Que le pire est derrière nous. Certes, le marché n’est pas encore totalement sorti du cycle baissier dans lequel il est entré en 2023, mais il en est en bonne voie. Après un premier trimestre difficile marqué par de forts reculs des prix et une chute sans précédent du volume de transactions, il a en effet retrouvé une forme de dynamisme grâce à un changement de régime au printemps. Alors qu’en septembre, tout nous laissait encore penser que le nombre de ventes réalisées en 2024 ne dépasserait pas les 770 000, ce chiffre devrait finalement se rapprocher des 800 000. 

Bien sûr, nous restons toujours loin des quelques 900 000 transactions enregistrées l’année passée mais cela témoigne bien de la bascule opérée par le marché au cours des six derniers mois. Il en va de même côté prix. Entre le 1er janvier et le 31 décembre, les chiffres se sont stabilisés avec +0,4%
au niveau national. Si le segment du rural
 a connu une légère hausse, avec +2,1%, les grandes villes se sont stabilisées avec -0,2% pour le Top 10 et -0,7% pour le Top 50.
 Même Paris n’a pas échappé à ce phénomène avec seulement -0,4% depuis janvier. 

Ce changement progressif de cap du marché s’explique en partie par l’amélioration du pouvoir d’achat des ménages français dès le début de l’année. L’assouplissement de la politique monétaire menée par la Banque Centrale Européenne a entraîné une diminution des taux d’intérêt des crédits aux particuliers. En l’espace de douze mois à peine, ils ont ainsi reculé de 4,35% en moyenne à 3,5% aujourd’hui. De fait, cette bonne nouvelle sur le front du crédit, associée à l’augmentation des revenus et à la baisse des prix de la pierre, a ainsi permis aux porteurs de projets d’acquérir jusqu’à +5 m2 de plus en seulement un an. 

C’est effectivement un très bon moment pour entrer sur le marché. Nombre d’entre eux l’ont d’ailleurs très bien compris. Au point que la demande a augmenté cette année.
 En un an, le nombre de projets d’achats immobiliers a grimpé de +10%. 

Si ce phénomène touche un peu moins les zones rurales avec seulement +6% d’acheteurs en plus au cours des douze derniers mois, il est particulièrement visible dans les communes du Top 10. Là, on compte près de +24% d’acheteurs en plus par rapport à fin 2023. Et, ce n’est qu’une moyenne ! Certaines de ces grandes métropoles ont vu leur demande littéralement exploser durant cette période. C’est notamment le cas à Toulouse et Bordeaux où elle a respectivement bondi de +37% et +38%. Quant à Paris, elle n’est pas en reste. Après une année 2023 noire où la capitale avait perdu -10% de candidats à l’achat, 2024 a été pour elle l’année de son retour en grâce auprès des acquéreurs. La demande a en effet enregistré une hausse de +31% entre janvier et décembre. 

La situation est d’autant plus propice pour les porteurs de projets que, côté offre, ils ne manquent pas de choix. Même si le nombre de biens à la vente s’est stabilisé cette année, le stock reste abondant. Les acheteurs ont donc encore les cartes en main pour négocier mais pour combien de temps ? Après trois années durant lesquelles le volume de biens sur le marché n’a cessé de s’accumuler, on assiste aujourd’hui aux prémices d’un déstockage. Et ce, plus particulièrement dans les onze plus grandes agglomérations de l’Hexagone. A Paris, par exemple, l’offre a diminué de -7% au cours des depuis le début de l’année. 

De même, elle a reculé de -6% dans les villes du Top 10. Bilan : le rebond de la demande et la stabilisation de l’offre que nous constatons laisse entrevoir de nouvelles perspectives pour le marché immobilier. Le cru 2025 s’annonce en cela bien différent de celui de 2024. 

Cela reste l’hypothèse la plus probable. Si l’on se fie à ses dernières annonces, la BCE devrait en effet continuer à réviser ses taux directeurs à la baisse au cours des prochains mois. Quant à l’inflation, elle semble être revenue sous contrôle et devrait se stabiliser autour des 2% durant l’année. En toute logique, la combinaison de ces différents éléments devrait entraîner un nouveau recul des taux d’emprunt immobilier pour les particuliers. Au point que ceux-ci pourraient atteindre la barre symbolique des 3% avant l’été. Parallèlement, les revenus des Français devraient continuer à progresser mais sur un rythme légèrement plus lent que celui connu en 2024. Finalement, le pouvoir d’achat immobilier des ménages semble donc appelé à augmenter sensiblement dès le premier semestre 2025. Tout cela tend à conforter mon analyse selon laquelle le marché devrait connaître un point de bascule au printemps avec une reprise de la demande susceptible d’initier dès cette période l’entrée dans un nouveau cycle haussier. A cet égard, j’anticipe une remontée des prix de l’ordre de +2% d’ici la fin de l’année 2025. 

Pour autant, même si l’optimisme est
 de mise quant à la reprise effective du marché en 2025, il faut bien garder à l’esprit que les incertitudes politiques et économiques qui pèsent aujourd’hui sur le pays sont susceptibles à tout moment de changer la donne. Car, dans l’hypothèse où la France s’installerait durablement dans une crise institutionnelle qui génèrerait des tensions sur la dette souveraine, la question de l’impact de coupes budgétaires rapides sur le revenu des ménages et de leur solvabilité se poserait alors de manière accrue. Il en irait de même quant à la politique que mènerait dans ces circonstances les banques en matière d’octroi de crédit. Choisiraient-t-elles de fermer ou non le robinet ? Si oui, plus que la problématique des taux, ce serait les conditions d’accès à l’emprunt qui poseraient dès lors problème aux porteurs de projets. Bien que je sois convaincu que ce risque reste faible, il aurait pour conséquence de repousser de quelques mois le redémarrage du marché immobilier. 

Le Baromètre SeLoger-Meilleurs Agents apporte une grille de lecture objective permettant de comprendre les dynamiques du marché, anticiper ses évolutions et prendre des décisions éclairées. Il est actualisé tous les mois à partir des dernières données collectées sur le mois écoulé. Il reflète donc au plus près la réalité de l’évolution du marché de l’immobilier. 

Les sources d’informations 

Les sites SeLoger et Meilleurs Agents s’appuient sur : 

• Les transactions communiquées par les 30 000 agences immobilières présentes sur les plateformes. Elles couvrent en moyenne plus de 30% des transactions immobilières nationales, y compris dans les zones rurales
• Les annonces immobilières de la plateformes sont retraitées car il s’agit de prix de commercialisation 
 et non de prix de vente
• Des données socio-démographiques
• La base des Demandes de valeurs foncières (DVFT)
• Les transactions historiques enregistrées par la base BIEN des Notaires de Paris / Ile-de-France. 

Les indicateurs 

Indices des Prix Immobiliers (IPI) : Indices d’évolution des prix de l’immobilier, présentés en base 100 au 1er janvier 2008 pour l’ensemble des segments du marché français : IPI France, IPI Paris, IPI top 10 pour les 10 plus grandes villes de France (hors Paris), IPI Top 50 pour les 50 plus grandes villes de France (hors Paris et région parisienne), et un indice pour les zones rurales (~30 000 communes comptant 15% de la population). Pour refléter au plus près la réalité de chacun de ces marchés, l’indice de Paris, le Top 10 et le Top 50 ciblent uniquement les appartements. L’indice France regroupe les appartements et les maisons et l’indice rural est calculé uniquement sur les prix des maisons 

Délai de Vente Médian (DVM) : Exprime en nombre de jours le temps entre la mise en vente (publication de l’annonce) et le retrait du marché (disparition de l’annonce suite à la signature d’un compromis de vente) de plus de la moitié des biens d’une zone donnée. 

Taux de Décote Moyen (TDM) : Exprime le pourcentage de réduction consenti en moyenne par les vendeurs entre le premier prix de commercialisation et le prix de vente. 

Pouvoir d’achat immobilier : Le pouvoir d’achat immobilier désigne le nombre de mètres carrés que peut acquérir un ménage de 2 adultes disposant d’un revenu équivalent au revenu médian actualisé* dans leur ville d’habitation, par le biais du crédit immobilier (hors apport personnel). 

La capacité d’endettement a été calculée avec un taux d’effort de 33% sur une durée de 25 ans. Le pouvoir d’achat est calculé à l’aide des prix de l’immobilier du marché, en supposant que la totalité du crédit est utilisée pour l’achat du bien, et l’apport est suffisant pour couvrir les coûts annexes (frais d’agence et frais de notaire). L’ensemble des composantes qui sont utilisées (les prix de l’immobilier, le revenu et le taux d’intérêt) sont mis à jour pour les années précédentes.

Le revenu médian correspond au revenu disponible selon l’Insee en 2020. À janvier de chaque année, on suppose que les revenus sont revalorisés. Le revenu a été actualisé en 2023 grâce à l’évolution du revenu disponible brut par unité de consommation entre 2020 et 2023, selon l’Insee. En 2024, nous avons utilisé l’inflation annuelle de 2023 pour indexer les revenus. 

Revenu disponible médian par ville, évolution du revenu disponible brut par unité de consommation, inflation – Insee. 

Taux d’intérêt moyen en France - Empruntis