Étude
En 5 ans, le pouvoir immobilier des ménages s’est nettement contracté
Bien’ici publie une étude mesurant le pouvoir immobilier réel des ménages dans les 11 plus grandes villes françaises, du studio au T5. Répondant à une question centrale pour les ménages : « Avec les revenus de mon foyer, dans quel type de logement puis-je habiter dans les 11 plus grandes villes de France, et vaut-il mieux louer ou acheter ? » et fondée sur des dizaines de milliers d’annonces, cette étude remarquable met en lumière non seulement de fortes disparités territoriales mais aussi, et surtout, un recul marqué du pouvoir immobilier depuis cinq ans.
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De forts écarts entre les grandes villes
Le classement établi par Bien’ici confirme une France des 11 grandes villes très contrastée, avec des écarts de pouvoir immobilier pouvant aller du simple au triple selon la ville et le type de logement.
Paris reste de loin la ville la plus inaccessible. Pour louer un 2-pièces, il faut environ 5 000 € de revenus mensuels, contre 2 000 à 2 150 € à Toulouse, Nantes ou Rennes. À revenus équivalents, un ménage limité à un studio à Paris peut souvent prétendre à un 3-pièces, voire davantage, dans ces métropoles plus abordables.
Derrière Paris, Nice, Lyon et Bordeaux constituent le groupe des villes les plus onéreuses. En location comme à l’achat, les revenus nécessaires pour un logement familial y dépassent systématiquement 4 100 à 5 000 € pour un 4-pièces. À Nice, l’achat d’un T4 dans l’ancien nécessite par exemple plus de 8 650 € de revenus mensuels.
À l’inverse, Nantes et Rennes apparaissent comme des métropoles plus accessibles. Pour un T4 ancien, les revenus requis se situent généralement entre 4 300 et 4 700 €, permettant à un plus grand nombre de ménages d’envisager un projet d’accession.
Focus sur les T3, thermomètre du pouvoir immobilier urbain
Dans son étude, Bien’ici a choisi de mettre l’accent sur les logements de 3-pièces (T3), l’une des typologies les plus présentes à la location dans les grandes villes et l’un des formats les plus achetés, notamment en primo-accession.
En décembre 2025, pour louer un T3, les revenus mensuels nécessaires atteignent environ 7 250 € à Paris, se situent entre 3 400 et 4 000 € dans la plupart des grandes métropoles, et descendent à 2 650–2 700 € à Toulouse, Nantes ou Rennes.
À l’achat dans l’ancien, les niveaux de revenus requis sont plus élevés : près de 9 700 € à Paris, plus de 5 500 € à Nice, tandis que plusieurs grandes villes comme Toulouse, Nantes, Marseille ou Rennes restent autour de 3 400 à 3 700 € pour un T3 ancien.
Dans le neuf, l’écart se creuse encore davantage, l’achat d’un T3 à Paris n’étant accessible qu’aux foyers dépassant 13 000 € de revenus mensuels, contre 3 600 à 6 200 € dans les autres villes.
Éclairer les choix de
PROJET IMMOBILIER
Avec cette étude, notre ambition est de donner aux ménages des repères simples et comparables pour éclairer leurs choix de logement et de projet immobilier, qu’ils soient locataires, accédants à l’ancien ou au neuf. […] En cinq ans, le revenu nécessaire pour trouver un lieu de vie a fortement progressé que ce soit pour la location ou l’acquisition.
En cinq ans, le pouvoir immobilier des ménages s’est nettement contracté, laissant aux français des perspectives peu encourageantes.
Un effort financier en forte hausse sur cinq ans
Bien’ici a comparé les revenus nécessaires pour accéder à un T3 en décembre 2020 et en décembre 2025. Les écarts sont importants et le constat sans appel : à logement identique, l’effort financier a fortement augmenté.
Ainsi, pour la location d’un T3, la hausse des revenus exigés varie de +17 % à +26 % selon les villes. À Paris, il faut aujourd’hui 21 % de revenus supplémentaires, soit 1 248 € de plus par mois, pour louer le même logement qu’il y a cinq ans. Nice, Toulouse et Rennes enregistrent des hausses comprises entre +23 % et +26 %.
À l’achat dans l’ancien, l’augmentation des revenus nécessaires s’échelonne de +8 % à plus de +30 % selon les métropoles. Nice affiche un record avec une hausse de 37 %, représentant plus de 1 400 € de revenus mensuels supplémentaires. Lyon fait figure d’exception avec des revenus quasiment stables, tandis que Marseille, Lille, Strasbourg ou Toulouse demandent plus de 20 % de revenus supplémentaires.
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