les territoires. Si Paris poursuit sa lente décrue entamée il y a désormais plus d’un an avec une nouvelle baisse de -0,5% au cours du mois écoulé, les zones rurales, pour leur part, progressent encore (+0,6%). Quant aux villes du Top 10, elles semblent marquer une petite pause. Du moins... la majorité d’entre elles. Bordeaux (-1%), Montpellier (-0,7%), Lyon (-0,7%) et Toulouse (-0,2%) ne connaissent pas de répit à la différence de Strasbourg (+0,1%), Lille (+0,1%), Rennes (+0,3%), Nantes (+0,3%) et Marseille (+0,4%).

Mais attention à ne pas voir dans ce léger sursaut de dynamisme la promesse d’une nouvelle inversion de tendance. Bien au contraire... Signe d’un printemps de l’immobilier en trompe- l’œil, les évolutions observées dans ces métropoles sont effectivement bien loin des performances habituellement enregistrées par le marché à cette période de l’année. En témoigne, par exemple, Rennes dont les +0,3% de progression de ce mois-ci sont nettement inférieurs aux +0,7% et +1,2% réalisés respectivement en avril 2022 et 2021. Ou encore, Marseille dont les +0,4% de hausse font pâle figure par rapport aux +2,1% et +1,1% constatés tour à tour en avril 2022 et 2021. De quoi laisser penser que ces métropoles, malgré ce soubresaut printanier, sont face à un changement drastique de tendance.

Évolution des prix de l’immobilier à Nice

Seule métropole à échapper à cette pression baissière depuis le début de l’année : Nice. Avec +2,1% d’augmentation depuis le début de l’année, dont +0,5% pour le seul mois d’avril, la capitale des Alpes-Maritimes tire son épingle du jeu grâce à une clientèle essentiellement composée de secundo-accédants, moins dépendants aux crédits, et pour certains en quête de résidences secondaires.

On retient

Évolution du prix moyen aum² en France : -0,1% soit 3175 € / m2
Évolution du prix moyen aum² à Paris : -0,5% soit 10 082 € / m2
Le Top10 ainsi que le Top50 s'orientent à la baisse avec respectivement -0,0% et 0,1%
Les zones rurales semblent connaître un certain regain de dynamismeavec +0,6% sur le dernier mois
Nice est la seule métropole à échapper à la pression baissière depuis le début de l'année (+2,1%) et sur le mois dernier (+0,5%)
La négociation concerne aujourd'hui près de deux tiers des transactions.
Le volume mensuel de ventes a reculé de -15% en mars 2023 comparé au même mois de 2022. Face à l'évolution de la production de crédits, nous pouvons craindre une baisse de l'activité dans les prochains mois ainsi qu'un volume de transactions annuel fin 2023 qui pourrait facilement s'éloigner du seuil du million de ventes.

Le retour de la négociation

Sans surprise, c’est la capitale et ses quelque 10 082€ le m2 qui est la plus concernée. Réapparue depuis le début de la crise sanitaire dans la Ville Lumière, la négociation concerne aujourd’hui près des deux tiers des transactions. Concrètement, alors qu’un logement sur deux se vendait au prix en 2020, seul un sur trois l’est à l’heure actuelle. Ainsi, en mars 2023, la négociation moyenne à Paris a atteint -3,3%. Soit 1,2 points de plus qu’en juin 2020, alors que la tension était maximale sur le marché parisien. Si du côté des villes du Top 10 cette inversion du rapport de force dans les négociations est plus récente, elle n’en est pas moins claire. De 2019 à 2022, la marge de négociation n’avait cessé de se resserrer passant de -3,7% à -3,1%, depuis la fin de l’année dernière cette tendance s’inverse et l’écart entre prix de mise en vente et de compromis s’établit à -3,6%, en mars 2023. Si l’écart peut sembler modeste, il efface en 6 mois la quasi-totalité du resserrement que 3 ans de forte tension avaient généré. Il en va de même dans les communes du Top 50 où le taux moyen de négociation s’établit actuellement à -4,1% contre -3,5% il y a un an. Mais, aussi, dans les zones rurales, avec des ventes se négociant en moyenne -4,2% en dessous du prix de mise en vente. C’est déjà 0,5 point de plus qu’en septembre 2021, alors qu’elle s’était fortement contractée à la sortie du 1er confinement, passant de -5% à -3,8% en 18 mois.

BILAN

Ce regain de négociation confirme la tendance baissière du marché. Pour réussir à vendre aujourd’hui, les vendeurs doivent en effet accepter de plus en plus de revoir leurs prétentions à la baisse. Soit, immédiatement au moment de la mise en vente, soit au terme de discussions parfois longues. D’où, des délais de transactions qui se rallongent. À l’heure actuelle, deux mois environ sont nécessaires pour trouver un acheteur dans la quasi-totalité des dix plus grandes villes de l’Hexagone contre à peine quarante jours en 2020 dans les marchés les plus tendus.

Une baisse notable de l’activité

L’instabilité financière, la difficulté pour de nombreux porteurs de projets à décrocher un prêt, la hausse régulière des taux de crédit, la problématique du taux d’usure... tout ça cumulé crée un contexte peu favorable au marché immobilier. Pour l’instant, sur la base des promesses de ventes renseignées sur Meilleurs Agents par les agences partenaires, le volume mensuel de ventes a reculé de -15% en mars 2023 comparé au même mois de 2022.

Mais nous pouvons attendre une baisse plus significative du côté des transactions. En cause ? L’évolution de la production de crédits à l’habitat accordés aux ménages. Si la production annuelle de crédits a diminué de 13% en 1 an*, la production mensuelle se dégrade de mois en mois: 14,6 milliards d’euros en février 2023 contre 18,5 milliards cinq mois plus tôt ou encore 23,1 milliards en février 2022, soit -37% entre février 2023 et février 2022. On peut donc craindre que la baisse de l’activité s’accélère dans les prochains mois, en raison de multiples promesses de ventes qui n’arriveront pas à se concrétiser devant notaire. De ce fait, le volume de transactions annuel fin 2023 pourrait facilement s’éloigner du seuil du million de ventes.

Méthodologie

Le Baromètre Meilleurs Agents apporte une grille de lecture objective permettant de comprendre les dynamiques du marché, anticiper ses évolutions et prendre des décisions éclairées. Il est actualisé tous les mois à partir des dernières données collectées sur le mois écoulé. Il reflète donc au plus près la réalité de l’évolution du marché de l’immobilier.

Les sources d'informations

Meilleurs Agents s’appuie sur :

Les transactions historiques enregistrées par la base BIEN des Notaires de Paris / Ile-de-France.
Les transactions communiquées par les 11 000 agences immobilières présentes sur la plateforme. Elles couvrent en moyenne plus de 30% des transactions immobilières nationales, y compris dans les zones rurales.
Les annonces immobilières de la plateforme retraitées car il s’agit de prix de commercialisation et non de prix de vente.
Des données socio-démographiques.
• La base des Demandes de valeurs foncières (DVF)

Les indicateurs

Indices des Prix Immobiliers (IPI) : Indices d’évolution des prix de l’immobilier, présentés en base 100 au 1er janvier 2008 pour l’ensemble des segments du marché français : IPI France, IPI Paris, IPI top 10 pour les 10 plus grandes villes de France (hors Paris), IPI Top 50 pour les 50 plus grandes villes de France (hors Paris et région parisienne), et un indice pour les zones rurales (~30 000 communes comptant 15% de la population). Pour refléter au plus près la réalité de chacun de ces marchés, l’indice de Paris, le Top 10 et le Top 50 ciblent uniquement les appartements. L’indice France regroupe les appartements et les maisons et l’indice rural est calculé uniquement sur les prix des maisons.

Délai de Vente Médian (DVM) : Exprime en nombre de jours le temps entre la mise en vente (publication de l’annonce) et le retrait du marché (disparition de l’annonce suite à la signature d’un compromis de vente) de plus de la moitié des biens d’une zone donnée.

Taux de Décote Moyen (TDM) : Exprime le pourcentage de réduction consenti en moyenne par les vendeurs entre le premier prix de commercialisation et le prix de vente.